مسکن، برای کم‌درآمدها در طول برنامه‌های سوم و چهارم چندان بهبود نداشته است.
نتایج حاصل از بررسی شاخص‌های مسکن در طول برنامه های سوم و چهارم حاکی از آن است که تراکم خانوار در واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد ۱.۲ می‌باشد که در مقایسه با میانگین کشوری(۱.۰۶) بالاتر بوده و خود نشانگر وضعیت نابسامان مسکن برای این قشر از جامعه می‌باشد. توان تامین مسکن بر حسب مترمربع، برای دهک‌های یک تا چهار به مرور زمان کم‌تر شده، چراکه مساحت متوسط زمین مسکونی تولید شده در دهه گذشته همواره بالاتر از توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است و برای این قشر از جامعه مقرون‌به‌صرفه نمی‌باشد.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در طول دوره مورد بررسی همواره افزایش یافته است و منجر به افزایش شاخص دسترسی و نیز طول دوره انتظار برای خرید مسکن، برای این قشر از جامعه شده است. به‌طوری‌که شاخص دسترسی برای دهک اول ۳۰ سال بوده و برای دهک چهارم ۱۵ سال بوده است. این شاخص در کشورمان در مقایسه با استاندارد بین‌المللی، برای دهک‌های کم‌درآمد در وضعیت بحرانی قرار دارد. شاخص دوره انتظار، یعنی در صورتی که خانوار تنها یک‌سوم از درآمد سالانه خود را به خرید مسکن اختصاص دهد برای دهک اول ۱۰۰ سال و برای دهک چهارم ۳۳ سال می‌باشد. در حالی که این شاخص در استانداردهای بین‌المللی بین ۱۰-۵ سال می‌باشد.
نکته قابل توجه بانک‌پذیر نبودن قشر کم‌درآمد به دلیل عدم وجود نظام مالی کارآمد می‌باشد، چنانچه نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، اگرچه شاخص بانک‌پذیری در برنامه چهارم نسبت به برنامه سوم بهبود یافته است اما به‌طورکلی چهار دهک نخست جامعه اصولا در نظام بانکی موجود جایی ندارند و دهک‌های پنج و شش باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن متحمل شوند. با وجود این‌که یارانه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در طرح مسکن مهر بسیار بیشتر از دوره‌های پیشین بوده است، اما عدم تعریف دقیق گروه هدف، مانع از اختصاص صحیح این یارانه‌ها به قشر کم‌درآمد شده و آنها عملا از چرخه تامین مالی مسکن خارج شده‌اند.
یکی از مهم‌ترین شاخص‌های مورد بررسی، نرخ مالکیت و تحولات آن برای کم‌درآمدها بود. نتایج مطالعات حاکی از آن است که نرخ مالکیت برای کم‌درآمدها اگرچه بیشتر از دهک‌های میانی شده، اما در مقایسه با میانگین جامعه، با شتابی بیشتر کاهش یافته است.
از دلایل مهمی که نرخ مالکیت در دهک‌های کم‌درآمد افزایش یافته است، روی آوردن آنها به بازار غیر رسمی مسکن می‌باشد. این امر تهدید جدی برای جامعه محسوب می‌شود و نیازمند ارائه راهکارهای اساسی در زمینه تامین مسکن این قشر از جامعه جهت جلوگیری از ایجاد هر چه بیشتر سکونت‌گاه‌های غیر رسمی می‌باشد.
۵-۲- نتیجه‌گیری
بخش مسکن از بخشهای پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی ـ فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل مینماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخشهای وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایهگذاری، نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد. از این رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی از این بخش به عنوان موتور رشد کمک میگیرند.
دغدغههای مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت میگیرد، اول آنکه خرید مسکن بزرگترین معاملهای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام میدهند. بهگونهای که خانوادههای متوسط تقریباً حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌تواند آثار مخرب و جبران‌ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره‌بهای مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، معضلات عدیدهای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیهنشینی یکی از جمله این مشکلها می‌باشد.
افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، رشد جمعیت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهم ترین عوامل بروز پدیده بیخانمانی محسوب میشوند. بعضاً شکاف درآمد و هزینه به حدی میرسد که افراد کم درآمد حتی به کمک تسهیلات بانکی از عهده خرید مسکن و حتی بازپرداخت اقساط وام‌های دریافتی برنمیآیند. به عبارت دیگر مقوله اسکان کم درآمدها از مصادیق بارز شکست بازار تلقی شده و دخالت جدی دولت را در جهت ساماندهی به این بازار طلب میکند.
در ادامه به بررسی دلایل موثر بر ناتوانی ورود قشر کم‌درآمد به بازار مسکن و گسترش روزافزون نرخ فقر مسکن و بدمسکنی و راهکارهایی در راستای آنها به‌صورت موردی خواهیم پرداخت.
جدول ۳۳: دسته بندی مشکلات و راهکارهای ارائه شده در زمینه بهبود مشکل مسکن کم درآمدها
راهکارها
مشکلات
دسته بندی
• یکی از سیاست‌هایی که دولت می‌تواند در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها اتخاذ نماید پرداخت سهم زیادی از قیمت مسکن به صورت وام می‌باشد که باید بهره پرداختی این وام‌ها با نرخ تک‌رقمی در نظر گرفته شود. در حال حاضر بعضی از بانک‌ها حدود ۷۰ ،۸۰ درصد قیمت مسکن را بصورت وام اما با بهره ۲۳ درصد و بیشتر به مردم پرداخت میکنند که در این صورت مردم باید مقدار بسیار زیادی سود به بانک پرداخت کنند که در این صورت قیمت مسکن تا دو برابر هم برای فرد تمام می‌شود و تنها تأثیر این گونه وام‌ها با بهره سنگین ایجاد تورم در بازار مسکن می‌باشد.
• دولت می‌تواند با توجه به منابع محدود، افراد واقع شده در دهک‌های درآمدی یک و دو را تحت پوشش قرار دهد. گروه‌های درآمدی دهک سوم و چهارم نیز با استفاده از تسهیلات بانکی با بهره پایین قادر خواهند بود نیاز مسکن خود را تأمین کنند زیرا کسانی می‌توانند از منابع بانکی استفاده کنند که قدرت بازپرداخت تسهیلات اعطایی را داشته باشند و اقشاری که در ردههای پایین قرار دارند باید با استفاده از کمکهای دولت صاحب‌خانه شوند.
• ایجاد بازار ثانویه رهن، در این صورت وام‌های مسکن به‌صورت قانونی و رسمی دست‌به دست شده و با گردش چندین باره خود، نقدینگی و سرمایه کافی، و نه مازاد به بازار مسکن تزریق می‌شود و از افزایش رقم تورم جلوگیری می‌شود.
• اتخاذ سیستم یارانه‌ای مسکن که منحصرا اقشار کم‌درآمد را تحت پوشش قرار دهد و از ویژگی‌های زیر برخوردار باشد:
۱. هدفمند باشد و بهگونهای تعریف شود که صرفاً به اقشار هدف برسد.
۲. سیاستهای یارانه‌ای میباید از ویژگی شفافیت، سهولت در دسترسی و کوتاه بودن فرآیند بروکراسی برخوردار بوده و در عین حال با افزایش درآمد اشخاص تحت پوشش، سهم یارانه‌ها کاهش یابد.
۳. به گونهای طراحی شود که مانع مشارکت بخش خصوصی در بازار مسکن نشود.
• فقدان سیستم تامین مالی کارای مسکن مانع حضور خانوارهای با درآمد کم و متوسط در بازارهای مسکن می‌شود. زیرا خرید مسکن برای اکثریت آحاد خانواده‌ها تنها با تقسیم پرداخت هزینه‌های سنگین آن در طول زمان و با استفاده از ابزارهای تامین مالی ممکن است.
• اتخاذ برخی سیاستهای دولت در بخش ساختمان و تزریق برخی تسهیلات مقطعی در این بخش از جمله وام‌های با مبلغ کم(۳۰-۱۰) میلیون تومانی مسکن را شاید بتوان از عوامل دامن زدن تورم در این بخش عنوان کرد. چون اعطای این وام‌ها ممکن است در شهرهای کوچک بر روند خانه دار شدن اقشار جامعه تأثیر بگذارد اما در شهرهای بزرگ این مبالغ وام نمیتواند مفید باشد چرا که تفاوت بین قیمت واقعی مسکن و مبلغ وام بسیار زیاد است. همین امر منجر به ورود نقدینگی به بازار و وجود وجود نرخهای ادامه دار تورم دورقمی خواهد شد.
• در کشور ما تسهیلات کم بهره خرید مسکن بایستی در اختیار هر قشری قرار گیرد. این در حالی است که سیاست معمول و متداول در کشورهای موفق در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها، آن است که اولاً اقشار هدف به خوبی شناسایی شده، تسهیلات ارزان قیمت با هدف تقویت جانب تقاضا صرفاً در اختیار افراد کم درآمد قرار میگیرد.
مشکلات و راهکارهای مرتبط با یارانه مسکن
• حرکت به سمت ثبات اقتصادی در راستای کاهش نرخ تورم و بهبود وضعیت درآمدی افراد مهم‌ترین اقدام در جهت سامان بخشیدن به وضعیت توزیع درآمدی و متعاقبا بهبود شرایط اسکان و مالکیت مسکن، می‌باشد.
• با توجه به این‌که هزینه مسکن، عمده‌ترین سهم را در هزینه سالانه هر خانوار دارد با پیگیری سیاست اجتماعی مناسب و کاستن از سهم مسکن در هزینه خانوارهای کم‌درآمد، آنها می‌توانند د