دانلود پایان نامه ارشد درباره ایقاع، ایفای تعهدات، حقوق ایران، حقوق فرانسه

ص قوانین ما تعریفی از ماهیت ایفای تعهد ارائه ندادهاند، لذا بناچار برای بررسی موضوع به دکترین حقوقی توجه میشود. دکترین حقوقی در این رابطه نظرات گوناگونی دارد که ذیلاً به تفکیک مورد بحث واقع می شود.
الف-نظریه عمل حقوقی بودن
عدهایی بر این نظر هستند که وفای بعهد عمل حقوقی است و اغلب نتیجه این برداشت نیز ناشی از توجه به برخی از نمونه های قرار داد است.مثلاً: در فروش مال کلی چون فروشنده باید طبق اوصاف و شرایط مقدور در عقد، مال مورد معامله را انتخاب و تسلیم خریدار کند و خریدار اگر مال تسلیم شده را مطابق با شرایط مقرر و یا نمونه دانست در اینصورت مال را قبول می کند در غیر اینصورت فروشنده ملزم به تحویل مجدد و منطبق با عقد است بر همین اساس مرحوم دکتر امامی می فرمایند: « پرداخت از جمله اعمال حقوقی است که بوسیله آن متعهد و متعهدله در اموال خود تصرف می نماید.»۱۹بنابراین طبق این نظر برای ایفای تعهد طرفین باید اهلیت لازم را داشته باشند.
در حقوق فرانسه نیز، حقوقدانان فرانسوی ایفای تعهدی را یک قرارداد دانستهاند از آن جهت که نیاز به توافق متعهد و متعهدله می باشد، در صورتی که خود ایشان تصریح کرده‌اند، طلبکار نمی تواند از دریافت موضوع تعهد که بوسیله ثالث به او تسلیم می شود، خودداری کند۲۰.
در حقوق مصر نیز ایفاء تعهد را توافقی دانسته‌اند که موضوع آن سقوط دین بدهکار است. و جزء ایقاعات شمرده‌اند و برای این امر لازم است متعهد اهلیت حقوقی را داشته باشد۲۱.
بنابراین همانطور که ذکر شد برخی از حقوقدانان بر این نظر هستند که ایفاء تعهد یک عمل حقوقی است که لزوم اراده طرفین را در پی دارد. با این تفاوت که برخی اراده دو طرف را لازم می دانند و برخی صرفاً اراده متعهد ایفا تعهد را، برای نفوذ آن شرط می دانند.
ب- نظریه ایقاع بودن ایفاء تعهد
در مقابل برخی بر این باور هستند که ماهیت ایفای تعهد، پدیده حقوقی یک طرفه است که در آن نیازی به وجود توافق نیست.
دکتر کاتوزیان که در حقوق داخلی مروج این نظر هستند مقرر می دارند:
« درست است که گاه موضوع « وفای به عهد» شرکت در قرارداد است ولی از این امر نباید نتیجه گرفت که وفای به عهد باید باتراضی انجام پذیرد و ماهیت حقوقی دارد»۲۲ به نظر ایشان در وفای به عهد، مدیون از پیش ملتزم شده است که مالی را به دیگری واگذار کند یا کاری را انجام دهد، نه در انتخاب گیرنده آزادی دارد نه در گزینش میزان و اوصاف مال، عملی که شخص ناگزیر از انجام آن است و اراده هیچ نقشی در ایجاد و سقوط التزام ندارد. سقوط تعهد نیز نتیجه پدیده مادی اجرای تعهد است و ارتباطی به قصد انشاء و اثر اراده ندارد.
در فقه اسلامی نیز ایفای تعهد را ایقاع لازم شمرده‌اند.از این جهت ایقاع لازم که ایفای تعهد بواسطه قصد انجام از ناحیه متعهد صورت میپذیرد و عمل حقوقی یک طرفه تلقی می شود.۲۳
عده ای بر این نظر هستند که ایفاء تعهد، ایقاع محسوب میشود و وجود اراده سالم جهت ایقاع تعهد را لازم و ضروری تشخیص داده‌اند. مرحوم دکتر شهیدی در این خصوص بیان می کنند « ایفای تعهد در مواردی که سبب تملیک یا انتقال حقی به متعهدله باشد یک عمل حقوقی یکطرفه است که برای تحقق آن اراده انشایی تادیه کنند، لازم است»۲۴لذا برای نفود ایفای تعهد، اهلیت ایفاء کننده لازم است. در این نظر چون ایفاء تعهد یک عمل حقوقی یکطرفه است، پس اراده متعهدله، در تحقق وفای به عهد، تاثیر ندارد. البته مشروط بر اینکه تعهد بر طبق مفاد عقد و قرارداد صورت پذیرد.
در این نظر نیازی به اهلیت و اراده گیرنده (طلبکار) نیست. چرا که بمحض اینکه متعهد، تعهد خویش را انجام داد تعهد خود بخود اتمام شده تلقی می شود و اراده متعهدله در آن تاثیری نخواهد داشت و بعبارتی اراده متعهدله، نه در ایجاد سقوط تعهد تأثیر دارد نه میتواند مانع آن شود. بر همین اساس است که ماده ۲۷۳ ق.م مقرر می دارد « اگر صاحب حق از قبول آن امتناع کند، متعهدله بوسیله تصرف دادن آن به حاکم یا قائم مقام او بری می شود و از تاریخ این اقدام مسئول خسارتی که ممکن است به موضوع حق وارد آید نخواهد بود».
برخی از حقوقدانان نیز در صورتی که ایفای تعهد را موجب تمکیک یا انتقال حقی نباشد، صرفاً یک عمل قضایی می داند۲۵ که تحقق آن نیاز به اراده انشائی ندارد. در هر حال به موجب این نظر نیز در چنین مواردی ایفای تعهد یک واقعه و پدیده حقوقی محسوب می شود.
به هر حال از نظر ما نیز ماهیت وفای به عهد یک عمل حقوقی یکطرفه محسوب میشود. اراده طرفین به هنگام تحقق و بوجود آوردن عقد و تعهد شرط است ولی در اجرای تعهد نه قانونگذار به این امر اشاره داشته و نه این امر قابل استنباط است. در مرحله اجرای تعهد فی نفسه نیازی به اراده متعهد و متعهد له نیست. عدم نیاز به اهلیت متعهدله با توجه به برخی مواد قانونی (۲۷۳ ق.م) واضح است و وجود ضمانت اجرای مقرر در همان ماده موید نظر به ایقاع بودن ایفای تعهد است. اما از ناحیه متعهد نیز، وی ملزم به انجام تعهدی است که از پیش به آن ملتزم شده است و هیچ اختیاری در تغییر دادن این التزام از خود ندارد. لذا بر همین اساس است که در صورت بوجود آمدن شرایط تهاتر خودبخود آثار آن متعین می شود و نیاز به اراده تهاتر نیست.
فصل دوم
زمان و مکان انجام تعهد
زمان ومکان انجام تعهد از مهمترین اوصاف قرارداد محسوب میشود.طرفین انگیزههای متفاوتی از تعیین زمان و مکان ایفای تعهد در ذهن خود دارند. و به شیوههای مختلفی زمان و مکان را تعیین میکنند. به ندرت در روابط قراردادی طرفین نسبت به این امر سکوت اختیار میکنند و از این لحاظ سرنوشت قرارداد را تسلیم حکم قانونگذار نمیکنند،عرف و عادت نیز در تعیین زمان و مکان از اهمیت بالایی برخوردار است.و گاهی مواقع جایگزین اراده طرفین میشود.
از طرفی ایفای تعهدات مهمترین هدف قرارداد را تشکیل میدهد.لذا وقتی که طرفین در عقد، زمان انجام تعهد را معین میکنند،براین نظر هستند که در موعد مقرر عقد را انجام دهند.اما همیشه این احتمال وجود دارد که تعهد قبل یا پس از موعد مقرر ایفا شود.لذا لازم است سیستم حقوقی قانون مدنی و قانون تجارت و احکام هر یک از این دو رشته از حقوق را در این رابطه بررسی کنیم.و تبیین کنیم که آیا متعهدله ملزم به پذیرش ایفای تعهد خارج از موعد مقرر(چه قبل و چه پس از موعد) در هر یک از تعهدات مدنی و تجاری است یا نه؟و اگر در این خصوص در قوانین تفاوتی است آن را روشن کنیم.در خصوص مکان انجام تعهد نیز در بین تعهدات مدنی و تجاری تفاوتهایی وجود دارد که در این فصل بصورت مفصل به بیان آنها میپردازیم.
مبحث اول:کلیات
جهت ورود به بحث مقدمتاً لازم است تعاریفی از زمان و مکان انجام تعهد ارائه شود، آثار مختلفی بر تعیین مکان و زمان ایفای تعهدات مترتب است که جهت رعایت اختصار از بیان آن صرفنظر میشود.باید دانست تعهد از حیث ارتباط با زمان به دو نوع تقسیم میشود.یک تعهدات وابسته به زمان، که در آنها ایفای تعهد و موعد ایفای تعهد مطلوب یگانه و جداناپذیر متعهدله است و دوم تعهداتی که در آنها زمان انجام تعهد قید تعهد نیست و متعهد میتواند تعهد را حتی پس از سپری شدن موعد تعهد آن را ایفاء انجام ایفا کند،چراکه در چنین تعهداتی بر خلاف تعهدات نوع اول تعهد با انقضای موعد هنوز به قوت خود باقی است و دارای تمام آثار قانونی است.بنابراین ما نیز مبحث اول را به تفصیل مطالب فوق اختصاص دادیم.
گفتار اول:تعریف زمان انجام تعهد۲۶
اجل وضعی است که بر قابلیت مطالبه و پرداخت یا سقوط تعهدات تاثیر می‌گذارد. به بیان دیگر حادثه ایی در آینده است که رسیدن آن قطعی می‌باشد. اجل تاثیری بر وجود دین ندارد اما بر قابلیت مطالبه، پرداخت یا مدت آن تأثیرگذار است.
در حقوق ایران برخی حقوقدانان تعریفی مشابه با حقوق خارجی از اجل ارائه کردهاند. دکتر لنگرودی در تعریف اجل یا موعد می‌گوید: «موعد حادثه ایی است که اولاً نسبت به عقد و تعهد ناشی از آن در آینده واقع می‌شود. ثانیاً حتمی الوقوع است ثالثاً آن یکی از دو امر ذیل است: الف: باعث می‌شود که تقاضای اجرای تعهد از جانب متعهد، به عقب (سر رسید)بیافتد. ب: سقوط تعهد به تاخیر می‌افتد، یعنی به محض سررسید، تعهد ساقط می‌شود۲۷.
در مقابل پاره‌ای دیگر از حقوقدانان معنای محدودی از اجل را ارائه کردهاند. دکتر کاتوزیان در تعریف اجل می‌گوید: «مدتی است که مطالبه دین را به تاخیر می‌اندازد»۲۸ با توجه به تعاریف ارائه شده از نظر بنده تعریف و شناساندن اجل همراه اوصاف زیر است :
اجل زمانی است در آینده که برای اجرای تعهد یا پایان دادن آن در نظر گرفته می‌شود. لازم نیست که اجل صرفاً زمان مشخص شده در آینده باشد. بلکه می‌تواند رویدادی باشد که در آینده قطعاً محقق می‌شود.
مسئله قطعی بودن وقوع اجل، وجه فارق اجل و شرط محسوب می‌شود. وقوع معلق علیه در شرط امری است احتمالی که ممکن است هیچگاه تحقق نیابد و تعهدی بوجود نیاید. اما اجل حادثه‌ای است که طبق روال متعارف قطعاً واقع شده و صرفاً اجرای تعهد را برای مدتی معین به تاخیر می‌اندازد یا ادامه تعهد را پس از انقضای مدت معین پایان می‌دهد.
هنگامی که شخص بصورت موجل متعهد به انجام امری می‌شود، قبل از الحاق اجل به تعهد، التزام وی دارای ارکان اساسی اعم از رابطه حقوقی و موضوع و سبب است و اجل بعنوان امر عارضی به تعهد ملحق می‌شود و با آمدن اجل آثار تعهد تعدیل می‌شود، زیرا اصل در تعهد اینست که حال بوده، و فوراً وفای به آن واجب باشد و اثر آن نیز بصورت دایمی باقی بماند، در حالیکه اجل این نتایج را تعدیل می‌کند. در اجل تاخیری اجرای تعهد تا موعد معین به تاخیر می‌افتد و در اجل پایان بخش ایفای تعهد را محدود نموده و اثر آن دائمی نیست.۲۹
اجل دارای تقسیم بندیهای مختلفی است از جمله:اجل از حیث منشا و منبع آن به اجل قراردادی، اجل قانونی، و مهلت عادله (اجل قضایی) تقسیم می‌شود. به اعتبار اینکه ذینفع اجل چه کسی است؟ اجل به سود طلبکار، اجل بسود بدهکار و اجل بسود هر طرف قابل تقسیم است و نیز از حیث آثار اجل به اجل تاخیری و اجل پایان بخش (غیر تعهد) تقسیم شده است.و اقسام دیگری که جهت رعایت اختصار از شرح و توضیح آنها خودداری میکنیم.
گفتار دوم:انواع تعهدات از جهت ارتباط با زمان
اهمیت تاثیر زمان بر تعهدات در هیچ کس پوشیده نیست. همانطور که گفته شد، طرفین از تعیین زمان در اجرای تعهدات دارای اهداف گوناگونی هستند. در برخی مواقع متعهدله نفع خویش را در این امر می‌بیند که متعهد در زمان معین تعهد خویش را انجام دهد. بعبارتی از زمان بعنوان قید تعهد استفاده می‌کند دراین مجال سعی بر این است تاثیر زمان را در انعقاد عقد و نهایتاً اجرای آن مورد بررسی

دانلود پایان نامه ارشد درباره قانون مدنی، تقسیم بندی، حقوق تجارت، ایقاع

از آن شده است.۹؟
از آنچه گفتیم به خوبی روشن است که به واقع عقود و قراردادها و برخی از منابع تعهد هر کدام یک رابطه حقوقی خاصی تلقی میشوند که تعهد مولود و زائیده آن رابطه حقوقی است واز میان هر یک از این روابط حقوقی اثری بوجود میآید که بدان تعهد یا التزام گفته می شود.
بنابراین می توان گفت: ماهیت تعهد، « اثر حقوقی» است که از منابع متعددی نظیر عقد، ایقاع، قانون یا عمل حقوقی و دیگری پدید میآید و در ذات و جوهر آن تکلیفی نهفته است که تا زمان معتبر بودن منبع تعهد، آن نیز واجب و الزام آور است. هر چند در پارهای موارد ممکن است منبع تعهد خود ماهیتاً رابطه یا توافقی جایز و قابل فسخ باشد و اگرچه تعهد نیز همواره تابع سبب و علت خود هست، اما این تلازم و تبعیت با الزام آور بودن تعهد منافاتی نخواهد داشت.
این عدم تفکیک بین دو مفهوم عقد و تعهد سبب شده است که برخی از حقوقدانان۱۰با توجه به ظاهر پارهای از مواد قانون مدنی چنین مقرر کنند که لزوم و الزام آور بودن از عناصر اصلی تعهد تلقی نمینشود.
۳-انواع تعهدات
تقسیمبندیهای گوناگونی به اعتبار منشاء و آثار و ماهیت تعهد بعمل آمده است. آنچه ما دراین مقال در پی طرح آن هستیم ذکر همه این تقسیم بندی نیست. بلکه به تقسیم‌بندی‌ها اشاره می کنیم که اغلب بین نوشتههای حقوقدان مسکوت مانده است و آن تقسیم بندی تعهد به تعهدات مدنی و تعهدات تجاری است.
در نوشته های حقوقی تعهدات را از این لحاظ جزء تقسیمات ذکر نکردهاند و مشاهده نشده است که تعهدات را به تعهدات مدنی و تجاری تقسیم کنند، ولی از آنجا که موضوع پایان نامه مطالعه تطبیقی اصول حاکم بر ایفای تعهدات در تعهدات مدنی و تعهدات تجاری است لازم است در این خصوص توضیحاتی ارائه شود تا مرز بین این تعهدات روشن شود.
ضابطهای که در این خصوص وجود دارد قانون مدنی و قانون تجاری است. در این قوانین باید بدنبال تعریف تعهدات مدنی و تجاری باشیم. با رجوع به قانون مدنی و تتبع در آن متوجه میشویم که تعهدی تحت عنوان تعهد مدنی وجود ندارد بر عکس در قانون تجارت که برای تعهدات تجاری وضع شده است موادی به تعریف معاملات تجاری اختصاص داده شده است.. لذا بناچار ما اول تعهدات تجاری را تعریف می کنیم سپس به تعهدات مدنی میپردازیم.
الف:تعهدات تجاری
همانطور که گفتیم تعهدات تجاری با این عنوان در قوانین وجود ندارد. اما به این معنی نیست که قانونگذار به چنین امری توجه نداشته است. بر عکس در قانون تجارت برای تمییز چنین تعهداتی از تعهدات مدنی، در موارد ۲ ، ۳ و ۴ به تعریف معاملات و بازرگانی و اعمال بازرگانی پرداخته است. این شیوه تقریباً می توان گفت در همه نظامهای حقوقی کشورها رعایت شده است، و جهت تعیین حوزه قانون تجارت و آثار مترتب بر اعمال تجاری مورد توجه قرار گرفته است.
ماده ۲ ق.ت. معاملات تجاری را معرفی می کند. توجه به این نکته لازم است که ماده مذبور بین معاملات تجاری و فعالیتهای تجاری تفاوتی قائل نیست. و این دو عمل تجاری را در یک ماده با هم مخلوط کرده است. لذا اصطلاح معاملات تجاری در مورد تمام بندهای دهگانه مذکور در ماده ۲ قانون تجارت صدق نمیکند۱۱. بنابراین فعالیتهای تجاری در حقیقت در عمل معامله تجاری محسوب نمی شوند. مثلاً: تصدی به حمل و نقل، عملیات حراجی، تصدی به هر قسم نمایشگاههای عمومی، عملیات صرافی و بانکی و عملیات بیمهبحری و غیربحری و کشتیسازی فعالیتهایی هستند که قانونگذار بنابه مصالحی آن فعالیتها را تجاری معرفی کرده است. ولی این فعالیتها در واقع معامله محسوب نمی‌شوند. هرچند برای فعالیت در عرصه‌های مذکور مبادرت به انجام معاملات تجاری ناگزیر است. اما صرف تصدی به هر یک از عملیات مذکور معامله محسوب نمی شود.
به هر حال معاملاتی از قبیل خرید و فروش هر نوع مال منقول به قصد فروش یا اجاره، اعم از اینکه تصرفاتی در آن شده یا نشده باشد و یا معاملات برواتی اعم از اینکه بین تاجر یا غیر تاجر باشد و یا خرید و فروش کشتی در واقع معاملات تجاری محسوب میشوند. صرف نظر از اینکه انجام دهنده آن تاجر باشد یا غیر تاجر.
ماده ۳ قانون تجارت نیز اعمالی را معرفی میکند که در صورتی که شخص تاجر آن اعمال را انجام دهد به تبع شخص تاجر اعمال مذکور نیز جزء معاملات تجارتی محسوب میشود، و ماده ۱ همان قانون تاجر را چنین معرفی می کند: «تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار دهد» و همانطور که گفتیم معاملات تجاری نیز در ماده ۲ احصاء شده است.
حال طبق ماده ۳ قانون تجارت که مقرر می دارد:
«معاملات ذیل به اعتبار تاجر بودن متعاملین یا یکی از آنها تجارتی محسوب میشود:
۱- کلیه معاملات بین تجار و کسبه و صرافان و بانکها.
۲- کلیه معاملاتی که تاجر با غیر تاجر برای حوائج تجارتی خود مینماید.
۳- کلیه معاملاتی که اجزا یا خدمه یا شاگرد تاجر برای امور تجاری ارباب خود مینماید.
۴- کلیه معاملات شرکتهای تجاری.»
شرح و تفصیل هر یک از موارد فوق از حوصله این مقال خارج است و توضیحات مربوطه را باید در کتب حقوق تجارت جستجو کرد.
بنابراین معاملاتی که توسط تاجر و در حدود ماده ۳ ق.ت. انجام میگیرد معاملات تجارتی محسوب می شود و طبعاً مشمول احکام حقوق تجارت خواهد بود.
نهایتاً برای تشخیص تعهدات تجاری از تعهدات مدنی باید به ضوابطی که قانون تجارت داشته است، مراجعه کرد و معاملات و عقودی که بر مبنای مقررات مواد ۱ و ۲ و ۳ و ۴ قانون تجارت منعقد می شود را عقد و تعهدات تجاری نامید. قانون تجارت ما بر خلاف سایر نظامهای حقوقی احکام و اصول خاصی تعهدات تجاری را بیان نکرده است. و از این جهت خلاء قانونی کاملاً محسوس است و این نظر را القاء می کند که با وجود تفاوتهای عدیده‌ایی که بین احکام مربوط به این تعهدات وجود دارد، هنوز در ایران باید به نظریه وحدت حقوق مدنی و حقوق تجارت پایبند بود. در حال حاضر با گسترش روزافزون تعهدات تجاری و صنعتی شدن جوامع و از همه مهمتر از بین رفتن تاثیر بازار سنتی در سیاست اقتصادی کشور نیاز به احکام خاص قانون تجارت بیش از هر لحظه دیگری احساس می شود. خصوصاً اینکه قوانین مدنی نیز در قالب سنتی خویش پاسخگوی نیاز کلان اقتصادی حال حاضر نیست.
ب:تعهدات مدنی
تعهدات مدنی در قانون مدنی با این عنوان تعریف نشده است، قانون مدنی تعریف عقد را در معنای اعم خود ذکر کرده است. هر چند که این نوع تقسیم بندی در قانون صورت نگرفته است، ولی اکثر حقوقدانان در نوشته های حقوقی، از وجود تعهدات مدنی و تعهدات بازرگانی و تجاری یاد کردهاند و چنین تقسیمبندی را نیز پذیرفتهاند.
مع الوصف بنظر میرسد بهترین تعریف برای تعهدات مدنی، تعریف منفی باشد چرا که نمیتوان تعریف جامع و کاملی در عین حال مثبتی از تعهدات مدنی بعمل آورد. لذا باید گفت: «تعهداتی که بموجب قانون تجارت جزء معاملات تجاری محسوب نمی‌شوند و از مصادیق مواد ۲ و ۳ و ۴ همان قانون نباشد، تعهدات مدنی هستند.»
لذا با ارائه تعریف فوق یک اصل کلی بدست میآید و آن اینکه اگر در خصوص تعهدی شک کنیم که آیا مدنی است یا تجاری؟ و جزء معاملات مقرر در قانون تجارت نیز نباشد، در اینصورت قاعده عام حکم میکند که تعهد را تعهد مدنی در نظر بگیریم. زیرا همانطور که گفتیم قانونگذار خود تعهدات تجاری را از مدنی جدا کرده و تعهدات تجاری را در قانون تجارت احصاء نموده است. و این امر دلالت التزامی بر این نکته می کند که اصل، مدنی بودن تعهدات است، مگر آنکه در قانون تجارت صراحتاً تعهدی بعنوان تعهد تجاری ذکر شده باشد.
مبحث دوم:تعریف و ماهیت ایفاء تعهد
انگیزه اصلی و هدف غائی در همه قراردادها دستیابی هر یک ازطرفین به اجرای مفاد تعهد و آنچه قصد آن را کرده‌اند است.و صرفنظر از نوع تعهد، تعهد وقتی به سرانجام میرسد که انجام شود. و در این بین تفاوتی بین تعهداتی منفی و مثبت وجود ندارد. از طرفی باید بررسی شود ماهیت ایفاء چیست؟ آیا ایفاء تعهد عمل حقوقی جداگانهای محسوب میشود و یا اینکه می‌تواند یک واقعه حقوقی باشد. لذا ذیلاً به بررسی این دو موضوع می پردازیم.
۱-تعریف ایفاء تعهد
همانطور که گفتیم هدف و انگیزه هر التزام و تعهدی وفای به مدلول و اجرای مفاد آن تعهد است. مقصود از ایفاء تعهد این است که متعهد آنچه را بر طبق قانون یا قرارداد بر عهده دارد انجام دهد.
لازم به ذکر است ایفاء تعهد در واقع اجرای موضوع تعهد است پس برای درک بهتر بناچار نگاهی به موضوع تعهد می کنیم و نهایتاً با بررسی به تعریف جامع و کاملی میرسیم.
موضوع تعهد، می تواند موارد زیر باشد:
۱- تعهد به تملیک یا انتقال مال
۲- تعهد به انجام کار معین
کار مورد تعهد ممکن است یک عمل مادی باشد. مثل: تعهد به ساخت سد یا کارخانه‌ایی. یا ممکن است کار مورد تعهد انعقاد یک عمل حقوقی باشد. مثل متعهدی که طبق قرارداد می پذیرد ملک معینی را به شخص ثالثی منتقل کند و یا وکالتی را برای متعهدله در موضوع خاصی منعقد کند.
۳- تعهد به ترک فعل معین.
این قسمت که بعنوان تعهد منفی از آن یاد می شود. مثل اینست که کسی در ضمن عقد تعهد می کند که بعد از انقضاء قرارداد با متعهدله، متعهد فعالیت متعهدله را انجام ندهد یا وقتی شرکتی برای شرکت دیگری یا شخصی نمایندگی فروش محصولات را میکند تعهد میکند به غیر از نماینده مذکور با کسی فعالیت تجاری مشابه انجام ندهد.
بنابراین ایفاء تعهد عبارت است از اجرای تعهد، خواه منشا تعهد عقد باشد یا ایقاع و یا۱۲، لذا منشاء و منبع تعهد هر چه باشد مشمول احکام مربوط به مواد ۲۶۴ به بعد قانون مدنی می شود. و ایفاء تعهد اعم است از تعهد قرار دادی و تعهد غیر قراردادی۱۳ در حقوق کشورهای عربی از اجرای تعهد به « انفاذ التزام» یاد شده است. و « انفاذ الالتزام» اعم است از « انفاذ العقد»۱۴.
در حقوق خارجه معادل واژه ایفاء تعهد Payment است. بر همین اساس برخی از حقوقدانان داخلی به تسری از آن پرداخت را در حقوق داخلی معادل ایفاء تعهد و وفای به عهد در نظر گرفتهاند،۱۵ و ایفاء تعهد قراردادی را معادل واژه Performance قرار دادهاند.۱۶
به هر حال همانطور که گفته شد ایفاء تعهد به معنی بجا آوردن التزامی است که مدیون بر عهده دارد، خواه این اقدام ارادی باشد و از سوی مدیون صورت پذیرد (وفای به عهد) یا به قهر انجام پذیرد۱۷. و بدین وسیله طرفین نتیجه‌ای که از تشکیل عقد و تعهد را داشته‌اند. بدست می آورند۱۸.
۲-ماهیت ایفای تعهد
پس از تعریف وشناسایی ایفاء تعهد برای تکمیل مقدمه لازم است ماهیت ایفاء تعهد را مورد بررسی قرار دهیم. و مشخص کنیم که ماهیت ایفای تعهد آیا عمل حقوقی محسوب می شود و یا اینکه تنها ایقاع محسوب میشود. و آثار مترتب بر آن نیز متفاوت از آثار عمل حقوقی خواهد بود. با اینکه می توان شق سومی را نیز به نوع ماهیت ایفاء تعهد قائل شد.
در این خصو

منابع پایان نامه ارشد با موضوع قیمت مسکن، تامین مالی، بازپرداخت، تسهیلات بانک

مسکن، برای کم‌درآمدها در طول برنامه‌های سوم و چهارم چندان بهبود نداشته است.
نتایج حاصل از بررسی شاخص‌های مسکن در طول برنامه های سوم و چهارم حاکی از آن است که تراکم خانوار در واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد ۱.۲ می‌باشد که در مقایسه با میانگین کشوری(۱.۰۶) بالاتر بوده و خود نشانگر وضعیت نابسامان مسکن برای این قشر از جامعه می‌باشد. توان تامین مسکن بر حسب مترمربع، برای دهک‌های یک تا چهار به مرور زمان کم‌تر شده، چراکه مساحت متوسط زمین مسکونی تولید شده در دهه گذشته همواره بالاتر از توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است و برای این قشر از جامعه مقرون‌به‌صرفه نمی‌باشد.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در طول دوره مورد بررسی همواره افزایش یافته است و منجر به افزایش شاخص دسترسی و نیز طول دوره انتظار برای خرید مسکن، برای این قشر از جامعه شده است. به‌طوری‌که شاخص دسترسی برای دهک اول ۳۰ سال بوده و برای دهک چهارم ۱۵ سال بوده است. این شاخص در کشورمان در مقایسه با استاندارد بین‌المللی، برای دهک‌های کم‌درآمد در وضعیت بحرانی قرار دارد. شاخص دوره انتظار، یعنی در صورتی که خانوار تنها یک‌سوم از درآمد سالانه خود را به خرید مسکن اختصاص دهد برای دهک اول ۱۰۰ سال و برای دهک چهارم ۳۳ سال می‌باشد. در حالی که این شاخص در استانداردهای بین‌المللی بین ۱۰-۵ سال می‌باشد.
نکته قابل توجه بانک‌پذیر نبودن قشر کم‌درآمد به دلیل عدم وجود نظام مالی کارآمد می‌باشد، چنانچه نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، اگرچه شاخص بانک‌پذیری در برنامه چهارم نسبت به برنامه سوم بهبود یافته است اما به‌طورکلی چهار دهک نخست جامعه اصولا در نظام بانکی موجود جایی ندارند و دهک‌های پنج و شش باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن متحمل شوند. با وجود این‌که یارانه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در طرح مسکن مهر بسیار بیشتر از دوره‌های پیشین بوده است، اما عدم تعریف دقیق گروه هدف، مانع از اختصاص صحیح این یارانه‌ها به قشر کم‌درآمد شده و آن‌ها عملا از چرخه تامین مالی مسکن خارج شده‌اند.
یکی از مهم‌ترین شاخص‌های مورد بررسی، نرخ مالکیت و تحولات آن برای کم‌درآمدها بود. نتایج مطالعات حاکی از آن است که نرخ مالکیت برای کم‌درآمدها اگرچه بیشتر از دهک‌های میانی شده، اما در مقایسه با میانگین جامعه، با شتابی بیشتر کاهش یافته است.
از دلایل مهمی که نرخ مالکیت در دهک‌های کم‌درآمد افزایش یافته است، روی آوردن آن‌ها به بازار غیر رسمی مسکن می‌باشد. این امر تهدید جدی برای جامعه محسوب می‌شود و نیازمند ارائه راهکارهای اساسی در زمینه تامین مسکن این قشر از جامعه جهت جلوگیری از ایجاد هر چه‌ بیشتر سکونت‌گاه‌های غیر رسمی می‌باشد.
۵-۲- نتیجه‌گیری
بخش مسکن از بخش‏های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی ـ فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل می‏نماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش‏های وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‏گذاری، نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‏دهد. از این رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی از این بخش به عنوان موتور رشد کمک می‏گیرند.
دغدغه‏های مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت می‏گیرد، اول آن‌که خرید مسکن بزرگترین معامله‏ای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام می‏دهند. به‌گونه‏ای که خانواده‏های متوسط تقریباً حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره‌بها می‏تواند آثار مخرب و جبران‌ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره‌بهای مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، معضلات عدیده‏ای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیه‏نشینی یکی از جمله این مشکلها می‎باشد.
افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، رشد جمعیت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهم ترین عوامل بروز پدیده بی‏خانمانی محسوب می‏شوند. بعضاً‌ شکاف درآمد و هزینه به حدی می‏رسد که افراد کم درآمد حتی به کمک تسهیلات بانکی از عهده خرید مسکن و حتی بازپرداخت اقساط وام‏های دریافتی برنمی‏آیند. به عبارت دیگر مقوله اسکان کم درآمدها از مصادیق بارز شکست بازار تلقی شده و دخالت جدی دولت را در جهت ساماندهی به این بازار طلب می‏کند.
در ادامه به بررسی دلایل موثر بر ناتوانی ورود قشر کم‌درآمد به بازار مسکن و گسترش روزافزون نرخ فقر مسکن و بدمسکنی و راهکارهایی در راستای آن‌ها به‌صورت موردی خواهیم پرداخت.
جدول ۳۳: دسته بندی مشکلات و راهکارهای ارائه شده در زمینه بهبود مشکل مسکن کم درآمدها
راهکارها
مشکلات
دسته بندی
• یکی از سیاست‌هایی که دولت می‌تواند در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها اتخاذ نماید پرداخت سهم زیادی از قیمت مسکن به صورت وام می‌باشد که باید بهره پرداختی این وام‌ها با نرخ تک‌رقمی در نظر گرفته شود. در حال حاضر بعضی از بانک‌ها حدود ۷۰ ،۸۰ درصد قیمت مسکن را بصورت وام اما با بهره ۲۳ درصد و بیشتر به مردم پرداخت می‏کنند که در این صورت مردم باید مقدار بسیار زیادی سود به بانک پرداخت کنند که در این صورت قیمت مسکن تا دو برابر هم برای فرد تمام می‏شود و تنها تأثیر این گونه وام‏ها با بهره سنگین ایجاد تورم در بازار مسکن می‏باشد.
• دولت می‏تواند با توجه به منابع محدود، افراد واقع شده در دهک‏های درآمدی یک و دو را تحت پوشش قرار دهد. گروه‌های درآمدی دهک سوم و چهارم نیز با استفاده از تسهیلات بانکی با بهره پایین قادر خواهند بود نیاز مسکن خود را تأمین کنند زیرا کسانی می‏توانند از منابع بانکی استفاده کنند که قدرت بازپرداخت تسهیلات اعطایی را داشته باشند و اقشاری که در رده‏های پایین قرار دارند باید با استفاده از کمک‏های دولت صاحب‌خانه شوند.
• ایجاد بازار ثانویه رهن، در این صورت وام‌های مسکن به‌صورت قانونی و رسمی دست‌به دست شده و با گردش چندین باره خود، نقدینگی و سرمایه کافی، و نه مازاد به بازار مسکن تزریق می‌شود و از افزایش رقم تورم جلوگیری می‌شود.
• اتخاذ سیستم یارانه‌ای مسکن که منحصرا اقشار کم‌درآمد را تحت پوشش قرار دهد و از ویژگی‌های زیر برخوردار باشد:
۱. هدفمند باشد و به‌گونه‏ای تعریف شود که صرفاً به اقشار هدف برسد.
۲. سیاستهای یارانه‏ای می‏باید از ویژگی شفافیت، سهولت در دسترسی و کوتاه بودن فرآیند بروکراسی برخوردار بوده و در عین حال با افزایش درآمد اشخاص تحت پوشش، سهم یارانه‏ها کاهش یابد.
۳. به گونه‏ای طراحی شود که مانع مشارکت بخش خصوصی در بازار مسکن نشود.
• فقدان سیستم تامین مالی کارای مسکن مانع حضور خانوارهای با درآمد کم و متوسط در بازارهای مسکن می‌شود. زیرا خرید مسکن برای اکثریت آحاد خانواده‌ها تنها با تقسیم پرداخت هزینه‌های سنگین آن در طول زمان و با استفاده از ابزارهای تامین مالی ممکن است.
• اتخاذ برخی سیاستهای دولت در بخش ساختمان و تزریق برخی تسهیلات مقطعی در این بخش از جمله وام‌های با مبلغ کم(۳۰-۱۰) میلیون تومانی مسکن را شاید بتوان از عوامل دامن زدن تورم در این بخش عنوان کرد. چون اعطای این وام‏ها ممکن است در شهرهای کوچک بر روند خانه دار شدن اقشار جامعه تأثیر بگذارد اما در شهرهای بزرگ این مبالغ وام نمی‏تواند مفید باشد چرا که تفاوت بین قیمت واقعی مسکن و مبلغ وام بسیار زیاد است. همین امر منجر به ورود نقدینگی به بازار و وجود وجود نرخ‏های ادامه دار تورم دورقمی خواهد شد.
• در کشور ما تسهیلات کم بهره خرید مسکن بایستی در اختیار هر قشری قرار گیرد. این در حالی است که سیاست معمول و متداول در کشورهای موفق در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها، آن است که اولاً اقشار هدف به خوبی شناسایی شده، تسهیلات ارزان قیمت با هدف تقویت جانب تقاضا صرفاً‌ در اختیار افراد کم درآمد قرار می‏گیرد.
مشکلات و راهکارهای مرتبط با یارانه مسکن
• حرکت به سمت ثبات اقتصادی در راستای کاهش نرخ تورم و بهبود وضعیت درآمدی افراد مهم‌ترین اقدام در جهت سامان بخشیدن به وضعیت توزیع درآمدی و متعاقبا بهبود شرایط اسکان و مالکیت مسکن، می‌باشد.
• با توجه به این‌که هزینه مسکن، عمده‌ترین سهم را در هزینه سالانه هر خانوار دارد با پیگیری سیاست اجتماعی مناسب و کاستن از سهم مسکن در هزینه خانوارهای کم‌درآمد، آنها می‌توانند د

منابع پایان نامه ارشد با موضوع قیمت مسکن، بخش خصوصی، نابرابری درآمد، نرخ رشد

مساحت متوسط زمین مسکونی تولید شده در دهه گذشته همواره بالاتر از توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است و برای این قشر از جامعه مقرون‌به‌صرفه نمی‌باشد؛
• نابرابری درآمدی در طول برنامه چهارم بسیار بیشتر از برنامه سوم بوده اما در طول سال‌های اخیر ۹۰-۸۸ این نابرابری درآمدی کاهش یافته است، اما با توجه به کاهش درآمد واقعی خانوار، همواره با کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن مواجه هستیم؛
• مخارج خانوار در دهک‌های اول و آخر درآمدی تقریبا برابر بوده، اما در دهک‌های اول درآمدی بیشتر این مخارج صرف هزینه مسکن می‌شود، بنابراین این قشر با فشار مسکن مواجه بوده و در راستای برآورده نمودن نیاز مسکن خود، از صرف هزینه برای دیگر نیازهای ضروری از قبیل خوراک،پوشاک و بهداشت صرف‌نظر می‌نمایند؛
• بررسی نرخ تورم و شاخص قیمت مسکن برای دهک اول و دوم درآمدی حاکی از بدتر شدن شرایط مسکن کم‌درآمدها در دهه گذشته می‌باشد؛
• با وارد شدن خانه‌های خالی به بازار مسکن، کمبود مسکن تا حد زیادی جبران خواهد شد و با کاهش قیمت مسکن، مسکن به کالایی مقرون‌به‌صرفه‌ بویژه برای خانوارهای کم‌درآمد تبدیل می‌شود؛
• با توجه به این‌که شاخص دسترسی به مسکن در استاندارد بین‌المللی ۵ می‌باشد، این شاخص در دهک‌های پایین درآمدی وضعیتی بحرانی و در دهک‌های بالا شرایط نامطلوب را نشان می‌دهد؛
• بیشترین دوره انتظار برای مسکن‌دار شدن در ایران برای دهک اول در حدود ۱۰۰سال می‌باشد، در حالی‌که مقدار این شاخص در هنجارهای بین‌المللی ۱۰-۵ سال می‌باشد؛
• در رابطه با بانک‌پذیر بودن قشر کم‌درآمد، نتایج نشان می‌دهد که چهار دهک نخست جامعه اصولا در نظام بانکی موجود جای نمی‌گیرند و دهک‌های ۵ و ۶ باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن متحمل شوند؛
• نرخ مالکیت در دهک‌های کم‌درآمد بیشتر از میان‌درآمدها بوده چراکه کم‌درآمدها به اسکان غیررسمی روی می‌آورند، اما به‌طور کلی نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم‌درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته است؛
• با توجه به این‌که یارانه مسکن مهر بسیار بیشتر از اعتبارات مسکن در طول چهارده سال گذشته بوده، اما وضعیت کلی شاخص‌های مسکن پس از سال ۱۳۸۴ و در دوره برنامه چهارم نه‌تنها پیشرفت نداشته بلکه متمایل به نامناسب شدن نیز بوده است.
۵- فصل پنجم
پاسخ به سوالات و نتیجه‌گیری
مقدمه
دراین بخش ابتدا اهداف، سوالات و فرضیه‌های مطرح شده در فصل اول به‌صورت زیر دسته‌بندی شده‌اند.
همان‌طور که در دسته‌بندی بالا نشان داده شده است، هدف اصلی پایان‌نامه حاضر، بررسی سیاستهای مسکن در برنامههای سوم و چهارم و بازتابهای آن در تغییر شاخصهای مسکن برای اقشار کمدرآمد میباشد. در راستای بررسی هدف اصلی چهار هدف جزئی در نظر گرفته شده‌اند، برای هر یک از این اهداف سوال و فرضیه‌ای آمده است که ضمن تفهیم بهتر هدف، به حفظ ساختار رساله و پیشبرد بهتر آن کمک می‌کند.
در بخش نهایی، پس از پاسخ به سوالات مطرح شده، نتیجه‌گیری کلی از رساله ارائه گردیده و ریشه اصلی مشکلات مطرح در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها در داخل جدول دسته‌بندی شده و پیشنهادات مرتبط با هر یک از این مشکلات در سطر مقابل آن، مطرح شده است.
۵-۱- پاسخ به سوالات
۱. پاسخ به سوال اول:
• هدف: بررسی مبانی و چارچوب سیاستگذاری در برنامه های بخش مسکن در دوره مورد بررسی
• سوال: سیاستهای مسکن ارائه شده در برنامههای سوم و چهارم توسعه بر چه مبنایی شکل گرفتهاند؟
• فرضیه: خاستگاه اتخاذ سیاست های مسکن تحولات اقتصادی و اجتماعی و جبران کمبود های برنامه های پیشین بوده است.
با توجه به بررسی های صورت گرفته می توان گفت فرضیه اول صحیح بوده و خاستگاه اتخاذ سیاست‌های مسکن در برنامه‌های سوم و چهارم تحولات کلی کشور و به‌ویژه جبران کمبودهای گذشته بوده است، آنچنان‌که در برنامه سوم در راستای کمبود زمین ناشی از سیاست‌های گذشته به سیاست انبوه سازی در راستای استفاده بهینه از زمین روی آورده و چرخش سیاست‌گذاری از زمین حمایتی به مسکن حمایتی رخ داده است. از سوی دیگر مسکن استیجاری و انبوه‌سازی مسکن در راستای به حداقل رساندن دخالت دولت و وارد کردن بخش خصوصی به پروسه تامین مسکن کم‌درآمدها، در برنامه سوم مطرح شدند. همچنین در برنامه چهارم توسعه در پاسخ به کمبود ۱.۶ میلیونی مسکن سیاست عرضه مسکن و در راستای کاهش قیمت مسکن که در اوخر دوره قبل رشد نجومی داشت، و برای اقشار کم درآمد قابل پرداخت نبود، سیاست مسکن مهر یا زمین صفر را انتخاب کرده تا با حذف قیمت زمین از مسکن منجر به کاهش قیمت مسکن شود. جدول زیر مشکلات موجود در ابتدای تدوین برنامه‌های سوم و چهارم و رویکردهای اتخاذ شده توسط دولت در راستای بهبود مشکلات و نهایتا سیاست‌های ارائه شده در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها را نشان می‌دهد.
جدول ۳۳: چارچوب سیاست‌گذاری در بخش مسکن در برنامه‌های توسعه سوم و چهارم
برنامه
مشکلات موجود در ابتدای برنامه
رویکردهای اتخاذ شده توسط دولت
سیاست ها و اقدامات
برنامه سوم توسعه۱۳۸۳-۱۳۷۹
• کمبود زمین
• واگذاری زمین بدون خدمات در دوره های قبل
• انحصار گری دولت
• چرخش سیاست گذاری از زمین حمایتی به مسکن حمایتی
• اتکاء صد در صد به سازو کار بازار
• انتقال تمام یارانه های بخش مسکن از متقاضیان مصرف کننده به تولید کننده
• بهره گیری از زمین های شهری
• انبوه سازی
• مسکن استیجاری
• فروش تراکم از سوی شهرداریها
برنامه چهارم توسعه۱۳۸۸-۱۳۸۴
• عدم وجود امکانات زیربنایی لازم
• عدم نهادسازی صحیح
• عدم تعریف نظام مالی مسکن برای کم درآمدها
• رشد نجومی قیمت مسکن
• ۱.۶میلیون کمبود مسکن
• ایجاد تعادل در برخورداری از مسکن مناسب میان گروه ها و مناطق کشور
• تامین مسکن اقشار کم درآمد
• تبدیل وام خرید به وام ساخت
• تدوین طرح جامع مسکن
• تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
۲. پاسخ به سوال دوم
• هدف: بررسی تغییرات قیمت عوامل موثر بر تولید در برنامه های سوم و چهارم
• سوال: روند تغییرات قیمت عوامل تولید در طول برنامه های سوم و چهارم چگونه بوده است؟
• فرضیه: به نظر می رسد قیمت عوامل تولید در طول برنامه های سوم و چهارم روندی صعودی داشته است.
همانطور که در نمودار زیر نشان داده شده است، قیمت زمین در سالهای پایانی برنامه سوم و دوسال اول برنامه چهارم رشد پایین بوده اما در سال ۸۶ به اوج خود رسیده است.
قیمت مصالح ساختمانی نیز در طول برنامه سوم، در سال ۱۳۸۳ و در برنامه چهارم در سال ۱۳۸۷ به اوج خود رسیده است. در کل در برنامه چهارم قیمت عوامل تولید مسکن بالاتر از برنامه سوم بوده اند. درحالی‌که یکی از سیاست‌های اصلی مسکن در برنامه چهارم حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده مسکن می‌باشد، با این وجود قیمت زمین در این دوره روند صعودی داشته و در سال‌های پایانی برنامه به اوج خود رسیده است.
۳. پاسخ به سوال سوم
• هدف: بررسی اهداف کلی سیاست‌های ارائه شده برای تامین مسکن کم‌درآمدها؛
• سوال: آیا سیاست‌های اتخاذ شده در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها در رسیدن به اهداف کلی خود موفق بوده‌اند؟
• فرضیه: بررسی‌ها نشان می‌دهد سیاست‌های اتخاذ شده در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها در رسیدن به اهداف کلی خود موفق نبوده‌اند.
در برنامه سوم سیاست‌های زیادی در راستای تامین مسکن اتخاذ شد اما مهم‌ترین آن‌ها انبوه‌سازی مسکن با این فرض که هر سه مولفه انبوه‌سازی یعنی ساخت با کیفیت، ارزان‌سازی و سریع‌سازی رعایت شود، بود. در راستای بررسی موفقیت این سیاست سه مولفه میزان ساخت‌وساز، درصد ساختمان‌های سه‌ طبقه و بیشتر و متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی، بررسی شدند. نتایج مطالعات نشان می‌دهند که ظرفیت ساخت‌وساز در کل کشور از حدود ۴۵۰هزار واحد به حدود ۷۵۰هزار واحد با نرخ رشد ۱۱% افزایش یافته است. سهم انبوه‌سازی یا درصد ساختمان‌های سه طبقه و بیشتر نیز از ۲۲.۹ درصد در سال ۱۳۷۸ به ۴۴.۵ در صد در سال ۱۳۸۳ رسیده است. نرخ رشد سهم انبوه‌سازی ۵.۲۷ درصد گزارش شده است. همچنین متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی در مناطق شهری، کاهش یافته است. این مقدار از ۱۰۱ مترمربع در سال ۱۳۷۹ به ۷۳ مترمربع در سال ۱۳۸۳ رسیده است. بنابراین انبوه‌سازی مسکن در رسیدن به اهداف کلی خود موفق بوده است.
سیاست مسکن استیجاری نیز از جمله سیاست‌های مهم در این بازه زمانی در راستای تشویق بخش خصوصی به مداخله در مسکن کم درآمدها بود. اما بخش خصوصی که بیشترین تولید مسکن را در کشور دارد، رغبتی به ساخت مسکن اجاره‌ای از خود نشان نمی‌داد. به‌طوری که تنها۶.۱ درصد از کل واحدهای تولید شده در هر سال به قصد اجاره بود. به‌طورکلی طی دوره برنامه سوم، در مجموع ۸۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در سطح کشور احداث شده است که تنها ۴ درصد تولید مسکن شهری طی این دوره را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که در ابتدای برنامه، دولت موظف بود سالانه ۱۰ درصد مسکن تولید شده در شهرها را به‌صورت استیجاری احداث نماید. بنابراین مسکن استیجاری در دستیابی به اهداف کلی خود چندان موفق نبوده است. نمودار زیر روند رشد مسکن استیجاری را در سال‌های ۸۱-۱۳۷۹ نشان می‌دهد.
نمودار ۳۱: درصد سهم عملکرد واحدهای استیجاری از برنامه
در برنامه چهارم نیز با توجه به چشم انداز سند بیست ساله، از اصول مهم این برنامه هدفمندی بود که در طرح مسکن مهر به عنوان عنصر کلیدی برنامه مطرح شده است. ارزیابی طرح مسکن مهر حاکی از آن است که با توجه به میزان آورده خانوار برای تهیه مسکن مهر و مقایسه آن با میزان درآمد خانوار، گروه‌های بهره‌مند از این طرح کلا افراد و خانوارهای با درآمد بالاتر از دهک چهارم هستند و دهک‌های پایین‌درآمدی در صورت ورود به این طرح با فروش مسکن مهر دریافتی، در راستای کسب درآمد اقدام می‌نمایند و معضل مسکن آن‌ها همچنان به قوت خود باقی است. چهار دهک اول درآمدی عمدتا افرادی هستند که با معضل مسکن و شرایط نامناسب اسکان مواجه هستند و خارج شدن این افراد از رده‌ی گروه‌های هدف را می‌توان نشان‌دهنده‌ی ناکارآمدی برنامه و هدفمند نبودن آن دانست.
۱. پاسخ به سوال چهارم
• هدف: بررسی عملکرد سیاست‌های مسکن اتخاذ شده، بر تامین مسکن اقشار کم‌درآمدها با بررسی تغییرات شاخص‌های مسکن در دوره برنامه‌های سوم وچهارم؛
• سوال: سیاستهای مسکن کمدرآمدها در برنامههای سوم و چهارم تا چه اندازه در بهبود شاخص‌های مسکن برای کم‌درآمدها موفق بوده‌اند؟
• فرضیه: به نظر می‌رسد شاخص‌های

منابع پایان نامه ارشد با موضوع قیمت مسکن، خط فقر مسکن، نظام بانکی، استاندارد

۲۱: نرخ خانه‌های خالی در مناطق شهری کشور در سال‌های۱۳۸۵الی ۱۳۹۰(درصد)
ماخذ: (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲)
همان‌طور که قبلا گفته شد کمبود مسکن به ازای یک خانوار در سال ۱۳۸۵ و ۱۳۹۰به‌ترتیب۱۶۴۲و۱۲۳۰هزار واحد مسکونی بوده است، بنابراین در صورتی‌که خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۰ وارد بازار مصرفی شود نه‌تنها کمبود مسکن جبران ‌می‌شود بلکه ۴۳۳۰۰۰ واحد مازاد بر بازار نیز خواهیم داشت. با افزایش عرضه قیمت مسکن کاهش یافته و مسکن برای خانواده‌ها دردسترس‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر خواهد شد.
نمودار ۲۲: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن در سالهای ۱۳۹۰-۱۳۶۵(هزار واحد مسکونی)
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
بالا رفتن قیمت مسکن منجر به افزایش شاخص دسترسی به مسکن و طول مدت انتظار برای خانه‌دار شدن نیز می‌شود. همان‌طور که قبلا گفته شد شاخص دسترسی از نسبت متوسط قیمت مسکن در سال به متوسط کل درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید،” این شاخص را توان‌پذیری مسکن نیز می‌نامند” (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲). بنابراین هر چه فاصله متوسط قیمت مسکن از متوسط کل درآمد سالانه خانوار بیشتر شود، شاخص دسترسی به مسکن نیز افزایش می‌یابد. همانطور که اشاره شد با افزایش تورم از درآمد واقعی خانوار کاسته می‌شود، در حالی‌که به قیمت مسکن افزوده خواهد شد. همین امر منجر به افزایش روزافزون قیمت مسکن می‌شود. در دهه گذشته همواره با افزایش تورم و قیمت مسکن مواجه بوده‌ایم در حالی که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است. همچنین گفته شد که تورم بیش‌ترین تاثیر را بر گروه‌های متوسط و بویژه کم‌درآمد اعمال می‌نماید. بنابراین دور از انتظار نیست که شاخص دسترسی برای این گروه‌های درآمدی بیشتر است. هر چقدر شاخص دسترسی بیشتر باشد فشار مسکن نیز بیشتر بوده و خانواده‌ها در راستای تامین نیاز مسکن خود، از برآورده نمودن دیگر نیازهای اصلی خود از قبیل خوراک و پوشاک و بهداشت و درمان باز می‌مانند. نمودار زیر روند فزاینده شاخص مسکن را در ۱۳۹۱-۱۳۷۹نشان می‌دهد.
نمودار ۲۳: روند تحولات شاخص دسترسی مسکن در بازه زمانی۱۳۹۱-۱۳۷۹
(نگارنده)
با توجه به در دسترس نبودن آمار موثق در رابطه با وضعیت شاخص دسترسی مسکن در بازه زمانی۱۳۹۱-۱۳۷۹، تنها به بررسی این شاخص در سال ۸۶ که اطلاعات آن در مقاله خانم رفیعی موجود بود، اکتفا شده است. در تفسیر نمودار زیر می‌توان گفت که بطور متوسط اگر خانوار هیچ گونه هزینه‌ای جز پس‌انداز برای مسکن نداشته باشد؛ به‌عبارتی تمام درآمد خود را فقط برای مسکن بگذارد، ۱۰ برابر درآمد سالانه خانوار، قیمت متوسط یک مسکن خواهد بود .که برای دهک اول ۳۱ برابر و برای دهک دهم ۵ برابر است تا صاحب مسکن شود؛ باید توجه داشت که بر اساسی استاندارد بین المللی شاخص دسترسی به مسکن نباید از ۵ تجاوز نماید (پالیزبان, جودکی, & رضویان, ۱۳۸۹). به نقل از روزنامه آرمان امروز، اگر این شاخص در یک نرم جهانی ایده‌آل به‌طور متوسط ۵ می‌باشد. اگر این شاخص بین ۱۰-۵ باشد، وضعیت نامطلوب و بیش از ۱۰ تا ۱۲ سال بحرانی تلقی می‌شود (صادقی بروجنی, ۱۳۹۳). نمودار زیر مقادیر را در دهک‌های مختلف نشان می‌دهد.
نمودار ۲۴: شاخص دسترسی مسکن به درآمد سالانه خانوار در دهک های مختلف درآمدی۱۳۸۳ و ۱۳۸۶
ماخذ: (رفیعی, ۱۳۸۸; یزدانی, ۱۳۸۴)
نمودار زیر به مقایسه شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های مختلف درآمدی در ایران و در مقایسه با استاندارد بین‌المللی می‌پردازد. بنابراین دهک‌های اول تا هفتم در شرایط بحرانی و دهک‌های هشتم و نهم در شرایط نامطلوب بسر برده و تنها دهک دهم در شرایط مطلوبی از نظر دسترسی به مسکن برخوردار می‌باشد.
نمودار ۲۵: شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های درآمدی مختلف در ایران در مقایسه با استاندارد بین المللی
(نگارنده)
اما اگر خانواده تنها یک‌سوم درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز نماید، چند سال باید در صف انتظار برای خرید مسکن باشد؟ طبق مطالعات صورت گرفته، شاخص دوره انتظار در کشور از سال ۱۳۷۹تا ۱۳۸۶ به‌طور مداوم در حال افزایش بوده است. اگرچه این شاخص در سال ۱۳۸۷ کاهش پیدا کرده است اما در سال‌های بعد همچنان روند افزایشی داشته است.
نمودار ۲۶: بررسی شاخص دوره انتظار در بازه زمانی۱۳۹۱-۱۳۷۹
(نگارنده)
طبق مطالعات طرح جامع مسکن، چنانچه هر سرپرست خانوار بتواند یک‌سوم از درآمد خود را برای تامین مسکن ملکی پس‌انداز کند، طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن آن‌ها به شرح زیر می‌باشد:
دهک ۱ : ۱۰۰ سال
دهک ۴ : ۳۳سال
در حالی‌که مقدار این شاخص در هنجارهای بین المللی ۵ تا ۱۰ سال می‌باشد (رفیعی, ۱۳۸۸). بنابراین قشر کم‌درآمد تنها با تکیه بر پس‌انداز خود نمی‌توانند صاحب مسکن شوند و نیازمند کمک‌های دولتی و دخالت سازمان‌های خیریه هستند. اما نکته حائز اهمیت این است که علی‌رغم اتخاذ سیاست‌های مسکنی که صرفا برای کم‌درآمدها بوده و افزایش نرخ وام در طول سالیان گذشته، وضعیت مسکن گروه‌های کم‌درآمد نه‌تنها بهبود نیافته است، بلکه بدتر نیز شده است. از عوامل مهمی که در سیاست‌های مسکن در ایران مورد چشم‌پوشی قرار گرفته است، بانک‌پذیر نبودن قشر فقیر می‌باشد. همان‌طور که در بررسی شاخص‌ها در کشورهای مختلف گفته شد مقرونبهصرفه بودن وام مسکن یکی از شاخص‌های مهم مسکن در کشورهای OECD بود. عدم مقرون‌به صرفگی وام مسکن منجر به بیرون‌فکنی خانوارهای کم‌درآمد از چرخه نظام اعتباری تامین مالی مسکن می‌شود. بانک‌پذیر نبودن قشر کم‌درآمد حاکی از ناکارآمد بودن نظام بانکی می‌باشد. طرح جامع مسکن نشان می‌دهد که نظام بانکی تنها ۳۵ درصد از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تامین می‌کند، در حالی‌که این نسبت در کشورهای پیشرفته ۸۰ تا ۱۰۰ درصد است. همچنین تحقیقات (درگاهی، ۱۳۸۷) نشان می‌دهد که سهم نظام بانکی در تامین مالی خرید مسکن تنها ۲۰ درصد بوده است. به‌علاوه گرفتن وام برای دهک‌های اول تا چهارم غیرممکن است زیرا دهک اول ۲/۱۵۵، دهک دوم ۷/۹۰، دهک سوم ۲/۶۹ و دهک چهارم ۵۶ درصد درآمد سالانه خود را باید به بازپرداخت اقساط وام مسکن اختصاص دهند. این نسبت در دهک پنجم به ۴۶ درصد درآمد متوسط خانوار شهری می‌رسد و در دهک ششم ۵/۳۸ درصد آن را تشکیل می‌دهد. از سوی دیگر با توجه به مطالعات طرح جامع مسکن، نسبت اقساط بازپرداخت وام ۱۰ میلیون تومانی به کل هزینه خانوار در دهک اول۱.۵ برابر، در دهک دوم ۸۰ درصد، در دهک سوم ۶۰ درصد و در دهک چهارم ۵۰ درصد می باشد و دهک‌های ۵ و ۶ درآمدی، ناتوان از پرداخت اقساط وام‌های بیش از ده میلیون تومانی هستند.
بنابراین در شرایط کنونی سیاست‌گذاری در بخش مسکن، در واقع چهار دهک نخست جامعه اصولاً در نظام بانکی موجود جای نمی‌گیرند یا «بانک‌پذیر» نیستند، و دهک‌های پنجم و ششم نیز باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن تحمل کنند. به عبارت دیگر خانوارهای دهک‌های ۱ تا ۴ درآمدی به‌طور کلی ناتوان از ورود به چرخه سرمایه‌گذاری می‌باشند.
نمودار ۲۷: مقایسه بانک پذیر بودن اقشار کم درآمد در برنامه های سوم و چهارم
در راستای افزایش شاخص دسترسی به مسکن و طول مدت انتظار برای خانه‌دار شدن، با توجه به بررسی نحوه تصرف مسکن در بازه زمانی۱۳۹۰-۱۳۷۵ نرخ مسکن ملکی کاهش و نرخ مسکن استیجاری افزایش یافته است، اما هم‌چنان نرخ مسکن استیجاری کمتر از مسکن ملکی می‌باشد.
طبق مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن، کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره‌نشینی در مناطق شهری از ۲۶ درصد در سال ۱۳۸۴ به ۳۵ درصد درسال ۱۳۹۱ رسیده است. با توجه به نمودار زیر می توان گفت کاهش نرخ مالکیت در طبقات میانی بیشتر از کم‌درآمد بوده است. دلیل این امر را روی آوردن کم‌درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای فرار از اجاره‌بهای سنگین میتوان دانست.
طبق مطالعات طرح جامع مسکن ۵۴ درصد از دهک‌های درآمدی ۱ و ۲ و ۵۷ درصد از دهک‌های درآمدی ۳و۴ در مسکن ملکی ساکن هستند، درحالی‌که مقدار این شاخص برای متوسط جامعه و بالاترین دهک درآمدی به‌ترتیب ۷۰ و ۸۰ درصد بوده است، لذا می‌توان گفت نرخ مالکیت مسکن درخانوارهای کم‌درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته است. جدول زیر نرخ مالکیت را در سال ۱۳۸۵ و ۱۳۸۳ در دهک‌های مختلف درآمدی نشان می‌دهد.
نمودار ۲۸: بررسی نرخ مالکیت در دهک‌های درآمدی(درصد)
ماخذ (رفیعی, ۱۳۸۸; یزدانی, ۱۳۸۴)
از جمله شاخص‌هایی که به‌طور مختصر در این بخش به آن پرداخته شده است شاخص فقر مسکن می باشد، بر اساس این شاخص، هزینه اجاره یک واحد مسکونی استاندارد با حداقل زیربنای ۶۰مترمربع، داشتن یک آشپزخانه، یک حمام و… با مصالح با دوام یا نیمه بادوام، معیار «فقر» یا «عدم فقر» مسکن قرار گرفته است که بر این اساس این‌گونه در نظر گرفته‌اند که هرکس از چنین واحدی به‌صورت اجاره‌ای برخوردار است، روی خط فقر مسکن است و هرکس مسکن مطلوب‌تری دارد، از سطح فقر مسکن بالا‌تر است. درنتیجه افرادی که وضعیت مسکن آن‌ها کمتر از معیار ذکر شده است، زیر خط فقر مسکن واقع شده‌اند.
طبق مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن، محاسبات انجام گرفته درباره خط فقر در مناطق شهری در سال ۱۳۹۱ نشان میدهد خانوارهایی که ماهانه کمتر از ۱۰ میلیون ریال درآمد داشته باشند زیر خط فقر قرار دارند که ۳۵ درصد خانوارهای شهری را تشکیل میداده است. در سال ۱۳۸۴ این نسبت ۲۶ درصد بوده است. از سوی دیگر محاسبه خط فقر مسکن درسال ۱۳۹۱، یا حداقل هزینه‌ای که ماهانه یک خانوار باید صرف مسکن نماید تا از مسکن مناسب بهره‌مند گردد، ۴۸۰هزار ریال بوده است. درنتیجه ۳۳ درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشته‌اند. در سال ۱۳۸۴ این نسبت ۲۸ درصد بوده است.
طبق مطالعات طرح جامع مسکن ۴۹ درصد از خانوارهای کم‌درآمد در مسکن بی‌دوام زندگی می‌کنند که این درصد در مقایسه با متوسط جامعه که ۱۹ درصد می‌باشد بسیار بالا می‌باشد. گسترش روزافزون اسکان غیررسمی و حاشیه نشینی خود نشان‌دهنده روند روبه‌رشد نرخ مسکن بی‌دوام و به‌عبارت دیگر بدمسکنی در جامعه می‌باشد.
۴-۳- جمع بندی
در این بخش به‌طور مختصر به نتایج بررسی‌های صورت گرفته به‌طور خلاصه پرداخته شده است
• تراکم خانوار در واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد (۱.۲)کشور در مقایسه با میانگین کشوری(۱.۰۶) بالاتر بوده که خود نشانگر وضعیت نامناسب مسکن خانوارهای کم‌درآمد می باشد؛
• اعتبارات دولتی مسکن کم‌درآمدها در دو سال پایانی برنامه سوم و سال شروع برنامه چهارم بیشترین مقدار را داشته و پس از آن به شدت سیر نزولی داشته است؛
• توان تامین مسکن بر حسب مترمربع، برای دهک‌های اول تا چهارم به مرور زمان کمتر شده است؛

منابع پایان نامه ارشد با موضوع بخش خصوصی، هزینه خانوار، خانوار شهری، قیمت مسکن

داشته است.
نمودار ۸: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
(نگارنده)
یکی از مولفه‌های مهم در تولید مسکن، ارائه حق انتخاب در زمینه‌های مختلف از جمله قیمت‌های مختلف و سطوح گوناگون می‌باشد (Bredenoord & Verkoren, 2010). بازاری که در آن حق انتخاب کم باشد قیمت‌ها بالا بوده و تنوع مشتری‌ها پایین است (Noguchi & Hernandez-Velasco, 2005). حق انتخاب مسکن بویژه برای گروه‌های کم‌‌درآمد از مهم‌ترین فاکتورها می‌باشد. همان‌گونه که در نمودار زیر نشان داده شده است، توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد(دهک‌های یک تا چهار) بر حسب متر در سال‌۱۳۸۰برای دهک اول ۱۲ متر و برای دهک چهارم ۴۴ متر بوده است این مقدار به مرور زمان کمتر شده و در سال ۱۳۸۵ برای دهک اول به ۸ و برای دهک چهارم به ۲۵ متر رسیده است است. بنابراین مسکنی که برای این قشر از جامعه تولید می‌شود باید در ابعاد کوچکتری که برای قشر کم‌درآمد قابل پرداخت باشد ساخته شود.
نمودار ۹: توان تامین مسکن در دهک‌های درآمدی(متر)
ماخذ: (رفیعی, ۱۳۸۸)
در نمودار زیر که مربوط به تحولات متوسط زمین هر واحد مسکونی در نقاط شهری می‌باشد، پر واضح است که طی دهه گذشته، این شاخص همواره سیر نزولی را طی نموده است. نکته حائز اهمیت، مقایسه این شاخص با توان تامین مسکن دهک‌های مختلف درآمدی می‌باشد. در سال‌های ۸۰، ۸۲ و ۸۵، شاخص متوسط زمین هر واحد مسکونی حتی از متوسط توان تامین مسکن خانواده‌ها نیز بیشتر بوده است. برای مثال در سال ۱۳۸۰ متوسط توان تامین مسکن ۷۸متر بوده اما متوسط زمین هر واحد مسکونی در حدود ۹۳ متر بوده است. این شاخص در سال ۱۳۸۵، ۸ برابر توان تامین مسکن دهک اول و ۳ برابر توان تامین مسکن دهک چهارم می باشد. در حالی که در سال ۱۳۸۰ شاخص متوسط زمین هر واحد مسکونی ۷ برابر توان تامین مسکن دهک اول و ۲ برابر توان تامین مسکن دهک چهارم بوده است. بنابراین می‌توان گفت که اگرچه فاصله سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۵ متوسط مساحت زمین مسکونی کاهش پیدا کرده، اما توان تامین مسکن بویژه برای کم درآمدها نیز کاهش یافته است. بنابراین متوسط زمین مسکونی نه‌تنها تناسبی با توان تامین مسکن خانواده‌های کم درآمد نداشته، بلکه همواره در سطحی بسیار بالاتر از توان تامین آن‌ها بوده است.
نمودار ۱۰: روند تحولات متوسط زمینهر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سالهای ۱۳۸۰-۱۳۹۱(بر حسب مترمربع)
ماخذ: برآورد بر اساس فعالیت بخش خصوصی بانک مرکزی(کاربری مسکونی و توام مسکونی)
نمودار زیر مقایسه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و دولتی در زمینه تامین مسکن را نشان می‌دهد. همان‌طور که در نمودار ملاحظه می‌شود، سرمایه‌گذاری دولت از سال ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۷ همواره بیشتر از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مقوله تامین مسکن بوده است اما از سال ۱۳۸۸ سرمایه‌گذاری بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری بخش دولتی افزون‌تر بوده و این روند تا سال ۱۳۹۱ همچنان ادامه داشته و فاصله سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و دولتی همواره در حال افزایش بوده است.
با توجه به این‌که بخش خصوصی بیشتر در حوزه تامین مسکن برای قشرهای متوسط و قشرهای پردرآمد به تامین مسکن می‌پردازد، بنابراین کاهش سهم دولت در تامین بودجه مسکن می‌تواند مشکلات گسترده‌ای را در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها به دنبال داشته باشد. چراکه این قشر تنها با تکیه بر منابع مالی محدود خود و کمک‌های دولتی می‌توانند از مسکن برخوردار شوند. با توجه به مطالبی که گفته شد یکی از دلایل اصلی کاهش قدرت تامین مسکن خانواده، می‌تواند کم شدن کمک‌های دولتی باشد.
نمودار ۱۱: مقایسه میزان سرمایه‌گذاری دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن
(نگارنده)
در ادامه به بررسی هزینه و درآمد خانوار، سهم مسکن در هزینه خانوار و ضرورت پشتیبانی دولت از خانوارهای کم‌درآمد می‌پردازیم. نمودار ۵ سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰ نشان می‌دهد. همان‌طور که مشاهده می‌شود فاصله میان دهک‌های ۱ تا ۹ در طول سال‌های اخیر تغییر آنچنانی نداشته است اما در سالهای ۸۷ تا ۹۱ به‌دلیل کاهش سهم دهک ۱۰، فاصله این دهک با دهک‌های دیگر کمتر شده است. که به نوعی به معنای کاهش نابرابری درآمدی می‌باشد. به‌منظور درک بهتر مسئله در نمودار ۶، سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت نشان داده شده است.
نمودار ۱۲: سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های ۹۱-۱۳۸۰ درکل کشور
(نگارنده)
نمودار ۱۳: سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت
(نگارنده)
در نمودار بالا در طول مدت برنامه چهارم نابرابری در جامعه در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ به اوج خود رسیده است این در حالی است که در تمام مدت برنامه سوم سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت تغییر فاحشی نداشته است.
همراه با کاهش نابرابری درآمدی دهک‌های مختلف، نرخ رشد سالانه مخارج خانوار چه تغییری نموده است؟ با توجه به جدول ۳۲ می‌توان گفت در دهه اخیر مخارج خانوار در دودهک اول و دو دهک پنجم کاملا برابر بوده است و این شاخص در دو دهک دوم(دهک های سوم و چهارم) نسبت به دو دهک چهارم(دهک هفت و هشتم)اختلاف چندانی ندارد. براساس اطلاعات زیر می‌توان گفت که وضعیت دهکهای میانی در دهۀ ۱۳۸۰-۱۳۹۰ بدتر گردیده است که به معنای بدتر شدن توزیع درآمد به ضرر این دهکهای درآمدی است.
نمودار ۱۴: نرخ رشد سالانه مخارج خانوار بر حسب درصد(سرانه)۹۰-۱۳۸۰
ماخذ: مرکز آمار ایران به نقل از (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲)
اما مخارج سالانه خانوار شامل چه عناصری‌ شده و چه درصدی از این مخارج را مسکن در بر می‌گیرد؟ در ادامه نمودار مرتبط با متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری ‌در هر یک از دهک‌های درآمدی در سال‌های ۱۳۷۹ و ۱۳۸۸ آورده شده است. همانطور که ملاحظه می‌شود سهم مسکن در دهک‌های یک تا چهار به‌شدت بالا بوده به‌طوری که سهم هزینه‌های بهداشت و درمان، خوراک و پوشاک در برابر هزینه مسکن اصلا به چشم نمی‌آید. البته هزینه مسکن در دهک‌های درآمدی آخر نیز بالا می‌باشد، اما به نسبت هزینه مسکن، هزینه دیگر عناصر در سبد هزینه خانوارهای پردرآمد نیز افزایش یافته است.
نمودار ۱۵: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری ‌در هر یک از دهک‌های درآمدی(برحسب ریال)-۱۳۷۹
نمودار ۱۶: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری در هر یک از دهک‌های درآمدی (برحسب ریال)-۱۳۸۸
نمودار ۱۷: سهم هزینه مسکن در سبد خانوار طی سال‌های۱۳۷۹-۱۳۹۰
(نگارنده)
به‌طور کلی می‌توان گفت:
• در فاصله سالهای مورد بررسی سهم مسکن در بودجه خانوار به شدت افزایش یافته است؛
• افزایش سهم یاد شده در کلیه گروههای درآمدی رخ داده است؛
• افزایش نسبی هزینه مسکن به کل افزایش هزینه، بیانگر فشار نسبی بیشتر بر گروههای پایین و متوسط درآمد بوده است؛
(نگارنده)
ترکیب کاهش قدرت خرید خانوار با افزایش سهم مسکن در سبد بودجهای خانوار بیانگر وخامت وضعیت اقتصادی خانوارها در این دوره بوده است. یکی از دلایل افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها ارتباط مسکن با رشد اقتصادی می‌باشد. بر اساس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن متوسط رشد اقتصادی کشور در طول دوره گذشته ۲,۴ درصد بوده است. در مقابل این رشد، درآمد خانوار ۱۶ درصد به قیمت اسمی و جاری رشد یافته و در مقابل رشد واقعی نرخ منفی یک درصد بوده است. به این ترتیب در مقابل یک درصد رشد اقتصادی درآمد جاری خانوار ۸ درصد رشد یافته و درمقابل درآمد واقعی خانوار یک درصد کاهش یافته است (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).چنین تحولاتی به خودی خود معنایی به جز کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن ندارد.
طبق مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن در سال ۱۳۹۱سهم متوسط هزینه مسکن در هزینه خانوار شهری ۳۱ درصد و برای دهک اول ۴۰ بوده است. این سهم متوسط نسبت به سال ۱۳۸۴، برای دهک‌های دو تا پنجم ۱.۲ برابر گشته است. این امر حاکی از ازدیاد عمومی سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار است وکمتر بودن نسبت این ازدیاد تا دهک پنجم نشان می‌دهد که این خانوارها به دلیل کاهش درآمد واقعی مجبور بوده‌اند بودجه خود را به حوائج ضروری‌تر اختصاص دهند.
یکی از دلایل افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار دهک‌های کم‌درآمد می تواند روند روبه افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های مختلف باشد. در نمودار زیر روند تغییرات شاخص بهای مسکن نشان داده شده است،
نمودار ۱۹: تغییرات شاخص بهای مسکن
(نگارنده)
همان‌طور که در نمودار بالا نشان داده شده است، شاخص بهای مسکن به‌طور پلکانی در حالی افزایش بوده است. از آن‌جا که تحولات شاخص بهای مسکن ارتباط مستقیمی با تغییرات نرخ تورم دارد، لازم است به بررسی نرخ تورم پرداخته شود.
نمودار زیر نرخ تورم را در طول دهه گذشته نشان می‌دهد. آنچه که مشاهده می‌شود نرخ تورم نوسانات زیادی داشته است. اگرچه نرخ تورم همچون شاخص بهای مسکن سیر کاملا صعودی ندارد اما در طول دهه گذشته نرخ تورم دو رقمی بوده و این امر در کاهش توان خرید خانواده‌ها و افزایش قیمت مسکن بی‌تاثیر نمی‌باشد.
بر اساس داده‌های موجود در بازنگری طرح جامع، که منطبق بر آمارگیری مرکز آمار ایران از شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار برحسب دهک های هزینه ای می‌باشد. نرخ تورم برای دهک اول یعنی کم‌درآمدترین افراد از عدد پایه ۱۰ در سال ۱۳۸۱ به عدد ۳۰۵ در سال ۱۳۸۹ رسیده است در صورتی که این شاخص برای دهک دهم یعنی پردرآمدترین گروه از عدد ۱۰ به ۲۵۲ افزایش یافته است. نکته جالب‌تر این‌که شاخص قیمت مسکن برای دهک اول و دوم درآمدی از عدد ۱۰ به عدد ۳۲۰ در سال ۱۳۸۹ رسیده است در صورتی که این شاخص برای دهک دهم از عدد ۱۰ در سال ۱۳۸۱ به عدد۲۶۰ رسیده است به این ترتیب شواهد حاکی از آن است که در دهه گذشته عملا وضعیت مسکن گروه‌های کم‌درآمد بدتر شده است.
نمودار ۲۰:تحولات نرخ تورم در بازه زمانی۱۳۹۰-۱۳۷۹
(نگارنده)
یکی از مشکلات بازار مسکن، احتکار واحدهای مسکونی(خانه‌های خالی) است که به امید افزایش قیمت در آینده انجام می‌شود. با اینکه در جامعه ما همیشه تقاضا بیشتر از عرضه بوده است اما همواره بخشی از مسکن ساخته شده به دلیل تقاضاهای سرمایه‌ای به بازار عرضه نمی‌شود. این مسئله باعث کمبود بیشتر مسکن در بازار می‌شود و همراه با افزایش تقاضا قیمت مسکن افزایش می‌یابد. بدیهی است که عرضه این تعداد واحد مسکونی سبب کاهش قیمت و پاسخگویی بهتر به نیاز مسکن در کشور می‌شود. همان‌طور که نمودار زیر نشان می‌دهد، نرخ خانه‌های خالی در سطح کشور در سال ۱۳۹۰ نسبت به سال ۱۳۸۵، دو برابر شده است.
نمودار

منابع پایان نامه ارشد با موضوع قیمت مسکن، هزینه خانوار، نرخ رشد، مناطق شهری

خصوصی در واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور (میلیارد ریال)
سال
کل سرمایهگذاری
ساختمانهای شروع شده
ساختمانهای نیمهتمام
ساختمانهای تکمیل شده
۱۳۷۹
۲۸۷۸۲
۸۵۰۵
۱۴۱۵۸
۶۱۲۰
۱۳۸۰
۳۷۲۹۳
۱۱۳۴۲
۱۸۸۱۰
۷۱۴۱
۱۳۸۱
۵۲۶۰۴
۱۶۲۸۳
۲۶۸۰۶
۹۵۱۶
۱۳۸۲
۵۹۸۸۶
۱۶۰۸۴
۳۱۴۴۵
۱۲۳۵۸
۱۳۸۳
۷۴۰۹۹
۲۰۲۱۵
۳۹۳۷۴
۱۴۵۱۱
۱۳۸۴
۱۰۳۱۷۱
۲۶۰۵۸
۵۵۵۵۸
۲۱۵۵۴
۱۳۸۵
۱۱۳۵۷۰
۳۱۸۱۸
۶۰۷۲۱
۲۱۰۳۱
۱۳۸۶
۲۰۴۹۰۲
۶۵۶۳۹
۱۰۲۲۶۷
۳۶۹۹۶
۱۳۸۷
۳۱۳۷۲۹
۹۰۰۵۲
۱۶۹۱۹۵
۵۴۴۸۲
۱۳۸۸
۳۰۳۳۲۲
۷۷۸۱۶
۱۶۴۴۷۲
۶۱۰۳۵
۱۳۸۹
۳۲۷۶۹۰
۹۰۰۹۳
۱۸۷۹۲۷
۴۹۶۷۰
۱۳۹۰
۴۰۳۳۶۷
۱۰۶۰۴۷
۲۴۳۹۶۲
۵۳۳۵۸
۱۳۹۱
۶۱۲۵۲۵
۱۵۷۷۷۹
۳۵۲۸۶۷
۱۰۱۸۷۹
ماخذ: مرکز امار ایران
در مجموع روند تحولات مربوط به فعالیتهای ساختمانی بخش خصوصی حاکی از آن است که تقاضا برای ساخت مسکن در سالهای ۱۳۷۹-۹۰، بعد از یک رونق نسبی تا سال ۱۳۸۸ دچار رکود شده اما نشانههایی از روند روبهرشد و بهبود از سال۱۳۹۰ به بعد ملاحظه میشود.
با توجه به گزارش‌های ارائه شده می‌توان داده‌های ارائه شده را به‌صورت زیر خلاصه نمود:
• تغییرات جمعیت، خانوار و بعد خانوار حاکی از آن است که در بازه زمانی ۱۳۹۰-۱۳۳۵، جمعیت از ۱۸.۹ میلیون نفر به ۷۵.۱ میلیون نفر رسیده است، در راستای افزایش جمعیت تعداد خانوار از ۴ میلیون به ۲۱.۱ میلیون افزایش یافته است در حالی‌که بعد خانوار از ۴.۷۶ به ۳.۵ تغییر یافته است. به‌طورکلی نرخ رشد جمعیت از ۳.۱۳ در بازه زمانی ۱۳۴۵-۱۳۳۵ به ۱.۲۹ در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۹۰ رسیده است.
• بررسی روند ساخت‌وساز مسکن در ۱۳۹۰-۱۳۷۹ حاکی از افزایش تعداد پروانه‌های واحدهای مسکونی از ۱۱۰۱۶۱ هزار واحد به ۱۶۳۶۱۸ هزار واحد رسیده است و متوسط مساحت زیربنا از ۱۱۹ مترمربع در سال ۸۰ به ۱۳۰ مترمربع در سال ۹۱ رسیده است.
بررسی مسکن و اقتصاد خانوار نتایج زیر را در بر داشت:
• بررسی توزیع درآمد در دهه اخیر گویای افزایش سهم دو دهک اول و کاهش سهم دو دهک آخر درآمدی می‌باشد، این امر به معنای کاهش نابرابری در جامعه می‌باشد.
• هزینه خانوار همزمان با افزایش تورم، افزایش و قدرت خرید خانوار کاهش یافته است.
• هزینه مسکن در تمامی دهک‌ها افزایش یافته است و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کل کشور از ۲۵.۴ در سال ۱۳۷۹ به ۲۷.۶ در سال ۱۳۹۰رسیده است.
• شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار برای خرید مسکن در دهه اخیر افزایش یافته است.
• نوع تصرف ملکی مسکن کاهش و تعداد خانه‌های اجاره‌ای افزایش یافته است.
بررسی روند تحولات موجودی مسکن و تعادل آن با بعد خانوار نشان دهنده تغییرات زیر می‌باشد:
• افزایش موجودی مسکن از ۴ در بازه زمانی ۸۵-۷۵ به ۴.۶ در بازه زمانی ۹۰-۸۵،
• تراکم نفر در واحد مسکونی از ۶ نفر در سال ۱۳۶۵ به ۳.۸ نفر در سال ۱۳۹۰،
• افزایش تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۱.۱۷ در سال۱۳۶۵ به ۱.۰۶ در سال ۱۳۹۰،
• افزایش واحد مسکونی موجود به ازای هزار نفر از ۱۶۸ هزار در سال ۱۳۶۵ به ۲۶۵ هزا در سال ۱۳۹۰،
• روند تحولات قیمت مسکن حاکی از سبقت شاخص قیمت مسکن از شاخص کل در سال‌های اخیر، همچنین نرخ رشد قیمت مسکن از ۲۹% به ۴۹.۵% رسیده است؛
• در رابطه با حمایت دولت از مسکن کم‌درآمدها نیز، بررسی‌ها روند کاهشی را در اعتبارات و بودجه کل مرتبط به تامین مسکن قشر فقیر را نشان می‌دهند.
۴-۲- تجزیه‌وتحلیل شاخص‌های بررسی شده در طول برنامه سوم وچهارم
در این بخش به صورت تفصیلی به تجزیه‌وتحلیل داده‌های ارائه شده در بخش۴-۱ و ارتباط شاخص‌ها با هم و نیز با مسکن و بررسی تغییرات شاخص‌ها بر مسکن کم‌درآمدها پرداخته‌ایم. در راستای تفهیم بهتر موضوع، در این بخش از نمودارهای مختلفی برای مقایسه داده‌ها استفاده شده است، همچنین علاوه بر استفاده از اطلاعات بخش قبل، به‌منظور درک بهتر موضوع اطلاعات دیگری هم مورد استفاده قرار گرفته‌اند.
از جمله مسائلی که در این بخش مورد تجزیه‌وتحلیل قرار گرفته است، بررسی کمبود مسکن نسبت به جمعیت اضافه شده می‌باشد. در این راستا به مطالعه شاخص‌هایی از قبیل روند تحولات پروانه ساختمانی صادر شده، میزان مشارکت دولت و بخش خصوصی در تولید مسکن کم‌درآمدها و نسبت پاسخدهی تولید مسکن به قشر کم‌درآمد و اینکه آیا واحدهای مسکونی تولید شده در توان قشر کم‌درآمد هست یا خیر پرداخته شده است، به‌عبارت دیگر بررسی قابل‌پرداخت بودن مسکن تولید شده در دهه اخیر برای قشر کم‌درآمد.
یکی از شاخص‌های موثر بر تامین مسکن، نسبت هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است که در این فصل به تفصیل مورد بررسی قرار داده شده است. این شاخص در این فصل به تفکیک دهک‌های مختلف درآمدی مطالعه شده و در ادامه تاثیر افزایش این شاخص بر کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن مورد بحث قرار داده شده است.
از مهم‌ترین شاخص‌های مورد بررسی در این بخش عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن از جمله تحول نرخ تورم و آمار خانه‌های خالی می‌باشد که به‌طور غیرمستقیم و مستقیم بر شاخص‌هایی از قبیل شاخص دسترسی به مسکن و مدت زمان انتظار برای خرید مسکن بویژه بر دهک‌های کم‌درآمد تاثیرگذار بوده است.
در بخش پایانی این فصل به مطالعه مهم‌ترین سیاست‌های مسکن کم‌درآمدها در برنامه سوم و چهارم از جمله سیاست انبوه‌سازی مسکن و سیاست مسکن مهر پرداخته شده و نهایتا جمع‌بندی از کل مطالب بخش ارائه گردیده است.
داده‌های بررسی شده در بخش قبل حاکی از آن است که در بازه زمانی ۹۰-۷۵ با افزایش جمعیت در سطح کشور مواجه بوده‌ایم به‌طوری‌که جمعیت در سال‌های ۸۵،۷۵ و ۹۰ به ترتیب ۶۰،۷۰ و ۷۵ میلیون بوده است. نکته حائز توجه کاهش بعد خانوار در ازای افزایش تعداد خانوار می‌باشد که نشان‌دهنده تغییر سبک زندگی در خانواده‌ها می‌باشد. به‌گونه‌ای که تعداد خانوار در سال ۱۳۷۵، ۱۲ میلیون، در سال ۱۳۸۵، ۱۷ میلیون و در سال ۱۳۹۰ ، ۲۱ میلیون نفر می‌باشد، در حالی‌که بعد خانوار در این سال‌ها به‌ترتیب ۴.۰۳ ۴.۴۸ و ۳.۵۵ می باشد. بر اساس نتایج اولیه مطالعات طرح جامع مسکن، تراکم خانوار در واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد کشور در حدود ۱,۲ خانوار در واحد مسکونی است که در مقایسه با میانگین کشوری ۱,۰۶ بالاتر بوده و نشانگر وضعیت نامناسب مسکن خانوارهای کمدرآمد است.
با توجه به موضوع پژوهش لازم است به بررسی کمبود مسکن نسبت به جمعیت اضافه شده پرداخته شود.
با توجه به داده‌های ارائه شده در بخش۴-۱ تعداد پروانه ساختمان مسکونی در سال ۱۳۷۹ که شروع برنامه سوم توسعه می‌باشد ۱۱۰ هزار واحد بوده است این مقدار در سال پایانی برنامه به ۱۱۴ هزار واحد رسیده است که ۴ هزار واحد نسبت به شروع برنامه افزایش داشته است، یعنی حدودا سالی ۱۰۰۰واحد پروانه ساختمانی در طول برنامه سوم صادر شده است. در سال ۱۳۸۸ تعداد پروانه ساختمانی ۱۶۴ هزار واحد بوده است که نسبت به سال ۱۳۸۳ باز هم روند افزایشی داشته است و می‌توان گفت سالانه حدودا ۵۰۰۰۰ پروانه ساختمانی صادر شده است که خود نشان از افزایش تولید واحدهای مسکونی در طی برنامه چهارم توسعه دارد. لازم به ذکر است این شاخص در سال ۱۳۹۰ به ۱۶۳ هزار واحد رسیده است یعنی از سال ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۰ پروانه‌های ساختمانی صادر شده روند کاهشی داشته‌اند. در جدول زیر روند تحولات تولید مسکن در دهه گذشته نشان داده شده است.
نمودار ۵: روند تحولات تولید مسکن در نقاط شهری کل کشور طی سالهای ۱۳۸۸-۱۳۸۰
ماخذ: بر اساس اطلاعات مرکز آمار
مطالعات صورت گرفته در زمینه تولید مسکن و رشد جمعیت در کشور حاکی از آن است که با وجود افزایش جمعیت و از سوی دیگر کاهش بعد خانوار در حالی که تعداد خانوار افزایش یافته است و متعاقبا نیاز به مسکن افزایش یافته است، تولید مسکن علی‌رغم رونق تا سال ۱۳۸۸ روند کاهشی را در سال‌‌های ۸۹ و ۹۰ در پیش گرفته است. صحت این امر با بررسی شاخص کمبود مسکن به ازای خانوار در مسکن مورد مطالعه قرار می‌گیرد. آمار و ارقام حاکی از آن است که کمبود مسکن تا سال ۱۳۸۵ روند افزایشی داشته است اما این شاخص در سال ۱۳۹۰ نسبت به سال ۱۳۸۵ کاهش پیدا کرده است. براساس محاسبات انجام شده کمبود مسکن به ازای یک واحد مسکونی برای هر خانوار در کل کشور در سال ۱۳۹۰ معادل ۱۲۳۰ هزار واحد مسکونی است که از این تعداد۶۴۵ هزار واحد در مناطق شهری و ۵۸۵ هزار واحد آن در مناطق روستایی است.
نمودار ۶: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن در سالهای ۱۳۹۰-۱۳۸۵(هزار واحد مسکونی)
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
جمع‌بندی مطالب بالا نشان می‌ دهد که تولید مسکن در برنامه چهارم (۱۳۸۸-۱۳۸۴) نسبت به افزایش جمعیت و در مقایسه با برنامه‌های پیشین روبه‌ بهبود بوده است. آنچنان که از سال ۸۵ تا ۹۰ شاخص کمبود مسکن کاهش پیدا کرده در حالی که جمعیت همچنان روبه افزایش بوده. بنابراین می‌توان گفت که تولید مسکن نیز مانند جمعیت روند افزایشی داشته. اما چه سهمی از این تولید افراد کم‌درآمد را بهره‌مند ساخته است.
همانطور که در بخش مبانی نظری اشاره شد، تولید مسکن کم‌درآمدها تا حد زیادی مبتنی بر سیاست‌گذاری‌ها و سرمایه‌گذاری‌های دولت می‌باشد. با توجه به آمار و ارقام بررسی شده در فصل چهار، می‌توان گفت، اعتبارات مسکن کم‌درآمدها از کل مسکن به ترتیب در سال‌های ۸۲،۸۳ و ۸۴ بیشترین و در سال‌های ۸۰،۸۵ و ۷۹ کمترین مقدار را به خود اختصاص داده است. این شاخص در بازه‌های زمانی ۸۱-۷۹ و ۸۷-۸۵ روندافزایشی داشته در حالی که در بازه زمانی ۸۴-۸۲ و ۹۱-۸۸ روند کاهشی داشته است. نمودار زیر سهم بودجه تامین مسکن کم‌درآمدها نسبت به کل بودجه کل مسکن را در دهه اخیر نشان می‌دهد.
نمودار ۷: سهم بودجه تامین مسکن کم‌درآمدها نسبت به بودجه کل مسکن در سال‌های ۹۱-۱۳۷۹
(نگارنده)
پرواضح است که بیشترین بودجه مسکن کم‌درآمدها در سال‌های آخر برنامه سوم اختصاص داده شده است و در برنامه چهارم این شاخص نوساناتی داشته و در دو سال آخر یعنی سال‌های ۱۳۷۷ و ۱۳۸۸ روند صعودی داشته است، اما به‌طورکلی سهم بسیار کمی نسبت به برنامه سوم از بودجه کل مسکن به بودجه مسکن کم‌درآمدها تعلق گرفته است.
یکی از ارگان‌های اصلی که در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها فعالیت می‌نماید، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌باشد. نمودار زیر فعالیت‌های این سازمان را در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها نشان می‌دهد. طبق این نمودار علی‌رغم نوساناتی در احداث مسکن می‌توان گفت به‌طور کلی بنیاد مسکن طی دهه اخیر فعالیت چشم‌گیری در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها ایفا نموده است، بویژه که در طول برنامه چهارم توسعه احداث مسکن محرومین توسط این سازمان اگرچه در سال ۱۳۸۷ دچار کاهش شدید شده اما به‌طورکلی روند صعودی

منابع پایان نامه ارشد با موضوع مناطق شهری، مناطق روستایی، قیمت مسکن، بخش خصوصی

کشور
شهری
روستایی
۱۳۷۵
ملکی
۷۳.۴
۶۶.۷
۸۳.۵
استیجاری
۱۵.۴
۲۰.۹
۵.۴
سایر
۱۱.۹
۱۲.۴
۱۱.۱
۱۳۸۵
ملکی
۶۷.۹
۶۲.۲
۸۲
استیجاری
۲۲.۹
۲۹
۷.۹
سایر
۹.۱
۸.۸
۱۰
۱۳۹۰
ملکی
۶۲.۷
۵۶.۶
۷۹.۳
استیجاری
۲۶.۶
۳۳.۲
۸.۹
سایر
۱۰.۷
۱۰.۲
۱۱.۹
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
۴-۱-۴- بررسی روند تحولات موجودی مسکن و تعادل آن با جمعیت و خانوار
تقاضای مسکن در مقیاس کلان تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله جمعیت، مهاجرت، میزان درآمد گروههای درآمدی، سلیقه افراد و … قرار دارد. در بلندمدت میزان تقاضا تحت تاثیر عوامل جمعیتی و بهویژه شکلگیری خانوارهای جدید است. لذا بررسی روند تحولات جمعیت در کنار روند تحولات بخش مسکن اهمیت خاصی برخوردار است که در ادامه به آن پرداخته شده است.
۴-۱-۴-۱- بررسی روند تحولات موجودی مسکن در سال‌های ۱۳۶۵ الی ۱۳۹۰
بر اساس نتایج حاصل از سرشماریهای نفوس و مسکن در سالهای ۱۳۶۵ الی۱۳۹۰، موجودی مسکن کشور از ۸,۳ میلیون واحد در سال ۶۵ به ۱۶ میلیون واحد در سال ۱۳۸۵ و نزدیک به ۲۰ میلیون در سال ۱۳۹۰ افزایش یافته که به تفکیک مسکن شهری و روستایی، سهم عمدهای از این افزایش متعلق به مسکن شهری است.
جدول ۲۲: روند تحولات موجودی مسکن مناطق شهری و روستایی کشور در سالهای ۱۳۶۵تا۱۳۹۰(میلیون واحد)
عنوان
۱۳۶۵
۱۳۷۵
۱۳۸۵
۱۳۹۰
نرخ رشد(درصد)
۶۵-۷۵
۷۵-۸۵
۸۵-۹۰
کل کشور
۸.۳
۱۰.۸
۱۶
۲۰
۲.۶۷
۴
۴.۶
مناطق شهری
۴.۷
۶.۹
۱۱.۵
۱۴.۸
۳.۹۱
۵.۲
۵.۲
مناطق روستایی
۳.۶
۳.۹
۴.۵
۵.۲
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
بر اساس محاسبات انجام شده در دوره ۱۳۶۵تا۱۳۹۰ در سطح کشور بطور متوسط سالانه ۴۶ هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده که این میزان افزایش در نقاط شهری کشور بطور متوسط سالانه معادل ۴۰۳ و در نقاط روستایی ۶۳ هزار واحد مسکونی بوده است. حجم افزایش سالیانه که نمودی از توانمندی تولید در این بخش است در سطح کل کشور در دوره ۱۳۸۵-۹۰، به ۸۱۸ هزار ، در سطح مناطق شهری به ۶۷۰ و در مناطق روستایی به ۱۴۹هزار واحد رسیده است.
جدول ۲۳: متوسط موجودی مسکن سالانه اضافه شده مناطق شهری و روستایی کشور در سالهای۹۰-۱۳۶۵
شرح
۷۵-۱۳۶۵
۸۵-۱۳۷۵
۹۰-۱۳۸۵
۹۰-۱۳۶۵
کل کشور
۲۴۸۱۱۹
۵۰۸۹۸۱
۸۱۸۹۵۶
۴۶۶۶۳۲
مناطق شهری
۲۲۲۸۰۶
۴۵۱۸۱۵
۶۷۰۰۴۷
۴۰۳۸۵۸
مناطق روستایی
۲۵۳۱۳
۵۷۱۶۶
۱۴۸۹۰۹
۶۲۷۷۴
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
۴-۱-۴-۲- بررسی و تحلیل توزیع خانوار در واحد های مسکونی در سالهای ۱۳۶۵تا ۱۳۹۰
در این بخش وضعیت خانوارها در ارتباط با موجودی مسکن، از ابعاد مختلف برای تدقیق هر چه بیشتر تقاضای موثر مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.
۴-۱-۴-۲-۱- تراکم نفر در واحد مسکونی
باتوجه به بعد خانوار در مناطق شهری و تحول آن در سالهای مورد بررسی، میزان این شاخص، نیز هماهنگ با شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی کاهش یافته است. بطوریکه اندازه این شاخص برای کل کشور از ۶ نفر در واحد مسکونی در سال ۱۳۶۵، به ۳,۸ نفر در سال ۱۳۹۰ رسیده است. میزان این شاخص در نقاط شهری در سال ۱۳۹۰ به ۳,۶ نفر و در مناطق روستایی به ۴,۲ نفر در واحد رسیده است.
جدول ۲۴: تحولات شاخص نفر در واحد مسکونی در سالهای۹۰-۱۳۶۵
عنوان
۱۳۶۵
۱۳۷۵
۱۳۸۵
۱۳۹۰
کل کشور
۶.۰
۵.۷
۴.۴
۳.۸
مناطق شهری
۵.۷
۵.۴
۴.۲
۳.۶
مناطق روستایی
۶.۳
۶
۵
۴.۲
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
۴-۱-۴-۲-۲- تراکم خانوار در واحد مسکونی
بالاتر بودن متوسط نرخ رشد سالانه موجودی مسکن در مقایسه با خانوارها موجب شده میزان شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی رو به کاهش داشته باشد. به‌گونهای که در سرشماریهای سالهای ۱۳۶۵ الی۱۳۹۰ اندازه آن از ۱,۷ در سال ۱۳۶۵ به ۱,۰۶ برای کل کشور، ۱,۰۴ برای مناطق شهری و ۱,۱ برای مناطق روستایی رسیده است.
جدول ۲۵: تحولات تراکم خانوار در واحد مسکونی در سالهای ۱۳۶۵ تا۱۳۹۰(میلیونواحد)
۱۳۶۵
۱۳۷۵
۱۳۸۵
۱۳۹۰
کل کشور
۱.۱۷
۱.۱۴
۱.۰۹
۱.۰۶
مناطق شهری
۱.۱۷
۱.۱۴
۱.۰۸
۱.۰۴
مناطق روستایی
۱.۱۷
۱.۱۴
۱.۱۴
۱.۱۱
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
۴-۱-۴-۲-۳- مسکن به ازاء هزار نفر جمعیت
این شاخص تراکم سکونتی را برحسب جمعیت سکونتگاهها، فارغ از تعداد و اندازه خانوار نشان میدهد. میزان این شاخص در کل کشور از ۱۶۸ واحد مسکونی برای هزار نفر جمعیت در سال ۱۳۶۵ به ۲۶۵ واحد به ازاء هزار نفر در سال ۱۳۹۰ ارتقاء یافته است، در مناطق شهری این رشد در مقایسه با مناطق روستایی از شدت بیشتری برخوردار بوده است.
جدول ۲۶: واحدهای مسکونی موجود به ازای هزار نفر جمعیت در سالهای ۹۰-۱۳۶۵
شرح
۱۳۶۵
۱۳۷۵
۱۳۸۵
۱۳۹۰
کل کشور
۱۶۸
۱۸۰
۲۱۳
۲۶۵
مناطق شهری
۱۷۷
۱۸۶
۲۳۶
۲۷۵
مناطق روستایی
۱۵۹
۱۶۸
۲۰۲
۲۴۲
ماخذ: سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن- مرکز آمار ایران
۴-۱-۵- روند تحولات قیمت مسکن
مقایسه روند تحولات شاخص بهای کل کالاها وخدمات مصرفی خانوارها با شاخص بهای مسکن حاکی از آن است که شاخص بهای مسکن در سالهای اخیر همواره بالاتر از شاخص بهای کل بوده است. ازسوی دیگر قیمت مسکن طی سالهای ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۰ با نوسانات بسیار زیادی برخوردار بوده به گونهای که بعد از یک رشد قابل ملاحظه تا سال ۱۳۸۶ با ۶۸ درصد به اوج خود میرسد، در سالهای ۱۳۸۷ تا ۱۳۸۹ دچار ثبات نسبی می شود، اما در سال ۱۳۹۰ دوباره شواهدی از افزایش قیمت مسکن ملاحظه میشود.
جدول ۲۷: روند تغییرات شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی و شاخص بهای مسکن
سال
شاخص کل
مسکن، آب، برق و …
۱۳۷۹
۲۱.۰
۱۸.۰
۱۳۸۰
۲۳.۴
۲۱.۴
۱۳۸۱
۲۷.۱
۲۵.۶
۱۳۸۲
۳۱.۳
۳۰.۳
۱۳۸۳
۳۶.۱
۳۵.۸
۱۳۸۴
۳۹.۸
۴۰.۰
۱۳۸۵
۴۴.۶
۴۵.۳
۱۳۸۶
۵۲.۷
۵۴.۹
۱۳۸۷
۶۶.۱
۷۰.۲
۱۳۸۸
۷۳.۲
۷۸.۸
۱۳۸۹
۸۲.۳
۸۴.۶
۱۳۹۰
۱۰۰.۰
۱۰۰.۰
ماخذ: (بانک مرکزی, ۱۳۹۲)
بر اساس نتایج آمارگیری از قیمت مسکن، در سالهای ۱۳۷۹ الی ۱۳۹۱، قیمت مسکن با نوسنات بسیار زیادی روبرو بوده به گونهای که بعد از یک رشد قابل ملاحظه تا سال ۱۳۸۶، در سال‌های ۱۳۸۷ تا ۱۳۸۹ ثبات نسبی می یابد، اما از سال ۱۳۹۰ به بعد رشدی فزاینده یافته و به ۴۹,۵ درصد در انتهای دوره رسیده است.
جدول ۲۸: متوسط نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در سالهای ۱۳۷۹ تا ۱۳۹۱(درصد)
شرح
۷۹-۸۴
۱۳۸۵
۱۳۸۶
۱۳۸۷
۱۳۸۸
۱۳۸۹
۱۳۹۰
۱۳۹۱
نرخ رشد
۲۹
۲۸
۶۸
۶
۱۸
۲
۱۹.۵
۴۹.۵
ماخذ: مرکز آمار ایران
۴-۱-۶- نقش دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن
۴-۱-۶-۱- سرمایه گذاری دولت در تامین مسکن
دولت نقش تعیین‌کننده‌ای در تامین مسکن، بویژه مسکن کم‌درآمدها دارد. همان‌طور که جدول زیر نشان می‌دهد، بیشترین حمایت از تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد توسط دولت به ترتیب در سال‌های ۱۳۸۲، ۱۳۸۶ و ۱۳۸۳ صورت گرفته است. این شاخص در فاصله سال‌های ۸۲ تا ۸۶ بیشترین نوسان را داشته و از سال ۸۶ به بعد سیر نزولی را در پیش گرفته است. به‌طوری که در سال ۹۱ میزان آن حتی از سال‌های ۷۹ و ۸۰ نیز پایین‌تر بوده است.
جدول ۲۹: اعتبارات عمرانی دولت در فصل مسکن(میلیون ریال)
سال
۱۳۷۹
۱۳۸۰
۱۳۸۱
۱۳۸۲
۱۳۸۳
۱۳۸۴
۱۳۸۵
۱۳۸۶
۱۳۸۷
۱۳۸۸
۱۳۸۹
۱۳۹۰
۱۳۹۱
تامین مسکن
۴۳۲۳۴۲
۲۸۶۸۲۴
۷۸۱۸۸۳
۴۴۲۵۴۰
۲۹۶۰۴۹
۲۴۷۲۰۹
۲۹۸۹۱۸۳
۶۳۸۷۷۱۳
۳۷۱۹۰۰
۲۴۸۸۰۰
۲۳۳۰۰۰
۲۱۰۹۰۰
۶۴۷۰۰
برنامه خانه های ارزان قیمت
۴۰۷۱
۴۰۰۰











حمایت از تامین مسکن گروه های کم درآمد


۲۲۹۵۰
۱۲۱۰۴۶
۵۴۰۰۰
۳۴۸۲۹
۳۷۷۰۲
۱۰۸۳۰۰
۱۷۹۰۰
۱۲۲۰۰
۱۰۶۰۰
۸۹۰۰
۱۸۰۰
سهم مسکن کم درآمدها از کل بودجه مسکن
۰.۹۴
۱.۳۹
۲.۴۹
۲۷.۳۵
۱۸.۲۴
۱۴.۰۹
۱.۲۶
۱.۷۰
۴.۸۱
۴.۹۰
۴.۵۵
۴.۲۲
۳.۸۵
ماخذ (خلاصه تحولات اقتصادی کشور, ۱۳۸۰; ۱۳۹۱) و محاسبات نگارنده
با توجه به جدول زیر می‌توان گفت بیشترین تعداد خانوارهای دریافت کننده زمین برای ساخت واحد مسکونی در سال۱۳۸۰ بوده‌اند. مقدار این شاخص در طول سال‌های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۶ نوساناتی داشته است اما به‌طورکلی می‌توان گفت در این بازه زمانی دارای روند افزایشی بوده اما در سال‌های بعد از ۱۳۸۶ تعداد خانوارهای دریافت‌کننده زمین برای ساخت واحد مسکونی به‌طور مداوم کاهش یافته است.
جدول ۳۰: خانوارهای دریافت کننده زمین برای ساخت واحد مسکونی و مساحت اراضی واگذار شده توسط سازمان ملی زمین و مسکن
سال
خانوار
مساحت
جمع
مسکونی
غیرمسکونی
۱۳۷۹
۲۳۱۷۳
۶۰۸۷۱
۲۸۷۹۰
۳۲۰۸۱
۱۳۸۰
۸۵۲۴۴
۶۷۷۷۵۴
۱۸۸۲۶
۴۸۹۲۸
۱۳۸۱
۲۱۵۵۳
۹۲۵۹
۳۳۲۴
۳۸۵۷۳
۱۳۸۲
۳۸۵۷۳
۳۳۳۰۹
۶۰۱۷
۲۷۲۹۲
۱۳۸۳
۵۶۱۳۹
۲۶۶۵۵
۵۹۳۳
۲۰۷۲۲
۱۳۸۴
۴۴۹۹۲
۳۱۷۵۹
۴۴۸۹
۲۷۲۷۰
۱۳۸۵
۵۰۰۶۱
۲۴۴۴۲
۵۷۴۰
۱۸۷۰۳
۱۳۸۶
۵۲۳۳۰
۱۷۷۱۰
۵۷۸۰
۱۱۹۳۰
۱۳۸۷
۴۲۶۷۸
۷۵۱۴۴
۵۲۱۴
۶۹۹۳۰
۱۳۸۸
۳۵۷۵۸
۵۱۶۹۱
۴۸۶۵
۴۶۸۲۶
۱۳۸۹
۲۱۴۵۲
۲۵۷۶۲
۳۴۹۲
۲۲۲۷۰
۱۳۹۰
۱۴۰۴۹
۶۶۴۷۲
۲۶۹۷
۶۳۷۷۵
ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
بررسی آمار و اطلاعات مربوط به احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی حاکی از آن است که این رقم علی‌رغم افت‌وخیزهایی که در طول دهه اخیر داشته است اما در سه سال آخر به بیشترین رقم رسیده است. این شاخص از سال ۸۰ تا ۸۴ روند نزولی داشته است و از سال ۸۴ تا ۸۶ روند صعودی داشته و بس افت بسیار زیاد در سال ۱۳۸۷ به سیر صعودی خود در سال‌های بعد ادامه داده است.
جدول ۳۱: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
سال
احداث شده
دردست احداث
۱۳۸۰
۴۴۲۰
۵۰۰۰
۱۳۸۱
۴۸۸۴
۱۶۲۹۵
۱۳۸۲
۳۹۳۲
۱۶۰۴۲
۱۳۸۳
۳۴۸۳
۱۲۲۰۴
۱۳۸۴
۲۰۶۲
۱۲۲۶۱
۱۳۸۵
۵۱۰۹
۱۲۸۲۱
۱۳۸۶
۶۴۹۰
۳۵۰۵۳
۱۳۸۷
۱۵۲۹
۵۴۰۹
۱۳۸۸
۶۷۶۸
۲۳۷۳۷
۱۳۸۹
۶۶۲۵
۲۰۶۴۱
۱۳۹۰
۶۹۲۹
۱۸۰۴۲
ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
۴-۱-۶-۲- سرمایه گذاری بخش خصوصی در واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور به تفکیک ساختمان های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده
میزان سرمایهگذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن نشاندهنده جذابیت یا عدم جذابیت بخش مسکن برای سرمایهگذاری بخش خصوصی است. در این راستا روند تحولات سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای مسکونی، برای سالهای ۱۳۷۹ تا ۱۳۹۱ بررسی شده است. در این دوره سرمایهگذاری بخش خصوصی به قیمت جاری از سال ۱۳۸۴ روبه افزایش گذاشته و در سه سال بعدی افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته اما در سال ۱۳۸۸دچار کاهش شده و مجددا در دوسال اخیر و به خصوص سال ۱۳۹۱ افزایش قابل ملاحظهای یافته است.
جدول ۳۲: سرمایهگذاری بخش

منابع پایان نامه ارشد با موضوع خانوار شهری، هزینه خانوار، خانوار روستایی، قیمت مسکن

سال ۱,۵ درصد از قدرت خرید خانوار کاسته شده است (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
جدول ۱۵: متوسط هزینه‌های خالص سالانه یک خانوار شهری و روستایی(ریال)
۱۳۷۹
۱۳۸۰
۱۳۸۱
۱۳۸۲
۱۳۸۳
۱۳۸۴
۱۳۸۵
۱۳۸۶
۱۳۸۷
۱۳۸۸
۱۳۸۹
۱۳۹۰
خانوار شهری
۲۴۱۷۵
۲۸۰۲۰
۳۴۹۷۱
۴۰۹۸۹
۵۱۴۷۹
۵۹۲۴۲
۶۷۲۸۶
۸۱۲۸۹
۹۴۲۱۴
۹۹۱۹۱
۱۱۳۶۷۸
۱۳۲۷۱۶
خانوار روستایی
۱۵۶۷۳
۱۷۲۳۳
۲۱۳۹۵
۲۵۶۷۶
۳۳۵۴۴
۳۷۵۰۳
۴۱۵۷۰
۴۸۸۴۶
۵۳۹۹۵
۵۹۲۶۴
۴۸۴۷۷
۸۳۹۷۳
نرخ تورم
۱۲.۶
۱۱.۴
۱۵.۸
۱۵.۶
۱۵.۲
۱۰.۴
۱۱.۹
۱۸.۴
۲۵.۴
۱۰.۸
۱۲.۴
۲۱.۵
ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵; مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲)
جدول ۱۶: متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری و روستایی (ریال)
۱۳۷۹
۱۳۸۰
۱۳۸۱
۱۳۸۲
۱۳۸۳
۱۳۸۴
۱۳۸۵
۱۳۸۶
۱۳۸۷
۱۳۸۸
۱۳۸۹
۱۳۹۰
مبلغ
درصد خطای نسبی میانگین
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
مبلغ
ضریب تغییرات
خانوار شهری
۲۲۳۸۷۷۲۵
۳.۴۵
۲۵۸۳۱۵۲۷
۰.۰۱۳۲
۳۳۱۰۴۸۶۸
۰.۰۲۲۵
۳۹۲۰۲۴۲۷
۰.۰۱۴۳
۴۷۲۶۷۷۸۴
۰.۰۱۷۱
۵۳۶۷۸۲۸۲
۰.۰۱۳۲
۶۵۵۰۹۱۰۸
۰.۰۱۵
۷۷۹۹۴۲۵۷
۰.۰۱۴۲
۸۸۲۱۹۳۸۶
۰.۰۱۴۸
۹۳۶۰۲۸۳۴
۰.۰۱۴۳
۱۰۶۱۵۵۹۷۴
۰.۰۱۴۶
۱۳۰۳۰۱۴۴۵

خانوار روستایی
۱۴۰۴۷۴۱۱
۲.۵۵
۱۵۲۰۰۱۴۹
۰.۰۱۲۳
۱۹۰۰۲۶۱۰
۰.۰۱۱۶
۲۴۰۴۰۴۲۱
۰.۰۱۳۲
۲۷۸۸۳۶۵۶
۰.۰۱۳۱
۳۴۴۷۴۶۸۶
۰.۰۱۳۲
۳۹۱۲۸۸۳۰
۰.۰۱
۴۷۱۰۶۹۴۹
۰.۰۱۱۳
۴۸۴۲۳۸۷۴
۰.۰۱۲۱
۵۲۴۳۷۶۰۰
۰.۰۱۰۱
۵۹۳۳۶۸۷۵
۰.۰۰۹
۷۹۷۲۶۹۴۸

ماخذ: ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
۴-۱-۱-۳- هزینه مسکن خانوار
جهت بررسی توان مالی لازم است در ابتدا گروهبندی خانوارها مورد بررسی قرار گیرد. بدین متظور گروهبندی و همچنین جایگاه مسکن در سبد بودجه خانوار در جدول ذیل آمده است.
جدول ۱۷: متوسط هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار(ریال)
شرح
کل هزینه خانوار
هزینه مسکن خانوار
سهم هزینه مسکن
کل هزینه خانوار
هزینه مسکن خانوار
سهم هزینه مسکن
کل هزینه خانوار
هزینه مسکن خانوار
سهم هزینه مسکن
کل کشور
شهری
روستایی
۱۳۷۹
۳۹۸۴۸۵۷۴
۱۰۱۰۳۰۶۰
۲۵.۴
۲۴۱۷۵۳۱۳
۷۶۰۵۳۵۴
۳۱.۵
۱۵۶۷۳۲۶۱
۲۴۹۷۷۰۶
۱۵.۹
۱۳۸۰
۴۵۲۵۳۲۴۲
۱۱۹۰۱۷۷۲
۲۶.۳
۲۸۰۲۰۳۵۰
۸۹۲۹۲۱۴
۳۱.۹
۱۷۲۳۲۸۹۲
۲۹۷۲۵۵۸
۱۷.۲
۱۳۸۱
۵۶۳۶۵۶۱۶
۱۴۷۲۳۹۱۰
۲۶.۱
۳۴۹۷۰۶۶۱
۱۱۲۶۱۰۳۶
۳۲.۲
۲۱۳۹۴۹۵۵
۳۴۶۲۸۷۴
۱۶.۲
۱۳۸۲
۶۶۶۶۵۳۱۷
۱۷۱۹۸۱۷۳
۲۵.۸
۴۰۹۸۹۲۸۳
۱۲۹۸۴۶۰۴
۳۱.۷
۲۵۶۷۶۳۴
۴۲۱۳۵۶۹
۱۶.۴
۱۳۸۳
۸۵۰۲۲۶۹۲
۲۰۱۶۲۸۸۶
۲۳.۷
۵۱۴۷۸۹۲۱
۱۴۹۸۹۰۵۸
۲۹.۱
۳۳۵۴۳۷۷۱
۵۱۷۳۸۲۸
۱۵.۴
۱۳۸۴
۹۶۷۴۵۳۷۸
۲۲۱۷۹۸۶۹
۲۲.۹
۵۹۲۴۳۴۲۶
۱۶۵۰۹۳۴۸
۲۷.۹
۳۷۵۰۲۹۵۲
۵۶۷۰۵۲۱
۱۵.۱
۱۳۸۵
۱۰۸۸۵۵۹۴۶
۲۶۱۳۱۴۴۳
۲۴.۰
۶۷۲۸۶۰۲۱
۱۹۸۴۱۳۰۰
۲۹.۵
۴۱۵۶۹۹۲۵
۶۲۹۰۱۴۳
۱۵.۱
۱۳۸۶
۱۳۱۳۵۱۸۴
۳۲۸۲۷۵۷
۲۵.۲
۸۱۲۸۹۱۳۹
۲۵۲۱۶۶۶۲
۳۱.۰
۴۸۸۴۶۰۴۵
۷۶۱۰۹۱۵
۱۵.۶
۱۳۸۷
۱۴۸۲۰۹۰۳۴
۴۰۲۷۵۲۱۷
۲۷.۲
۹۴۲۱۴۱۰۷
۳۱۳۲۱۵۱۴
۳۳.۲
۵۳۹۹۴۹۲۷
۸۹۵۳۷۰۳
۱۶.۶
۱۳۸۸
۱۵۸۴۵۴۹۰۸
۴۰۵۹۶۷۰۴
۲۵.۶
۹۹۱۹۱۳۳۰
۳۰۹۷۱۷۶۲
۳۱.۲
۵۹۲۶۳۵۷۸
۹۶۲۴۹۴۳
۱۶.۲
۱۳۸۹
۱۸۲۱۵۴۷۳۳
۴۸۱۳۲۴۱۵
۲۶.۴
۱۱۳۶۷۷۵۰۴
۳۷۰۲۰۲۰۸
۳۲.۶
۶۸۴۷۷۲۲۹
۱۱۱۱۲۲۰۷
۱۶.۲
۱۳۹۰
۲۱۶۶۸۹۱۸۸
۵۹۷۱۳۲۹۰
۲۷.۶
۱۳۲۷۱۶۰۹۶
۴۴۳۸۳۴۴۶
۳۳.۴
۸۳۹۷۳۰۹۲
۱۵۳۲۹۸۴۴
۱۸.۳
ماخذ: (وزارت راه وشهرسازی, ۲۰۱۱)
جدول ۱۸: متوسط هزینه ناخالص سالانه مسکن یک خانوار شهری در هر یک از دهکهای هزینه سالانه(ریال)
سال
متوسط کل
دهک اول
دهک دوم
دهک سوم
دهک چهارم
دهک پنجم
دهک ششم
دهک هفتم
دهک هشتم
دهک نهم
دهک دهم
۱۳۷۹
۷۶۰۵۳۵۴
۲۲۵۱۹۰۴
۳۵۸۷۹۶۷
۴۳۶۶۳۰۱
۵۱۳۵۷۴۹
۵۸۸۸۱۳۲
۶۵۳۰۰۰۸
۷۶۹۲۳۵۳
۹۱۶۳۱۱۲
۱۱۰۸۸۵۶۴
۱۷۲۱۲۳۹۵
۱۳۸۰
۸۹۲۹۲۱۴
۲۶۰۵۱۸۸
۴۱۳۷۷۹۳
۵۱۲۴۴۲۵
۶۰۸۲۳۵۶
۷۰۴۶۳۳۶
۷۸۵۷۰۲۲
۸۸۸۷۲۷۳
۱۰۶۴۴۲۶۰
۱۲۸۴۶۴۰۹
۲۱۴۸۳۸۴۰
۱۳۸۱
۱۱۲۶۱۰۳۶
۳۲۵۷۱۷۱
۴۹۵۱۴۵۳
۶۰۰۰۶۰۸
۷۰۸۲۱۶۱
۸۱۴۸۵۹۶
۹۵۳۸۳۳۴
۱۰۷۵۱۱۶۶
۱۲۴۷۶۷۴۵
۱۶۷۵۵۲۵۶
۲۸۵۶۷۹۹۴
۱۳۸۲
۱۲۹۸۴۶۰۴
۴۱۴۵۳۵۴
۶۳۷۳۹۳۴
۷۶۱۶۲۰۴
۸۶۵۱۷۲۴
۱۰۰۴۲۰۰۶
۱۱۹۱۰۴۵۶
۱۳۷۱۴۲۱۱
۱۵۶۶۱۱۲۱
۱۹۵۱۰۴۸۹
۲۹۷۶۷۴۶۹
۱۳۸۳
۱۴۹۸۹۳۳۳
۴۸۶۴۲۵۱
۷۱۲۳۱۷۳
۸۷۴۵۱۲۳
۱۰۳۰۸۵۶۰
۱۱۷۰۰۹۹۰
۱۳۵۳۴۵۶۶
۱۵۳۸۱۱۱۷
۱۸۱۸۴۶۲۸
۲۲۲۰۶۴۳۸
۳۳۸۷۶۲۱۸
۱۳۸۴
۱۶۵۰۹۹۰۹
۵۳۷۸۵۵۸
۸۰۳۳۵۳۵
۹۹۱۹۵۳۷
۱۱۵۹۳۳۲۵
۱۳۶۳۱۸۵۳
۱۵۳۹۵۷۹۰
۱۷۰۸۵۱۱۴
۲۰۰۹۰۷۱۳
۲۴۶۷۸۴۱۰
۳۳۰۸۶۶۳۴
۱۳۸۵
۱۹۸۴۱۵۵۰
۵۸۶۹۷۳۷
۹۰۶۲۰۶۵
۱۱۰۴۱۹۴۲
۱۲۹۲۸۲۹۲
۱۵۲۵۱۵۷۰
۱۷۲۸۳۴۸۵
۱۹۷۸۳۹۲۵
۲۳۸۷۳۸۹۵
۲۸۹۵۶۵۶۶
۴۴۰۶۴۲۵۷
۱۳۸۶
۲۵۲۱۶۸۶۵
۷۱۰۲۵۹۳
۱۱۰۹۰۲۸۱
۱۳۹۵۲۲۵۱
۱۶۴۰۲۲۲۷
۱۸۷۰۸۴۷۰
۲۲۰۷۶۳۲۵
۲۵۱۰۸۸۸۶
۲۹۹۸۹۲۲
۳۴۹۸۵۲۹۰
۵۷۶۷۵۹۹۷
۱۳۸۷
۳۱۳۲۱۶۶۷
۱۰۳۲۴۴۹۸
۱۵۲۶۴۴۱۸
۱۹۰۸۷۷۱۷
۲۱۸۲۸۲۰۰
۲۵۴۴۲۵۰۵
۲۹۷۲۱۱۱۶
۳۳۳۱۹۶۷۶
۴۰۱۵۶۷۱۹
۴۷۹۰۸۸۸۵
۷۰۱۸۸۸۳۹
۱۳۸۸
٣٠٩٧٢٠١٢
١٠٧۶٩٩٠٨
١۶١٠٩٨٧۵
١٩١٢۵٣٣٢
٢٣٧٠١٨٧۴
٢٨٠٧٩٠٠۵
٢٩٠۴۶۴٩۵
٣۴٨٨٩٠٣۵
٣٩٧٧۴۶٧٧
۴۵٨۵٨٧۴٧
۶۲۴۱۲۸۶۶
۱۳۸۹
۳۷۰۲۰۳۴۸
۱۲۰۸۴۵۱۱
۱۸۷۶۶۷۱۴
۲۲۵۰۳۹۵۸
۲۶۸۷۷۱۵۵
۲۹۲۳۲۵۳۴
۳۴۵۸۱۵۹۹
۳۹۴۶۷۳۲۲
۴۲۹۸۷۹۱۳
۵۴۷۷۳۵۴۴
۸۸۹۵۹۵۳۰
۱۳۹۰
۴۴۳۸۳۵۸۷
۱۵۳۸۳۲۳۰
۲۲۷۵۹۶۰۰
۲۶۶۴۶۳۲۵
۳۱۴۹۱۵۱۰
۳۵۳۳۷۴۶۳
۴۰۶۵۱۴۹۴
۴۶۱۵۱۰۳۴
۵۴۱۲۱۲۹۲
۶۴۵۸۹۷۷۸
۱۰۶۷۲۸۳۳۳
ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
جدول ۱۹: متوسط هزینه ناخالص سالانه مسکن یک خانوار روستایی در هر یک از دهکهای هزینه سالانه(ریال)
سال
متوسط کل
دهک اول
دهک دوم
دهک سوم
دهک چهارم
دهک پنجم
دهک ششم
دهک هفتم
دهک هشتم
دهک نهم
دهک دهم
۱۳۷۹
۲۴۹۷۷۰۶
۷۴۷۳۶۶
۱۲۵۴۷۵۸
۱۵۲۵۶۳۰
۱۸۵۸۲۷
۲۱۹۰۹۲۴
۲۴۵۰۳۴۹
۲۷۹۱۰۳۶
۳۲۵۶۶۸۱
۳۸۷۶۰۶۹
۴۹۴۳۰۵۷
۱۳۸۰
۲۹۷۲۵۵۸
۹۱۸۵۷۹
۱۴۶۱۱۲۴
۱۸۷۴۲۹۱
۲۲۸۰۰۷۹
۲۶۴۵۹۸۵
۳۰۷۵۳۹۰
۳۴۷۱۴۹۶
۳۹۳۹۶۰۶
۴۴۷۴۹۷۳
۵۷۱۱۷۸۳
۱۳۸۱
۳۴۶۲۸۷۴
۱۰۹۴۲۷۱
۱۷۵۳۰۸۹
۲۲۵۳۷۷۷
۲۵۷۹۴۸۲
۳۰۷۷۳۸۱
۳۵۲۴۵۲۶
۴۰۷۴۶۹۴
۴۵۹۱۷۶۰
۵۲۹۲۳۴۳
۶۶۴۷۴۷۹
۱۳۸۲
۴۲۱۳۵۶۹
۱۲۷۹۵۰۰
۲۱۹۹۷۸۷
۲۷۳۸۳۴۵
۳۱۲۶۲۳۴
۳۸۲۵۸۸۶
۴۲۱۸۴۴۸
۴۸۳۱۶۵۷
۵۴۰۵۴۸۵
۶۳۳۰۱۷۱
۸۱۴۳۲۸۷
۱۳۸۳
۵۱۷۴۱۷۳
۱۷۲۴۵۳۵
۲۷۴۲۸۹۷
۳۳۶۱۳۹۰
۳۸۱۵۰۱۵
۴۴۴۸۱۵۲
۵۱۱۱۶۷۳
۵۶۲۵۲۸۵
۶۴۷۹۳۳۳
۷۵۷۰۱۷۷
۱۰۵۶۲۳۰۱
۱۳۸۴
۵۶۷۰۷۷۵
۱۹۲۶۰۷۴
۲۸۷۴۳۴۹
۳۵۱۹۲۹۴
۴۱۳۴۸۹۲
۴۷۹۵۸۹۵
۵۷۱۲۳۴۷
۶۲۹۱۵۶۸
۷۱۵۹۰۷۲
۸۶۲۸۲۵۶
۱۱۱۸۹۰۹۲
۱۳۸۵
۶۲۹۰۳۲۶
۲۰۷۱۵۴۹
۳۱۸۱۸۴۷
۳۹۶۸۱۸۴
۴۵۳۴۴۴۹
۵۳۴۸۲۲۵
۵۹۳۷۵۲۰
۷۱۳۶۶۷۸
۷۸۶۳۶۲۶
۹۵۲۸۷۸۹
۱۲۴۲۴۱۹۹
۱۳۸۶
۷۶۱۱۴۰۲
۲۴۰۳۳۳۰
۳۶۷۱۷۸۳
۴۷۴۴۷۳۸
۵۷۶۱۵۳۸
۶۴۱۰۵۰۵
۷۴۵۸۳۶۱
۸۶۲۸۲۰۶
۹۳۹۱۱۲۴
۱۱۴۱۲۳۵۹
۱۴۲۷۵۶۶۶
۱۳۸۷
۸۹۵۳۷۴۱
۳۱۹۳۱۹۴
۴۸۸۳۱۴۷
۵۷۷۷۸۴۷
۶۹۴۸۴۹۱
۷۹۷۷۳۲۳
۸۸۳۱۵۴۱
۹۹۰۶۳۳۷
۱۱۳۷۳۸۹۳
۱۳۷۳۴۴۷۵
۱۶۹۱۷۰۸۱
۱۳۸۸
۷۶۵۹۱۹۱
۳۱۴۰۸۶۲
۴٠۵٠۴٨٣
۴٩۶٣٧٢٩
۶٠٣٣۶٨۶
٧١٣٣٢٣٨
٧۶٩٧٧۶٧
٨۶٧٣۵٩٧
٩۴۶٧٨٧١
١١٢٣٠١٨١
١۴٢٠۵٧٠٨
۱۳۸۹
۶۵۲۶۰۰
۶۹۵۶۰
۱۹۰۵۰۸
۳۲۳۶۹۶
۴۲۴۳۴۹
۶۱۱۵۳۴
۷۵۰۶۹۹
۱۰۱۱۷۴۵
۱۳۰۴۷۹۰
۱۸۷۷۱۴۸
۲۹۶۳۱۵۷
۱۳۹۰
۱۵۳۲۹۹۳۹
۵۷۷۹۸۴۷
۸۶۶۴۳۵۵
۱۰۵۱۴۴۵۴
۱۲۲۳۲۳۰۶
۱۳۴۳۵۶۰۷
۱۵۴۶۵۰۳۳
۱۷۲۹۳۴۷۱
۱۹۳۱۰۰۲۳
۲۲۰۱۰۵۰۷
۲۸۶۰۰۷۱۱
ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
۴-۱-۲- بررسی شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار برای دستیابی به مسکن
“شاخص دسترسی به مسکن” از نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید. این شاخص هر سال بنابر گزارش‌های هزینه-درآمد مرکز آمار ایران و گزارش‌های آماری دفتر برنامه‌ریزی، تجهیز منابع و اقتصاد مسکن تهیه می شود. بررسی‌ها حاکی از آن است که سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۱ بیشترین طول دوره انتظار برای مسکن دار شدن خانوارهای ایرانی بود، به‌طوری‌که در سال ۱۳۸۹، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک سوم درآمد خود برای خانه دار شدن باید ۳۵ سال انتظار بکشد و این میزان در سال ۹۰ با افزایش درآمد به ۳۳ سال و در سال ۱۳۹۱ با افزایش قیمت مسکن به ۳۶ سال رسید.
خانوارهای ایرانی بر اساس آمار عملکردی وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۱ اگر تمام درآمد سالانه خود را ذخیره کنند ظرف ۱۲ سال خانه‌دار خواهند شد و با ذخیره یک سوم حقوق خود باید برای خانه‌دار شدن ۳۶ سال انتظار بکشند.
بر اساس آمار عملکردی سال ۱۳۹۲ وزارت راه وشهرسازی، کمترین دوره انتظار برای مسکن دار شدن در ۲۰ سال اخیر از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۱ مربوط به سال ۱۳۷۹ بوده است که به ۱۲ سال رسیده است. در این سال شاخص دسترسی به مسکن به عدد چهار رسیده است.
جدول ۲۰: تحولات شاخصهای دستیابی به مسکن، طول دوره انتظار،درآمد خانوار و قمیت مسکن در بازه زمانی۹۱-۱۳۷۹
سال
درآمد خانوار(هزار ریال)
قیمت مسکن(هزارریال)
شاخص دسترسی
طول دوره انتظار(سال)
۱۳۷۹
۲۲۳۸۸
۸۷۰۰۰
۴
۱۲
۱۳۸۰
۲۵۸۳۲
۱۱۲۲۰۰
۴
۱۳
۱۳۸۱
۳۳۱۰۵
۱۶۶۰۰۰
۵
۱۵
۱۳۸۲
۳۹۲۰۲
۲۲۷۵۰۰
۶
۱۵
۱۳۸۳
۴۷۲۶۸
۱۵۹۶۰۰
۵
۱۶
۱۳۸۴
۵۳۶۷۹
۳۰۳۳۰۰
۶
۱۷
۱۳۸۵
۶۵۵۰۹
۳۶۱۸۰۰
۶
۱۷
۱۳۸۶
۷۷۹۹۴
۵۷۱۵۰۰
۷
۲۲
۱۳۸۷
۸۸۲۱۹
۶۱۲۷۰۰
۷
۲۱
۱۳۸۸
۹۳۶۰۳
۷۳۲۵۰۰
۸
۲۳
۱۳۸۹
۱۰۶۱۵۶
۱۲۳۷۸۰۰
۱۲
۳۵
۱۳۹۰
۱۳۰۳۰۱
۱۴۴۳۹۰۰
۱۱
۳۳
۱۳۹۱
۱۶۷۲۴۱
۱۸۶۳۰۰۰
۱۱
۳۶
ماخذ: مرکز آمار ایران
۴-۱-۳- واحد های مسکونی موجود بر حسب نحوه تصرف
اصولاً بازار مسکن را میتوان به دو بازار ملکی و اجاره‌ای تقسیم کرد. این دو بازار در سازوکار عملکردی خود دارای یک رابطه جانشینی هستند به این معنی که کاهش تقاضا در بازار مسکن ملکی موجب افزایش تقاضا در بازار اجاره میشود. تغییرات نرخ بازدهی اقتصادی در هر یک از این بازارها نیز میتواند، عرضهکنندگان را از بازار مسکن ملکی به سمت بازار اجاره و یا بالعکس سوق دهد. بنابراین تغییر هر یک از این متغیرها میتواند منجر به تغییر در سهم هر یک از بازارهای ملکی و استیجاری از کل بازار گردد (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲). در سالیان اخیر در کشور نیز تحت تأثیر تحولات کلان اقتصادی توان اقتصادی خانوارها درزمینه تصرف مسکن ملکی کاهش یافته و سهم بازار اجاره از کل بازار مسکن رشد نموده است. بررسی نتایج سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن در سال‌های ۱۳۹۰ – ۱۳۶۵ نشانگر این روند است. به‌طوریکه نرخ اجارهنشینی در سال ۱۳۶۵ در مناطق شهری از حدود ۱۵ درصد به ۳۳,۲ درصد در سال ۱۳۹۰ رسیده که نشان از کاهش توان تصرف ملکی خانوارهای شهری در دوره ذکر شده در کنار رشد و جایگزینی بازار اجاره دارد.
جدول ۲۱: خانوارهای شهری ساکن در کشور بر حسب نحوه تصرف مسکن ۹۰-۱۳۷۵ (درصد)
سال
نوع تصرف
کل

منابع پایان نامه ارشد با موضوع نقاط شهری، ضریب جینی، مناطق شهری، رشد جمعیت

جمعیت در کل کشور روبه‌کاهش بوده که این امر خود ناشی از بالا رفتن سن ازدواج، کاهش بعد خانوار و عواملی از این دست می‌باشد.
جدول ۱۰: مقایسه تغییرات نرخ رشد جمعیت و خانوار کل کشور در نقاط شهری و روستایی در سالهای۹۰-۱۳۳۵
محدوده
دوره
کل کشور
نقاط شهری
نقاط روستایی و غیر روستایی
رشد جمعیت
رشد خانوار
رشد جمعیت
رشد خانوار
رشد جمعیت
رشد خانوار
۴۵-۱۳۳۵
۳.۱۳
۲.۶۳
۵.۱۰
۴.۵۲
۲.۰۹
۱.۶۴
۵۵-۱۳۴۵
۲.۷۱
۲.۶۵
۴.۹۳
۵.۲۳
۱.۱۱
۰.۷۳
۶۵-۱۳۵۵
۳.۹۱
۳.۷۳
۵.۴۱
۵.۴۱
۲.۳۹
۱.۸۶
۷۵-۱۳۶۵
۱.۹۶
۲.۵۱
۳.۲۱
۳.۷۰
۰.۲۸
۰.۷۱
۸۵-۱۳۷۵
۱.۶۲
۳.۵۱
۲.۷۴
۴.۵۵
۰.۴۴-
۱.۳۷
۹۰-۱۳۸۵
۱.۲۹
۳.۸۹
۲.۱۴
۴.۴۶
۰.۶۷-
۲.۴۷
ماخذ: مرکز آمار ایران، سرشماریهای نفوس و مسکن
۴-۱-۲- بررسی و تحلیل روند ساخت‌وساز مسکن
روند تحولات تولید یا ساختوساز مسکن عمدتا از دو طریق آمار و اطلاعات مربوط به پروانههای ساختمانی صادر شده توسط شهرداریها و مشخصات ساختمانهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی و پروانه‌های ساختمانی صادر شده بر اساس شیوه ساخت که هردو مربوط به مناطق شهری کشور هستند قابل بررسی و تحلیل میباشد لازم به ذکر است که از خصوصیات مربوط به تولید در مناطق روستایی آمار منسجمی مانند مناطق شهری در دست نیست.
۴-۱-۲-۱- پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها
بررسی روند ویژگیهای پروانههای مسکونی صادره در نقاط شهری کشور از جنبههای مختلف نظیر تعداد پروانه، تعداد طبقات، مساحت زمین و زیربنای مندرج در پروانههای مسکونی و نوع مصالح، این امکان را میدهد تا علاوه بر تحلیل رونق و رکود بخش مسکن در مناطق شهری الگوهای تقاضا برای ساخت مسکن مورد تجزیهوتحلیل قرار گیرد. البته باید در نظر داشت که پروانههای ساختمانی الزامأ رونق و رکود را نشان نمیدهند بلکه میتوان تغییرات آن را به عنوان ارزیابی ذهنیت فعالان بازار از رونق و رکود در نظر گرفت (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲). جدول زیر پروانه های ساختمانی و تعداد پروانه بر حسب تعداد واحد مسکونی را نشان می دهد.
جدول ۱۱: پروانه های ساختمانی صادر شده برای احداث ساختمان مسکونی بر حسب تعداد واحد مسکونی، مساحت زمین و مساحت زیربنا در نقاط شهری(فقره- هزار مترمربع)
سال
تعداد پروانه بر حسب تعداد واحد مسکونی
مساحت زمین
مساحت زیربنا
جمع
یک واحد
دو واحد
سه واحد
چهارواحد
پنج واحد و بیشتر
۱۳۷۹
۱۱۰۱۶۱
۷۷۴۷۴
۲۱۱۰۴
۴۷۸۱
۱۸۵۶
۴۹۴۶


۱۳۸۰
۱۱۰۸۲۴
۷۰۹۴۷
۲۴۱۸۶
۹۲۷۶
۲۴۲۸
۶۹۸۷


۱۳۸۱
۱۳۱۱۱۲
۷۳۴۶۳
۳۱۳۵۸
۹۸۳۲
۴۶۲۹
۱۱۸۳۰


۱۳۸۲
۱۳۷۵۲۹
۶۶۴۰۹
۳۸۷۷۸
۱۲۸۹۶
۵۸۴۶
۱۳۶۰۰


۱۳۸۳
۱۱۴۸۶۶
۶۱۸۱۹
۲۹۸۰۴
۹۴۳۱
۴۴۲۲
۹۳۹۰


۱۳۸۴
۱۳۶۲۰۰
۷۶۲۱۲
۳۷۸۳۶
۱۰۰۲۵
۴۴۲۹
۷۶۹۸
۳۷۶۱۴
۳۹۸۴۱
۱۳۸۵
۱۸۵۱۴۶
۹۹۸۶۲
۴۳۷۶۱
۱۳۶۳۱
۱۲۵۹۹
۱۵۲۹۳
۵۲۱۹۸
۵۸۲۱۴
۱۳۸۶
۲۱۸۹۶۶
۹۸۹۱۶
۵۳۶۴۱
۱۹۱۸۲
۲۰۷۶۲
۲۶۴۶۳
۶۰۰۳۲
۸۴۳۵۵
۱۳۸۷
۱۷۹۹۳۲
۷۵۵۶۲
۴۵۷۸۲
۱۷۵۹۰
۱۷۵۸۶
۲۳۴۱۲
۵۷۲۹۹
۸۳۰۴۲
۱۳۸۸
۱۶۴۳۸۹
۷۵۰۷۳
۴۷۰۰۶
۱۴۳۷۷
۱۰۸۷۸
۱۷۰۵۵
۵۲۷۵۳
۷۱۵۴۱
۱۳۸۹
۱۹۷۱۰۵
۹۰۱۵۴
۵۹۹۳۰
۱۹۰۵۴
۹۶۶۴
۱۸۳۰۳
۶۹۵۹۱
۸۲۶۶۶
۱۳۹۰
۱۶۳۶۱۸
۶۸۱۹۸
۴۶۸۲۰
۱۸۱۴۴
۱۰۶۷۶
۱۹۷۸۰
۵۳۷۰۶
۶۹۸۲۷
مجموع
۱۸۴۹۸۴۸
۹۳۴۰۸۹
۴۸۰۰۰۶
۱۵۸۲۱۹
۱۰۵۷۷۵
۱۷۴۷۵۷


ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
در این دوره جمعا ۱۸۴۹۸۴۸ هزار فقره پروانه ساختمان مسکونی صادر شده است. تعداد پروانه‌های واحدهای مسکونی از ۱۱۰۱۶۱ هزار فقره در سال ۱۳۷۹ به ۱۱۴۸۶۶ هزار فقره در سال ۱۳۸۳ و ۱۶۳۶۱۸ در سال ۱۳۹۰ رسیده است. بیشترین تعداد پروانه مسکونی در سال ۱۳۸۶ و کمترین تعداد پروانه در سال ۱۳۷۹ صادر شده است.
بررسی تحولات پروانههای صادره برای احداث بنا بر حسب متوسط مساحت زیربنا در سالهای ۱۳۷۹ الی ۱۳۹۰ حاکی از آن است که در سالهای ۸۰ تا ۸۳ تقریبا ثابت بوده است و با وجود نوسناتی در دو سال بعد، در سالهای ۸۵ و ۸۶ متوسط مساحت زیربنا در هر پروانه افزایش یافته اما این روند در سال ۸۷ کاهش یافته و مجددا در سالهای ۸۸ الی۹۰ روندی صعودی داشته و در سال ۹۱ این شاخص کاهش یافته است.
جدول ۱۲: روند تحولات متوسط زیربنای هر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سالهای ۱۳۸۰-۱۳۹۱
سال
متوسط زیربنا بر حسب مترمربع
سال
متوسط زیربنا بر حسب مترمربع
۱۳۸۰
۱۱۹
۱۳۸۶
۱۲۴
۱۳۸۱
۱۱۹
۱۳۸۷
۱۲۲
۱۳۸۲
۱۱۹
۱۳۸۸
۱۲۵
۱۳۸۳
۱۲۳
۱۳۸۹
۱۲۹
۱۳۸۴
۱۲۱
۱۳۹۰
۱۳۱
۱۳۸۵
۱۲۴
۱۳۹۱
۱۳۰
ماخذ: مرکز آمار ایران
۴-۱-۲-۲- بررسی پروانه های ساختمانی صادره برحسب شیوه ساخت
بررسی پروانههای صادر شده برای احداث ساختمان مسکونی برحسب شیوههای ساخت در دوره ۱۳۷۹ الی ۱۳۹۰ نشانگر تغییر الگوهای کلی است. به‌طوریکه از سال ۷۹ تا ۸۴ گرایش بیشتر برای ساخت به اسکلت فلزی بوده است درحالیکه در سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ گرایش عمده تقاضا برای ساخت از اسکلت فلزی به بتون آرمه تغییر یافته و همراستا با این روند گرایش ساخت با آجر و آهن نیز کاهش یافته است.
جدول ۱۳: پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری برحسب شیوه ساخت در سالهای ۱۳۸۵تا۱۳۹۰
سال
مجموع
آجر و آهن
آجر و چوب
بلوک سیمانی
اسکلت فلزی
بتون آرمه
سایر
۱۳۷۹
۱۱۰۱۶۱
۷۵۶۵۹
۹۴۷
۵۵۲۵
۲۷۱۸۱
۸۴۹
۱۳۸۰
۱۱۰۸۲۴
۵۳۹۷۹
۹۲۶
۶۶۰۱
۳۰۲۳۴
۱۶۵۴۸
۲۵۳۶
۱۳۸۱
۱۳۱۱۱۲
۵۵۲۰۰
۱۰۱۴
۵۱۱۳
۳۹۷۶۲
۲۹۸۲۷
۱۹۶
۱۳۸۲
۱۳۷۵۲۹
۴۸۶۹۸
۸۸۵
۶۰۴۲
۴۵۲۶۱
۳۶۲۹۹
۳۴۴
۱۳۸۳
۱۱۴۸۶۶
۳۸۴۲۹
۵۴۶
۵۵۰۳
۳۶۴۳۹
۳۳۲۴۸
۷۰۱
۱۳۸۴
۱۳۶۲۰۰
۳۷۲۶۲
۷۴۰
۴۲۶۳
۵۵۹۱۳
۳۷۸۷۴
۱۴۸
۱۳۸۵
۱۸۵۱۴۶
۴۷۳۵۸
۷۳۸
۴۱۰۳
۷۳۱۳۴
۵۹۰۹۸
۷۱۵
۱۳۸۶
۲۱۸۹۶۶
۵۰۵۲۲
۸۶۰
۴۸۵۶
۷۸۳۹۷
۸۳۶۸۹
۶۴۲
۱۳۸۷
۱۷۹۹۳۲
۴۱۸۸۹
۴۲۲
۲۶۷۹
۶۲۳۵۱
۷۲۴۴۰
۱۵۱
۱۳۸۸
۱۶۴۳۸۹
۴۰۶۴۷
۲۷۵
۲۷۸۵
۵۴۸۹۹
۶۵۵۳۷
۲۴۶
۱۳۸۹
۱۹۷۱۰۵
۴۸۸۳۸
۳۰۹
۳۲۲۱
۶۰۱۵۴
۸۴۵۵۰
۳۳
۱۳۹۰
۱۶۳۶۱۸
۳۷۹۶۲
۱۱۴
۲۱۴۱
۴۶۴۲۱
۷۶۹۷۴
۶
ماخذ: (سالنامه آماری, ۱۳۹۰; ۱۳۸۰; ۱۳۸۵)
۴-۱-۱- مسکن و اقتصاد خانوار
۴-۱-۱-۱- توزیع درآمد
در این بخش با توجه به اینکه ضریب جینی به‌صورت یک عدد ارائه می‌شود و این عدد به‌تنهایی چگونگی توزیع درآمد بین گروه‌های جامعه را نشان نمی‌دهد، به‌همین‌‌دلیل در این مطالعه توزیع و سهم دهک‌ها در سال‌های مورد نظر نیز بررسی شده است. هر چند که در دهه ۸۰ نوساناتی در ضریب جینی کل کشور مشاهده میشود ولی همواره روبه‌‌سوی کاهش نابرابری داشته است. این کاهش در سال ۹۱ نسبت به سال ۸۰ کاملا مشهود است و در سال ۹۰ برای اولین بار به ضریب جینی زیر۰.۴ دست یافته‌ایم و این کاهش در سال ۹۱ بیشتر خود را نشان می‌دهد. شاهد آن را در سال ۹۰ در افزایش سهم ۵ دهک اول و در مقابل کاهش سهم دو دهک آخر در هزینه‌های ناخالص سرانه می‌توان مشاهده نمود.
سهم ده درصد ثروت‌مندترین جمعیت به ده درصد فقیرترین جمعیت از ۱۶.۴۳ درصد در سال ۸۰ به ۱۰.۷۹ درصد در سال ۹۱ رسیده است که این کاهش خود توضیحی برای کاهش نابرابری است. همچنین سهم بیست و چهل درصد ثروت‌مندترین جمعیت به سهم بیست و چهل درصد فقیرترین جمعیت به ترتیب از ۹.۶۱ و ۴.۹۰ درصد در سال ۸۰ به ۶.۶۵ و ۳.۷۵ درصد در سال ۹۱ کاهش یافته است
جدول ۱۴: ضریب جینی و سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های ۹۱-۱۳۸۰: کل کشور(دهک وزنی)
شرح
۱۳۸۰
۱۳۸۱
۱۳۸۲
۱۳۸۳
۱۳۸۴
۱۳۸۵
۱۳۸۶
۱۳۸۷
۱۳۸۸
۱۳۸۹
۱۳۹۰
۱۳۹۱
ضریب جینی
۰.۴۳۰۴
۰.۴۲۸۷
۰.۴۲۴۱
۰.۴۲۴۰
۰.۴۲۴۸
۰.۴۳۵۶
.۴۳۳۷
۰.۴۱۲۲
۰.۴۱۱۱
۰.۴۰۹۹
۰.۳۷۰۰
۰.۳۶۵۹
سهم دهک اول
۰.۰۲۰۷
۰.۰۲۰۱
۰.۰۲۰۳
۰.۰۲۰۶
۰.۰۲۰۲
۰.۰۱۹۵
۰.۰۱۹۲
۰.۰۲۰۰
۰.۰۱۹۶
۰.۰۱۲۸
۰.۰۲۶۳
۰.۰۲۶۸
سهم دهک دوم
۰.۰۳۱۶
۰.۰۳۲۴
۰.۰۳۳۳
۰.۰۳۲۹
۰.۰۳۲۶
۰.۰۳۰۸
۰.۰۳۱۵
۰.۰۳۳۵
۰.۰۳۳۶
۰.۰۳۴۷
۰.۰۴۰۰
۰.۰۴۰۲
سهم دهک سوم
۰.۰۴۰۸
۰.۰۴۲۱
۰.۰۴۳۳
۰.۰۴۲۶
۰.۰۴۲۸
۰.۰۴۰۱
۰.۰۴۱۲
۰.۰۴۳۹
۰.۰۴۴۰
۰.۰۴۴۵
۰.۰۴۹۸
۰.۰۵۰۲
سهم دهک چهارم
۰.۰۵۲۷
۰.۰۵۱۱
۰.۰۵۳۴
۰.۰۵۲۹
۰.۰۵۳۱
۰.۰۵۰۵
۰.۰۵۱۴
۰.۰۵۴۶
۰.۰۵۴۴
۰.۰۵۴۵
۰.۰۶۰۰
۰.۰۶۰۶
سهم دهک پنجم
۰.۰۶۴۸
۰.۰۶۲۴
۰.۰۶۴۲
۰.۰۶۴۴
۰.۰۶۴۳
۰.۰۶۲۰
۰.۰۶۳۱
۰.۰۶۶۳
۰.۰۶۶۶
۰.۰۶۵۸
۰.۰۷۰۸
۰.۰۷۱۸
سهم دهک ششم
۰.۰۷۵۷
۰.۰۷۷۴
۰.۰۷۷۳
۰.۰۷۷۸
۰.۰۷۷۴
۰.۰۸۱۱
۰.۰۷۶۶
۰.۰۸۰۳
۰.۰۸۰۸
۰.۰۷۹۱
۰.۰۸۳۳
۰.۰۸۴۰
سهم دهک هفتم
۰.۰۹۴۵
۰.۰۹۴۳
۰.۰۹۴۲
۰.۰۹۴۶
۰.۰۹۴۲
۰.۰۹۳۳
۰.۰۹۴۴
۰.۰۹۷۹
۰.۰۹۸۷
۰.۰۹۶۵
۰.۰۹۹۲
۰.۰۹۹۸
سهم دهک هشتم
۰.۱۱۷۴
۰.۱۲۳۰
.۰.۱۱۸۰
۰.۱۱۹۰
۰.۱۱۹۰
۰.۰.۱۱۸۰
۰.۱۲۰۳
۰.۱۲۲۴
۰.۰۱۲۳۹
۰.۱۲۱۰
۰.۱۲۱۰
۰.۱۲۱۰
سهم دهک نهم
۰.۱۶۲۴
۰.۱۶۵۳
۰.۱۵۹۴
۰.۱۶۰۵
۰.۱۶۳۲
۰.۱۶۵۵
۰.۱۶۴۱
۰.۱۶۴۵
۰.۱۶۵۷
۰.۱۶۱۸
۰.۱۵۷۸
۰.۱۵۶۲
سهم دهک دهم
۰.۳۳۹۴
۰.۳۳۲۰
۰.۳۳۶۸
۰.۳۳۴۶
۰.۳۳۳۱
۰.۳۳۸۵
۰.۳۳۸۳
۰.۳۱۶۵
۰.۳۱۲۸
۰.۳۲۰۴
۰.۲۹۱۸
۰.۲۸۹۴
سهم بیست درصد فقیرترین جمعیت
۰.۰۵۲۲
۰.۰۵۲۵
۰.۰۵۳۵
۰.۰۵۳۶
۰.۰۵۲۹
۰.۰۵۰۲
۰.۰۵۰۷
۰.۰۵۳۵
۰.۰۵۳۱
۰.۰۵۶۵
۰.۰۶۶۳
۰.۰۶۷۰
سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت
۱۶.۴۳
۱۶.۵۵
۱۶.۶۳
۱۶.۲۱
۱۶.۴۶
۱۷.۴۰
۱۷.۵۹
۱۵.۷۹
۱۵.۹۷
۱۴.۷۱
۱۱.۰۹
۱۰۷۹
سهم بیست درصد ثروتمندترین به بیست درصد فقیرترین جمعیت
۹.۶۱
۹.۴۸
۹.۲۷
۹.۲۴
۹.۳۹
۱۰.۰۴
۹.۹۰
۸.۹۹
۹.۰۰
۸.۵۴
۶.۷۸
۶.۶۵
سهم چهل درصد ثروتمندترین به چهل درصد فقیرترین جمعیت
۴.۹۰
۴.۹۱
۴.۷۲
۴.۷۵
۴.۷۷
۵.۰۹
۵.۰۰
۴.۶۱
۴.۶۳
۴.۵۰
۳.۸۰
۳.۷۵
ماخذ: مرکز آمار ایران
۴-۱-۱-۲- بررسی هزینه و درآمد خانوار
درآمد و هزینه خانوار عنصر اصلی تعیینکننده تقاضای خانوار برای مسکن و ساختمان است که قویاً تحت تأثیر تورم و رکود اقتصادی قرار می‌گیرد. در واقع، افزایش تورم و وقوع رکود سبب کاهش ارزش واقعی درآمد خانوار شده و باعث می‌شود تا قدرت خرید خانوار بر روی کالاهای مختلف کاهش یابد، در این حالت کالاهای بادوامی مثل مسکن بیشترین تأثیر را از کاهش درآمد و افزایش هزینههای خانوار میپذیرند. رشد درآمد خانوار در طول سالیان گذشته تحت تاثیر عوامل مختلفی هم‌چون رشد اقتصادی، رشد اشتغال و نرخ تورم قرار داشته است.
برای بررسی درآمد خانوار لازم است که از ارقام هزینه بهعنوان شاخصی از تغییرات درآمد استفاده شود. بر اساس آمار موجود متوسط هزینهی خانوار شهری در طول سالیان گذشته با نرخ ۱۶ درصد رشد یافته است. مقایسه این رقم با نرخ تورم بیانگر کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش توان اقتصادی است. نرخ تورم در طول این سال‌ها به‌طور متوسط ۱۷,۵ درصد بوده است. به این ترتیب به‌طور متوسط در طول سالیان گذشته در هر

1 2 3 4 8