منابع پایان نامه ارشد با موضوع مسکن اجتماعی، تامین مالی، نرخ بهره، قیمت مسکن

کافی
۳. فقدان دسترسی به آب آشامیدنی
۴. فقدان دسترسی به سیستم فاضلاب مناسب
۵. فقدان امنیت تصرف (UN-HABITAT, 2006).
۲-۱-۹- بی ثباتی بازار مسکن
بیثباتی تغییرات مکرر و دور از انتظار در سیاستهای تجاری، پولی و مالی تعریف میشود (Lee & Yu, 2010). بیثباتی در بازارهای مالی، خطر افزایش قیمت منابع مالی، افزایش تورم
قیمت مسکن و خطرات متعاقب از جمله سهام منفی۳۰ در بازار مسکن و همزمان کاهش عرضه منابع مالی مسکن به بیشتر وامگیرندگان حاشیه را بههمراه دارد (Beer, Baker, Wood, & Raftery, 2011). بیثباتی در بازار مسکن حوادث غیرمنتظرهای را در آینده خبر میدهد و به متغیرهای اقتصاد کلانی که تحت تاثیر سطوح درآمد واقعی قرار گرفته اند مرتبط می باشد (Lee & Yu, 2010).
۲-۱-۱۰- سیاست های مالیاتی و مسکن۳۱
اخذ مالیاتهای مسکن از سوی دولتها با هدف کسب درآمد، بهحداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمتها و تخصیص منابع و تحقق اهداف بخشی بهویژه کنترل سوداگری و نوسان شدید بازار مسکن صورت میگیرد. در این میان، زمین و مسکن بهعنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه همواره یکی از پایههای مهم مالیاتی دولتها بوده است که اهمیت نسبی آن در کشورها متفاوت است (قلی زاده & امیری, ۱۳۹۲).
بسته جامع سیاستهای پولی و مالی به کمک بازار مسکن میآیند تا ضمن رفع موارد شکست بازار، اقتصاد مسکن را در مسیر رشد باثبات بلندمدت رهنمون سازند و هر یک از ابزارهای سیاستی در زمینه تحقق هدف خاصی از کارایی برخوردار است. در این زمینه، رشد و توسعه بازار مسکن مستلزم توسعه نظام تامین مالی مسکن است. تامین مسکن گروههای کمدرآمد و اقشار ویژه نیازمند سیاستهای یارانهای و فراهم آوردن زمینههای توسعه نظام تامین مالی در سطح(توسعه افقی) است. بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان میدهد که بهمنظور بهرهگیری از هریک از کارکردهای نظام مالیاتی بخش مسکن در زمینه کسب درآمد، کنترل سوداگری و برخی اهداف مهم بخش مسکن ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به کار گرفته شده است که از مهم‌ترین آنها میتوان به مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گرانقیمت نام برد، از این رو عدم به کارگیری برخی ابزارهای سیاسی موجب پیدایش نارساییها در بخش مسکن شده و اهمیت بخش مسکن زیانهایی را متوجه اقتصاد ملی میسازد (همان).
اگرچه مالیاتهای مختلفی بر مسکن وضع میشوند، اما این مالیاتها همیشه منجر به افزایش درآمد برای حکومت ها نمیشوند. در عوض بسیاری از این مالیاتها یارانههایی را بر متصدیان مسکن از قبیل معافیتهای مالیاتی، کاهش مالیات و غیره ارائه میدهند (Stewart, 2012).
مالیات بر مسکن باید در سیستم مالیات کلی یک کشور و فرمهای خاص بازار مسکن آن کشور در نظر گرفته شود (همان).
۲-۱-۱۱- سیاست های پولی
سیاستهای پولی۳۲ به معنی تاثیر تغییرات در نرخ بهره دولت۳۳ مانند نرخ وجوه فدرال ایالات متحده۳۴یا نرخ بهره بانک انگلستان۳۵ بر فعالیتها و قیمتهای اقتصادی میباشد ( Muellbauer, 2012). بانکهای مرکزی با ثبات قیمت، تاثیر در نرخ تورم رسمی در بسیاری از بانکهای مرکزی در اقتصاد OECD( شامل سازمان گروه همکاریهای اقتصادی و توسعه کشورهای صنعتی۳۶) به غیر از ژاپن و ایالات متحده، ارتباط دارند (همان). اگرچه ثبات مالی یکی دیگر از اهداف بانکهای مرکزی است. بنا بر نظریه اقتصاد کلان New Keynesian، سطح فعالیتهای اقتصادی مرتبط با ظرفیت تولید (که نسبت به نرخ بهره دولت حساس است) بر نرخ تورم تاثیرگذار می باشد (همان).
میشکین شش راه را که در آنها تغییر در نرخ بهره بر بازار مسکن و اقتصاد تاثیر میگذارد اینگونه طبقه بندی میکند. که در سه مورد از آنها نرخ بهره به طور مستقیم بر بازار مسکن تاثیر میگذارد از جمله ۱) هزینه کاربر از سرمایه۳۷۲) توقع از جنبشهای قیمت مسکن در آینده۳) عرضه مسکن و سه راه که نرخ بهره به طول غیر مستقیم بر بازار مسکن و اقتصاد از طریق بازار مسکن تاثیر می‌گذارند عبارتند از ۴) ثروت‌های استاندارد که پیامد تاثیر قیمتها بر هزینه مصرف کننده میباشند ۵) ترازنامهها، نقل و انتقالات اعتباری موثر بر هزینه مصرف کننده ۶) ترازنامهها، نقل و انتقالات اعتباری موثر بر تقاضای مسکن (Mishkin, 2007, p. 5).
۲-۱-۱۲- سیاست تامین مالی مسکن۳۸
هزینههای دولتی(برای مسکن) گاهی اوقات یارانه(مسکن) نامیده میشود. انتقال پول به افراد در شکل مجوز مسکن اغلب تحت عنوان یارانه مسکن شناخته میشوند. وقتی که دولت مرکزی مبلغی را به سازمانهای مسکن شهری برای مشارکت در بهبود هزینههای مسکن ارائه میدهد، این هزینه را یارانه مینامند. یارانه باید به‌نوعی در درمان بخش مسکن موثر باشد. با نگرش وسیعتر میتوان گفت یارانههای مسکن ممکن است هم به تولیدکنندهها تعلق بگیرد و هم به مصرفکنندگان، همچنین یارانه مسکن میتواند شامل پرداختهای مستقیم باشد یا اینکه در فرم هزینههای مالیاتی ظاهر شود و بنابراین منافعی را از طریق امتیازات مالی ارائه دهد (Haffner & Oxley, 1999). دلیل انتخاب چنین سیاستی این است که در صورت عدم دخالت دولت، بازار تقاضا بر بازار عرضه پیشی خواهد گرفت و متعاقبا خانوارهای کمدرآمد گرایش به سمت مسکن نامناسب پیدا میکنند. کمکهزینه مسکن به دنبال مستقر نمودن خانوارها در خانههای با کیفیت بهتر است. البته تاثیر اصلی کمکهزینه مسکن بر ذینفعان، به چگونگی دریافت آن بستگی دارد. به‌عنوان مثال کمک هزینه به صورت کاهش قیمت مسکن، افزایش درآمد کلی، افزایش درآمد به صورت همیشگی یا مقطعی و یا افزایش درک آنها از چارچوب قانونی (Öst, 2014). از لحاظ تئوری، کمکهزینه مسکن به شرایط واقعی مسکن و دریافتکنندگان آن گره خورده و دو تاثیر اصلی دارد:۱) کاهش در قیمت نسبی مسکن برای سطح اولیه مصرف مسکن که در توزیع دوباره خانوارهای با سطوح درآمدی مختلف موثر است (تاثیر بر درآمد). ۲) تغییر در قیمت نسبی مسکن و سایر محصولات که منجر به افزایش مصرف مسکن نسبت به دیگر کالاها می‌شود(اثر جانشینی ) (همان).
یارانه به دو بخش عرضه و تقاضا تعلق می گیرد (Berry, 2012; Warnock & Warnock, 2008):
یارانه بخش تقاضا: هر سودی که به مصرفکنندگان/ساکنان مسکن پرداخت شود تا قیمت مصرفکننده کاهش یابد، این سود میتواند به صورت نقدی(کمک مالی) یا کاهش بدهیهای مالیاتی(از جمله بخشودگی مالیات بر اجارهای که به دست صاحب خانه میرسد) یا نرخهای پایینتر از بازار۳۹ باشد (Berry, 2012). اولویت برای ارائه یارانه مسکن باید برای کمک به کسانی باشد که قادر به برآورده نمودن نیازهای مسکن خود نمیباشند (Yung & Lee, 2013).
یارانه بخش عرضه: سودی که به تولیدکنندگان/تامینکنندگان مسکن تعلق میگیرد تا از این طریق هزینه تامین مسکن برای مصرفکنندگان/ ساکنان کاهش یابد (Berry, 2012).
کارآمدی سیستم تامین مالی مسکن میتواند با معیارهای مختلفی سنجیده شود. یکی از این معیارها، سهم خانوادههایی است که به محصولات تامین مالی مسکن دسترسی دارند. یک مشخصه دسترسی که تعریف شده است عبارتست از طیف محصولات مالی که در دسترس قرار میگیرند (Warnock & Warnock, 2008).
۲-۱-۱۳- مسکن عمومی۴۰
بری مسکن عمومی را مساکنی که به طور مستقیم از طرف دولت تامین و مدیریت میشوند و تامین مالی آن از طریق مالیاتها و پولهای عمومی(بیتالمال یا منابع عمومی) صورت میگیرد و الزامی مبنی بر اینکه حتما توسط سازمانهای دولتی ساخته شوند وجود ندارد، تعریف میکند (Berry, 2012).
۲-۱-۱۴- مسکن اجتماعی۴۱
حکومتها در راستای بهبود هزینههای اقتصادی و اجتماعی شکست بازار، مداخلات گوناگونی را صورت میدهند. تامین مسکن اجتماعی که تامین مسکن توسط حکومت و سازمانهای غیرانتفاعی با اجارههای پایینتر از بازار تعریف میشود یکی از اشکال اصلی مداخلات دولت میباشد (Berry, 2012). مسکن اجتماعی سه ویژگی کلیدی دارد: تعیین اجارههای پایینتر از سطح بازار، ساکنین بر اساس نیاز تعیین شده اند نه توانایی یا میل به پرداخت، مقیاس و گستره مسکن اجتماعی مبتنی بر قراردادهای مالی و سیاسی حکومت میباشد (همان). نکته اساسی که جوهره محصولات و خدماتی که توسط توسعهدهندگان مسکن اجتماعی مهیا میشوند را تشکیل میدهد این است که این محصولات و فعالیتها غیر بازاری هستند و به همین دلیل آن‌ها نمیتوانند از طریق مناقصه با پول نقد و یا دیگر منابع مالی در رقابت به دست آیند و این محصولات به طور اساسی به نیازهای پایهای مسکن به جای نیاز موثر آن تعلق پیدا میکند. مسکن اجتماعی به این دلیل وجود دارد که همه خانوادهها نمیتوانند نیازهای مسکن خود را در بازار به دلیل عدم تعادل عرضه و تقاضا و نسبت نامتعادل قیمت مسکن به درآمد، برآورده کنند (Reeves, 2005, p. 254).
مکلنان۴۲ و همکارانش معتقدند مسکن اجتماعی زمانی ضرورت پیدا میکند که نیازهای اجتماعی برای مسکن از نیازهای موثر برای مسکن پیشی بگیرد (Winters & Elsinga, 2008).
۲-۱-۱۵- مسکن مقرون‌به‌صرفه(قابل پرداخت)۴۳
مسکن مقرون‌به‌صرفه به این معناست که چه خانوارهایی در گستره مختلف درآمدی میتوانند هزینه مسکنی که در بازار بدون توجه به کیفیت مسکن مهیا شده است را بپردازند (Wadhwa, 2009). مقرون به صرفگی به طور قراردادی از طریق نرخ هزینههای مسکن نسبت به درآمد محاسبه میشود (Thalmann, 2003). مقرون به صرفگی مسکن به چالشهایی که هر خانواده در راستای متعادل کردن هزینه بالفعل و بالقوه مسکن خود و سایر هزینههای غیر مسکن در محدودیتهای درآمدی خود با آن مواجه است اشاره می‌کند (Stone, 2006). مسکن در صورتی که دیگر هزینهها را تحت فشار قرار دهد برای خانوارها، مقرون‌به‌صرفه نمیباشد. بدیهی است که هزینههای مسکن همیشه هزینههای غیر از مسکن را تحت فشار قرار میدهند (Thalmann, 2003). مقرون به صرفگی ویژگی مسکن نیست بلکه ارتباطی میان مردم و مسکن میباشد. برای برخی، همه نوع مسکنی قابل پرداخت است و هزینه آن هیچ اهمیتی ندارد و برای برخی هیچ نوع مسکنی قابل پرداخت نیست مگر آنکه رایگان باشد (Stone, 2006). در دسترس نبودن مسکن مقرونبهصرفه به همان اندازه که برای فقرا مشکلی بزرگ است، برای میان درآمدها نیز به‌عنوان مشکل بزرگی مطرح میباشد (Wadhwa, 2009).
از نظر اقتصاددانان مقرونبهصرفه بودن مسکن معانی زیادی را در بر میگیرد از جمله توزیع قیمتهای مسکن، توزیع کیفیت مسکن، توزیع درآمد، توانایی خانوادهها برای وام گرفتن، سیاستهای عمومی تاثیرگذار بر بازارهای مسکن، شرایط موثر بر عرضه مساکن نوساز و انتخاب مردم (Quigley & Raphael, 2004). مقرونبهصرفگی مسکن میتواند از طریق یارانه بخش عرضه و یارانه بخش تقاضا مدیریت شود (Winters & Elsinga,

  منابع پایان نامه ارشد با موضوعمناطق شهری، مناطق روستایی، قیمت مسکن، بخش خصوصی

دیدگاهتان را بنویسید