Cete, 2014)
برنامه مسکن اجتماعی
موفق
• اندازههای مختلف مسکن
• بازپرداخت انعطافپذیر
• نفوذ سازمان هماهنگ کننده(TOKI)
پروژه به اشتراک گذاری درآمد
موفق
• تضمین منافع عمومی
• مشارکت بخش خصوصی
نیجریه (A. O & A. A, 2013)
برنامه مسکن اجتماعی
نا موفق
• عملکرد نادرست سازمان مالیNHF
• عدم سرمایهگذاری کافی دولت
• عدم کفایت موسسات وام اولیه در اجرای صحیح برنامه
مکزیک (Bredenoord & Verkoren, 2010; Noguchi & Hernandez-Velasco, 2005)
مسکن عمومی
موفق
• اتخاذ قانونهای صحیح دسترسی به مسکن
• وسیعتر شدن حق انتخاب با ساخت انواع مسکن
• تاسیست صندوق سپرده فدرال در راستای دسترسی قشر کمدرآمد به برنامههای وام مسکن
هند (Wadhwa, 2009)
برنامه یارانه مسکن
ناموفق
• بالا بودن مقدار سوبسید
برنامهINDIRAMMA
ناموفق
• نگرش غیر پویا به حل مشکل زاغهها
آمریکا (Anderson, et al., 2003)
برنامه کمک به اجاره
موفق
• مقرونبهصرفگی
• وسیع بودن حق انتخاب
• برقراری عدالت با توزیع سرمایه دولت میان نیازمندان
• مداخله سازمانهای غیر انتفاعی
استرالیا (Beer, Baker, Wood, & Raftery, 2011).
برنامه مساکن اجارهای عمومی
ناموفق
• کاستی در مرحله اجرا
برنامه CRA
ناموفق
• کنترل محدود افزایش اجاره در بازار مسکن خصوصی
۳- فصل سوم
مسکن در برنامه های توسعه
مقدمه
در این بخش به‌طور مختصر به بررسی تحولات نقش دولت در اقتصاد مسکن به‌ویژه بعد از انقلاب پرداخته شده است. مداخله دولت در اقتصاد ایران با توجه به رده‌بندی مداخله دولت در اقتصاد در مقیاس جهانی، مرتبه‌بندی شده و تاریخ شکل‌گیری برنامه‌های توسعه با توجه به بازه‌های زمانی مختلف مداخلات دولت مورد بررسی قرار گرفته است.
در ادامه به مطالعه برنامه‌های توسعه، روند و چارچوب شکل‌گیری آن‌ها، تغییرات قیمت عوامل تولید وهدف کلی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در برنامه‌های توسعه سوم و چهارم پرداخته شده است.
۳-۱- بررسی تاریخ تحولات نقش دولت در اقتصاد ایران
بررسی‌های انجام شده نشان می‌ دهد که اندازه دولت در همه سطوح در دوره رونق درآمدهای نفتی(۵۷-۱۳۵۲) بالاترین مقدار را نسبت به سایر دوره‌های تحت بررسی داشته است. در دوره انقلاب و جنگ(۶۷-۱۳۵۸)همراه با رکود اقتصادی، مخارج دولت کاهش چشم‌گیری داشته که منجر به کاهش اندازه دولت در اقتصاد ایران شده است. در سال‌های برنامه اول توسعه(۷۲-۱۳۶۸) اندازه دولت مرکزی نسبت به دوره قبل از آن کاهش چشمگیری داشت. کاهش رشد اقتصادی در دوره برنامه دوم توسعه(۷۸-۱۳۷۳) باوجود کاهش رشد مخارج دولت باعث بیشتر شدن نسبت مخارج دولت به تولید ناخالص داخلی و افزایش اندازه دولت در همه سطوح طی این دوره گردید. رونق اقتصادی طی دوره برنامه سوم توسعه(۸۳-۱۳۷۹)علی‌رغم رشد بالای مخارج دولت موجب کاهش اندازه آن در سطوح دولت مرکزی شده است. در سال ۱۳۸۴، مخارج جاری و عمرانی دولت در همه سطوح رشد چشمگیری نسبت به سال ۱۳۸۳ داشته و منجر به بزرگ‌تر شدن اندازه دولت شده است (بازمحمدی & چشمی, ۱۳۸۵, ص. ۲-۱).
۳-۲- چارچوب سیاست گذاری در بخش مسکن
۳-۲-۱- برنامه اول توسعهی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی(۱۳۷۲-۱۳۶۸)
این برنامه در شرایطی آغاز شد که بخش مسکن با رکود مواجه بود (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲) و سهم زمین در قیمت مسکن بسیار بالا بود. در این دوره تغییر رویکرد از سیاست‌ واگذاری زمین ارزان‌قیمت از افراد به تعاونی ها صورت گرفت (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). اهداف کمی این برنامه، تولید ۲۲۸۵ هزار واحد مسکونی و ایجاد ۲۰۴ میلیون مترمربع زیربنای مسکونی بوده و اهداف کیفی آن تغییر ترکیب شیوههای ساخت در جهت ایجاد ساختمانهای بادوام و افزایش نسبت این ساختمانها در کل ساختمانها و ارتقای نسبت سرانهی موجود مسکن در کشور و هدایت تولید مسکن با زیربنای کمتر و کیفیت بهتر و متناسب با سرانهی ملی (قانون برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران, ۱۳۶۹, ص. ۱۱-۶). خطمشیهای این برنامه عبارت بودند از: ۱- تشویق بخش خصوصی- تعاونی و سازمانهای مالی به تولید انبوه واحد مسکونی؛ ۲- اولویت دادن به مناطق جنگزده؛ ۳- اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری؛ ۴- تدوین و اجرای ضوابط و استانداردهای لازم برای به حداقل رساندن هزینهی احداث ساختمان ضمن توجه به حفظ سطح کیفی (قانون برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران, ۱۳۶۹, ص. ۵۰ و ۳۵). شاخص‌های مهم در برنامه اول توسعه عبارتند از:
– تغییرات جمعیت و خانوار و نرخ رشد آنها؛
– متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی تکمیل شده؛
– شیوه ساخت و نوع مصالح واحدهای مسکونی و تعداد واحدهای مسکونی در ساختمان؛
– تعداد واحدهای مسکونی و مساحت زیربنای مسکونی تولید شده؛
– سهم سرمایهگذاری در مسکن به تفکیک بخشهای دولتی و خصوصی؛
– مقدار و سهم زمینهای اختصاص یافته به مسکن بر حسب دولتی و خصوصی؛
– نیروی انسانی شاغل در بخش ساختمان و شاخص دستمزد کارگران ساختمانی(عزیزی م. , ۱۳۸۳; خدابخش, ۱۳۷۹)؛
به‌طورکلی در این دوره مجموعه‌ای از سیاست‌های مرتبط با تقویت وجه تقاضا اتخاذ شد. اما این سیاست‌ها عملا به‌‌دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد. در نتیجه اعتبارات عمرانی و بانکی کمتری به بخش مسکن تخصیص یافت و از سوی دیگر، افزایش سود بانکی، افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید باعث کاهش توان مالی خانوارها شد و آثار مخربی را بر بخش مسکن به جای گذارد (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
۳-۲-۲- برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(۱۳۷۸-۱۳۷۴)
این برنامه در شرایطی شکل گرفت که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار پایین بوده و قیمت تمام شده مسکن از قیمت فروش آن بیشتر بوده است (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). این برنامه در بخش مسکن با اهداف خاص خود مانند نوسازی بافتهای فرسوده و تجمیع قطعات در مناطق شهری کشور و کمک به اقشار آسیبپذیر و آسیبدیدگان از سوانح طبیعی و … تدوین شد (عزیزی, ۱۳۸۳) و شعار اصلی آن”پاک” یعنی پسانداز، انبوهسازی و کوچکسازی است، عملا انبوهسازی محور تنظیم سیاستهای برنامه دوم قرار گرفت.
در این برنامه، بخش غیر دولتی مسکن متشکل از سه زیر بخش زیر است:
۱- مسکن آزاد: فاقد استانداردهای الگوی مصرف مسکن است و دولت از آن هیچ حمایتی به عمل نمیآورد. قیمت آن بر اساس قانون عرضه و تقاضا و تعادل بازار تعیین میگردد. در واقع اینگونه مساکن توسط بخش خصوصی و بیشتر برای گروههای درآمدی بالا و متوسط جامعه ساخته میشود.
۲- مسکن حمایت شده: بر اساس استانداردهای الگوی مصرف احداث و دولت برای تشویق سازندگان و حمایت بهرهبرداران، از آن حمایت میکند. حمایت دولت شامل پرداخت یارانه بابت حق انشعاب آب، برق، گاز، عوارض زیربنا و وامهای ارزانقیمت است.
۳- مسکن اجتماعی: عمدتا مترتب بر اهداف اجتماعی است و بر اساس حداقلهای قابل قبول و احیانا پایینتر از استانداردهای الگوی مصرف مسکن تولید میشود (پورمحمدی م. ر., ۱۳۸۵, ص. ۱۳۴).
با توجه به این که سیاست های پولی دولت در بخش مسکن از این برنامه آغاز می شود (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه) برنامه با اتکاء به تامین بخش خصوصی از سود مورد انتظار سیستم بانکی و نیز تامین بخشی از سرمایه مورد نیاز ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد توسط دولت به‌طور روشن و دقیقی به تعریف گروه هدف می‌پردازد و در این راستا با طبقه‌بندی طرف تقاضا اهداف کمی خود را با تقویت سیاست‌های طرف عرضه تعیین نموده است (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
شاخص‌های مسکن در برنامه دوم توسعه:
– تولید واحدهای مسکونی مورد نیاز به تفکیک بخشهای دولتی و غیردولتی؛
– متوسط سطح زیربنا در مناطق شهری و روستایی؛
– نرخ تخریب در مناطق شهری و روستایی؛
– هزینه احداث یک مترمربع زیربنا در مناطق شهری و روستایی؛
– سرمایهگذاری در بخش مسکن به تفکیک بخشهای دولتی و غیردولتی؛
– چگونگی تامین اراضی مسکونی؛
هدفهای کیفی برنامه دوم عبارت بودند از: حفظ تراکم خانوار در واحد مسکونی تا پایان برنامه دوم، استفاده بهینه از زمین و توسعه منظم شهری از طریق آمادهسازی اراضی و تکمیل سکونتگاههای جدید، افزایش سهم تولید انبوه مسکن با گرایش به سوی الگوی سکونتگاههای جمعی در شهرهای بزرگ، نوسازی بافتهای فرسوده و تجمیع قطعات در مناطق شهری کشور و کمک به اقشار آسیبپذیر و آسیبدیدگان از سوانح طبیعی.
گزارشهای برنامه نشان میدهد که از لحاظ تعداد واحد و زیربنای پیشبینی شده، برنامه دوم به اهداف خود رسیده، اما مانند برنامه اول از لحاظ پایین آوردن متوسط زیربنا ناموفق بوده است (عزیزی م. , ۱۳۸۳).
۳-۲-۳- برنامه سوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(۱۳۸۳-۱۳۷۹)
برنامه سوم زمانی تهیه گردید که درآمد نفتی کشور به شدت کاهش یافته بود. پیامد این امر کاهش رشد اقتصادی کشور بوده است. البته شرایط اقتصادی کشور، در اولین سال برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بهبود یافت، به‌طوری‌که تولید ناخالص داخلی با رشدی معادل ۵.۱ درصد از پیش‌بینی سال اول برنامه، یعنی ۴.۵ درصد، فراتر رفت. این امر به نوبه خود می‌تواند تحقق اهداف برنامه در دستیابی به کاهش تورم و افزایش اشتغال را تسهیل نماید. تحولات مثبت در بازار جهانی نفت به همراه اجرای مقررات جدید تجارت خارجی نیز وضعیت تراز پرداخت‌های کشور را بهبود بخشید. در این رابطه، افزایش سهمیه ایران در اوپک و افزایش تولید نفت خام و فرآورده‌های نفتی به ایجاد تحرک و رونق در فعالیت‌های اقتصادی منجر گردید (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۰۹).
طبق سند برنامه سوم توسعه، جمعیت کشور در سال ۱۳۷۹، معادل ۶۳.۸۶ میلیون نفر برآورد شده است که ۴۰.۸ میلیون نفر آن را جمعیت شهری(۶۳.۸%) و ۲۳.۰۷ میلیون نفر را جمعیت روستایی(۳۶.۲%) تشکیل می‌دهند (همان).
این برنامه، از نظر بخش مسکن زمانی تهیه گردید که این بخش وارد یک رکود شده بود (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۱۰-۲۰۹; قنبری & ظاهری, ۱۳۸۹) و برنامه‌ریزان با کمبود زمین مواجه بودند. از مشکلات دیگر در ابتدای شروع این برنامه ارائه زمین بدون خدمات به مردم، در دوره‌های قبل بود (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). در این برنامه نیز مانند برنامه‌های قبلی بر حل مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد و آزادسازی بازار مسکن تاکید شده است. همچنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی از زمره سیاست‌های مورد تاکید در برنامه مسکن است. در این برنامه، بر نقش سیاست‌های پولی و تسهیل شرایط اعطای وام تاکید زیادی