تولید مسکن را در کشور دارد، رغبتی به ساخت مسکن اجارهای از خود نشان نمی‌داد. به‌طوری که تنها ۶.۱ درصد از کل واحدهای تولید شده در هر سال به قصد اجاره بود. لذا کمبود واحدهای مسکونی اجاری از یک طرف و ویژگی‌های خاص متقاضیان این‌گونه واحدها از طرف دیگر، باعث شد تا دولت با تقویت قانون تشویق و احداث واحدهای مسکونی استیجاری، صرفا احداث این واحدها را الگوسازی نماید و مستقیما در ساخت‌و ساز دخالت نکند. طبق گزارش وزارت مسکن و شهرسازی، طی دوران برنامه سوم، در مجموع ۸۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در سطح کشور احداث شده است که تنها ۴ درصد تولید مسکن شهری طی این دوره را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که در ابتدای برنامه، دولت موظف شده بود سالانه ۱۰ درصد مسکن تولید شده در شهرها را به صورت استیجاری احداث نماید (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۴۱-۲۴۰).
۳-۲-۴- برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(۱۳۸۸-۱۳۸۴)
شکل‌گیری این برنامه در شرایطی صورت گرفت که امکانات زیربنایی لازم در اختیار نبود، نهادسازی و مدیریت ساخت تعاونی‌ها به‌اندازه کافی صورت نگرفته بود، نظام مالی مسکن کم‌درآمدها حلقه مفقوده بخش مسکن بود و بخش مسکن با رشد نجومی قیمت و کمبود ۱.۶میلیونی مسکن مواجه بود (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه).
از سوی دیگر ضرورت ایجاد تحول در رویکرد و شیوه برنامه‌ریزی که از برنامه سوم توسعه آغاز شده بود همچنان به‌عنوان یک اصل مهم فراروی برنامه‌ریزان کشور قرار داشت. از این رو، با توجه به چالش‌های درونی و بیرونی و تحولات بین‌المللی که فضای برنامه چهارم را با سایر برنامه‌ها متفاوت می‌ساخت (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۴۳)، رویکرد بخش مسکن مبتنی بر چشم‌انداز بلندمدت” ایجاد تعادل در برخورداری از مسکن مناسب در بین گروه‌ها و مناطق مختلف کشور” شکل گرفت و مهم‌ترین اهداف آن، تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد، تامین مسکن جوانان و خانوارهای دارای سرپرست زن، ارتقاء فناوری ساخت، صنعتی کردن ساخت‌وساز، استاندارد کردن مصالح ساختمانی، ایمن‌سازی و افزایش سرعت ساخت و جلب سرمایهگذاری خارجی و صدور خدمات فنی‌ومهندسی می‌باشد. تدوین طرح جامع مسکن در قالب ۹ محور و ۵۵ برنامه عملیاتی، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن و اجرای گسترده یکی از راهکارهای اجرایی طرح جامع مسکن تحت عنوان واگذاری حق بهرهبرداری از زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله مهم‌ترین سیاست‌هایی است که در طول برنامه چهارم به اجرا گذاشته شد (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲). از مهم‌ترین رویکردهای این برنامه تبدیل وام خرید به وام ساخت بود (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه).
در برنامهی چهارم توسعه مقرر شده که دولت اقدامات زیر را در خصوص توسعهی این بخش انجام دهد:
۱- حمایت از ایجاد و بهرهگیری از مشارکت تشکلها، انجمنها و گروههای خیر مسکنساز برای اقشار آسیبپذیر؛
۲- تشویق و ترغیب سرمایهگذاری خارجی در بخش مسکن؛
۳- دادن یارانه کارمزد تسهیلات مسکن به سازندگان( بخشهای خصوصی، تعاونی و عمومی) واحدهای ارازنقیمت و استیجاری در چهارچوب ضوابط و استانداردهای مصوب در شهرهای کوچک و متوسط و کلیهی روستاهای کشور برای گروههای کمدرآمد، کارگران، کارمندان و زنان سرپرست خانوار؛
۴- ارتقای شاخص بهسازی مسکن روستایی تا دو برابر عملکرد این شاخص در برنامهی سوم؛
۵- پلکانی کردن بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی در بخش مسکن؛
۶- دادن کمکهای اعتباری و فنی برای بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و حمایت از ایجاد کارگاههای تولید و عرضه مصالح ساختمانی و عرضهکنندگان خدمات فنی (سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور, ۱۳۸۳, ص. ۵۲-۵۱).
در سال ۱۳۸۶ دولت مصمم شد جهت مهار بحران روند روبهرشد قیمت مسکن دست به کار شود و برای اولین بار بودجههای سنواتی تبصرهای ویژه به موضوع مسکن و ساماندهی آن اختصاص داد. بر اساس تبصره۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ مسکن اقشار کمدرآمد جامعه، در قالب طرح حق بهرهبرداری ۹۹ ساله و اجارهداری ۵ ساله مسکن مهر، مورد حمایت قرار میگیرند تا از این طریق صاحبخانه شوند. مهم‌ترین ویژگی طرح زمین ۹۹ ساله اجارهای حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده است. این سیاست که با عنوان”قیمت صفر” شناخته میشود در صدد است تا با کاهش بخش عمده قیمت مسکن توانایی خرید را برای اقشار کمدرآمد جامعه ایجاد کند. در این طرح دولت علاوه بر حذف قیمت زمین، با پرداخت ۱۵ میلیون تومان وام در دو بخش آمادهسازی زمین(یک میلیون تومان) و ساخت(۱۴میلیون تومان) درصدی از هزینههای آمادهسازی و ساخت را به واجدین شرایط پرداخت میکند تا پس از تحویل قطعی مسکن این مبالغ در اقساط ۱۵ ساله و بر اساس نرخ سود روز بانکی پرداخت شود. وزارتخانههای مسکن و شهرسازی و تعاون نیز به ترتیب در تامین و واگذاری زمین اجاره ۹۹ ساله و انعقاد قرارداد با بانکها و شناسایی و ساماندهی متقاضیان طرح مسکن مهر انجام وظیفه میکنند (پورمحمدی, صدر موسوی, & عابدینی, ۱۳۹۱).
۳-۲-۴-۱- بررسی روند تحولات عوامل تولید در برنامه چهارم
جدول زیر رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی را در دوره برنامه چهارم نشان می‌دهد. با توجه به جدول زیر می‌توان گفت که قیمت زمین در سال ۱۳۸۶ به‌طور ناگهانی افزایش یافته قیمت مصالح ساختمانی نیز همین‌طور، اگرچه قیمت مسکن در سال ۱۳۸۷ کاهش یافته است اما قیمت مصالح ساختمانی همچنان به روند افزایشی خود ادامه داده است.
جدول ۶: روند تحولات شاخص بهای اقلام کلیدی در بخش مسکن(برنامه چهارم)
سال
قیمت زمین
مصالح ساختمانی
نرخ تورم
۱۳۸۴
۱۱.۵
۱۱.۹
۱۰.۴
۱۳۸۵
۱۲.۸
۱۳.۹
۱۱.۹
۱۳۸۶
۵۴
۲۰.۹
۱۸.۴
۱۳۸۷
۴۳
۲۹.۸
۲۵.۴
ماخذ: (قالیباف, ۱۳۹۰, ص. ۱۹)
۳-۲-۴-۱- بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه چهارم
۳-۲-۴-۲- سیاست زمین صفر(مسکن مهر)
طرح مسکن مهر را باید به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین طرح‌های حمایتی اجتماعی در زمینه تامین مسکن گروههای کمدرآمد بعد از انقلاب دانست.
به‌طورکلی این طرح سه مضمون محوری را در خود جای داده است:
– پرداخت غیرمستقیم یارانه زمین از طریق اعطای حق بهرهبرداری از راضی دولتی به خانوارها؛
– ارائه وام و اعتبارات مالی با نرخ سود ارزان قیمت؛
– تامین خدمات زیربنایی و همچنین هزینههای آمادهسازی زمین توسط اعتبارات بانکی و همچنین اعتبارات دولتی؛
البته باید توجه داشت که در بین سه مضمون گفته شده کم‌ترین اهمیت چه در برنامه‌ها و چه در اجرا به امر تامین خدمات زیربنایی و روبنایی داده شد.
براساس چنین سیاستی دولت با ایجاد یک خط اعتباری مستقل و تامین۳۵۰ هزار میلیارد ریال اعتبارات با نرخ‌های بهره ۸ و ۴ درصد و همچنین واگذاری بیش از ۱ هزار هکتار زمین دولتی از سال ۱۳۸۶ و در قالب تبصره ۶ بودجه امور اجرایی این طرح را آغاز نمود. که البته این ارقام در طول زمان تغییر بسیاری پیدا کرد.
عملکرد کلی طرح مسکن مهر در جدول زیر آمده است، همان‌طوری که در این جدول مشاهده می‌گردد بیش از ۴۶ درصد از واحدهای طرح مسکن مهر در زمین‌های خصوصی و به صورت خود مالکی ساخته شده است. به بیان دیگر دولت عملاً ناچار شده که به دلیل نامناسب بودن سازوکار واگذاری‌ها و عدم استقبال متقاضیان از برخی زمین‌های واگذار شده که ناشی از فقدان امکانات زیستی بوده عملاً برای بیش از۹۰هزار واحد مسکونی، تنها وام و اعتبارات ارزان‌قیمت تامین کند که حاکی از ناکارآمدی نظام مدیریتی این طرح بوده است.
تاکنون بیش از ۳۵۰هزار میلیارد ریال تسهیلات بانکی جهت آماده سازی زمین و همچنین ساخت مسکن اعطا شده است که نرخ سود آنها در شهر تهران ۹ درصد در مراکز استانها ۷ درصد و در سایر نقاط شهری ۴ درصد می‌باشد، در کنار آن دولت سعی نموده که با اختصاص بیش از ۱۲۰۰ میلیارد ریال اعتبارات نسبت به تامین تسهیلات زیربنایی برای واحدهای مسکن مهر اقدام کند. با فرض هزینه ساخت ۳,۵ میلیون ریال به ازاء هر مترمربع و مساحت متوسط ناخالص ۱۰ مترمربع به ازاء هر واحد، میزان کل سرمایهگذاری برای ساخت واحدهای مسکن مهر معادل ۶۹۳ هزار میلیارد ریال برآورد خواهد شد، براین اساس هزینه هر واحد مسکونی ۳۵۰ میلیون ریال خواهد بود (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
جدول ۷:مشخصات کلی حجم ساخت‌و ساز در مسکن مهر(هزارواحد)
شرح
تعاونی‌ها
قراردادهای سه‌جانبه
خودمالکین
سایر
جمع(با خودمالکین)
جمع(بدون خودمالکین)
مقدار مطلق
سهم
مقدار مطلق
سهم
مقدار مطلق
سهم
مقدار مطلق
سهم
تعداد واحدهای دارای قرارداد ساخت
۴۶۲
۲۳.۳
۴۸۷
۲۴.۵
۹۱۴
۴۶
۱۱۷
۶.۲
۱۹۸۰
۱۰۶۶
مساحت زیربنای درحال ساخت
۴۶۲۵۹
–
۴۸۶۹۱
–
۹۱۴۷۷
–
۱۱۱۷.۶
–
۱۹۸۱۳۳
۱۰۶۶۵۶
زمین تخصیص یافته(هکتار)
۷۴۶۱
–
۷۸۵۴
–
۱۴۷۵۴
–
۱۸۸۸
۷.۵
۳۱۹۵۷
۱۷۲۰۳
جمعیت قابل اسکان(هرواحد ۳.۹ نفر)
۱۸۰۴۱۳۲
–
۱۸۹۸۹۸۴
–
۳۳۹۳۵۷۹
–
۴۵۶۵۶۱
۷۵۵۳۲۵۶
۴۱۵۹۶۷۸
زیربنای مسکونی خالص(هزار مترمربع)
۳۴۶۹۴
–
۳۶۵۱۸
–
۶۵۲۶۱
–
۸۷۸۰
۱۴۵۲۵۳
۷۹۹۹۳
ماخذ (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن,۱۳۹۲ به نقل از سازمان زمین و مسکن)
براساس مصوبات دولت برای ساخت واحدهای مسکن مهر، از ۲۰ تا ۲۵۰ میلیون ریال وام پرداخت خواهد کرد متوسط وام پرداختی به ازاء هر واحد مسکونی ۲۰ میلیون ریال خواهد بود با احتساب این رقم کل وام پرداختی به واحدهای مسکونی ۴۳۰ هزار میلیارد ریال خواهد بود و مابقی باید از طریق آورده متقاضیان تامین گردد. به این ترتیب هر متقاضی باید حداقل ۱۲۰ میلون ریال آورده برای تکمیل فضای داخلی واحد مسکونی داشته باشد که این رقم با احتساب هزینه مربوط به محوطه سازی به ۱۶۰میلیون ریال افزایش خواهد یافت (همان).
هدفمند بودن یارانه‌ها و تعلق یارانه‌های پرداختی به گروههای هدف یکی از اصول سیاست‌های مسکن در برنامه چهارم بوده است. به‌منظور بررسی این امر لازم است مشخص گردد که خانوارهای بهره‌مند از طرح مسکن در کدام‌یک از گروههای درآمدی قرار گرفته‌اند. بدین منظور برآوردی از میزان هزینه سالیانه خانوارهای شهری در سال ۱۳۸۸ به عمل آمده است.
محاسبات انجام شده در سطر آخر جدول زیر بیانگر میزان توان مالی خانوارها و یا توان نقدی آنها برای ورود به بازار مسکن و من‌جمله بازار مسکن مهر است. براین اساس در صورتی که آورده مورد نیاز برای طرح مسکن مهر بیشتر از پس انداز خانوار باشد، خانوار قادر نخواهد بود ،آورده مورد نیاز طرح مسکن مهر را فراهم کند و در نتیجه جزء گروههای هدف مسکن مهر محسوب نخواهد شد، حال باتوجه به اینکه هزینه تمام شده طرح مسکن مهر ۳۵۰ میلیون ریال خواهد بود که ۲۰ میلیون ریال آن از طریق وام تامین می‌گردد. میزان حداقل آورده مورد