منابع پایان نامه ارشد با موضوع مسکن اجتماعی، تامین مالی، مالکیت خصوصی، اعتبارات مالی

طریق کوپن یا کمکهای نقدی مستقیم یارانه داده میشود. بخش هشت برنامه HUD توسط سازمانهای مسکن ملی و محلی مطابق با قرارداد بسته شده با حکومت فدرال اجرا میشود. مطابق با برنامه بخش هشت به میزان اجاره برای خانوادههای با درآمد کمتر از ۵۰% از متوسط درآمد منطقه و خانوادههایی که ۳۰% از درآمد ماهانه خود را صرف هزینههای مسکن میکنند یارانه تعلق میگیرد. بر خلاف سیاستهای کمک به طرف عرضه، که به تولید و اجرای مساکن کمدرآمدها یارانه تعلق میگرفت، در برنامه کمک به اجاره مستاجران کمدرآمد در بازار اجارهای خصوصی، یارانه تعلق میگیرد. خانوادههای کمدرآمد میتوانند از کوپنها برای اجارهی مساکنی که مالکیت خصوصی دارند در همسایگیهایی که مورد دلخواه آنهاست استفاده کنند بدون آنکه مجبور به هزینه کردن بیشتر از ۳۰% از درآمدشان برای مسکن باشند. از جمله مزایای این برنامه میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
۱. بسیار مقرونبهصرفه اند؛
۲. به خانوادههای زیر مجموعه، قدرت بیشتری برای انتخاب نوع و مکان مسکنشان میدهد؛
۳. با توزیع سرمایه دولت میان کسانی که نیازمند هستند عدالت را برقرار میکند (Anderson, et al., 2003).
در ایالاتمتحده، برنامه اعتبارات مالیاتی مسکن برای کمدرآمدها در دهه ۱۹۸۰ در راستای جذب سهام سرمایهگذاری خصوصی جهت بهبود مسکن اجارهای برای خانوادههای کمدرآمد با اجارههای کمتر از بازار ایجاد شد. گسترش این برنامه همراه با کمکهای مالی فدرال قطع شد (Berry, 2012).
برنامه مالیاتهای اعتباری مسکن کمدرآمدها در سال ۱۹۸۷ به تصویب رسید و به مهم‌ترین برنامه فدرال برای تولید و نگهداری از مساکن اجارهای در دولت تبدیل شد (Khadduri, et al., 2012). تحتلوای این برنامه که در رابطه با اقدام اصلاحی مالیات سال ۱۹۸۶ معرفی شد، اعتبارات مالیاتی فدرال به توسعهدهندگان مسکن در راستای کمک به تامین مالی ساخت‌وساز مساکنی که به خانوارهای کمدرآمد اجاره داده میشوند، اختصاص مییابند. این اعتبارات برای سرمایهگذاران خصوصی، شرکتی و سازمانی در ازای شرکت سهام‌داران برای ساخت مسکن به تصویب رسید و هزینههای مالی توسعهدهندگان را کاهش داده و به آن ها اجازه داده که خانوارهای واجد شرایط را در اجارهای کمتر از نرخ بازار از داشتن مسکن بهرهمند نمایند (Berry, 2012).
این اعتبارات بر اساس سرانه به سازمانهای مالی مسکن دولت اختصاص داده شده است. این سازمانها مناقصهای را برای توسعهدهندگان ترتیب داده و اعتبارات را بهصورت رقابتی در راستای کمک به افزایش حمایت از مسکن مقرونبهصرفه اختصاص میدهند (همان).
این برنامه منبع ویژهای از مساکن چندخانواری برای بیش از ۲۰ سال بود، که بیشتر از ۲.۲ میلیون واحد مسکن اجارهای را تامین میکرد. واحدهای LIHTC تقریبا یک سوم از کل مساکن اجارهای چندخانواری را بین سال‌های ۱۹۸۷ تا ۲۰۰۶ تشکیل میدادند (Khadduri, et al., 2012, p. xi) و تا به امروز زیر نظر این برنامه بیش از دو میلیون مسکن برای خانوارهای کمدرآمد ساخته شده است. این مقدار حدود یک چهارم مسکنهای اجارهای جدید که هر ساله ساخته میشوند را تشکیل میدهد، بههمین‌دلیل این برنامه بزرگترین برنامه کمک اجاره در ایالاتمتحده و شاید بزرگترین مداخله سهام خصوصی تامین مالی مسکن اجارهای مقرونبهصرفه در سطح جهان بهشمار میرود (Berry, 2012).
یافتههای تحقیقات اخیر حاکی از آن است که با مداخله سازمانهای غیرانتفاعی در سازمانهای توسعه و دولت، خطر از دست دادن سهام LIHTC از مستاجران کمدرآمد پایینتر میآید چراکه این سازمانها علاوه بر الزاماتی که برنامه LIHTC بر توسعهدهندگان اعمال کرده است محدودیتهای مالی را برای آنان ایجاد میکنند. همزمان با گذشت زمان و نیاز به بروزرسانیهای عمده، سازمانهای دولتی و غیرانتفاعی شانس خرید سهام سرمایهگذاران اولیه که قصد خروج از مالکیت سهام را داشته باشند را دارد (همان).
HOPE VI (فرصتهای مسکن برای مردم در همهجا) در سال ۱۹۹۳ تحت قانون تملک به تصویب رسید (Fosburg, et al., 1996).
HOPE VI بهعنوان تظاهرات تجدیدحیات شهری شناخت شده است و تلاش گستردهای برای تغییر مساکن عمومی کهنه و قدیمی میباشد. در این برنامه انجمن و سازمان توسعه شهری و مسکن(HUD) تمایل خود را برای زدودن قوانین و برنامههای شصت ساله نشان داده و به عاملین محلی اجازه تصمیمگیری در ارتباط با انتخاب بهترین راه برای تامین و ارائه خدمات اجتماعی و مسکن به شهروندان را صادر نمودند (Fosburg, et al., 1996).
تحت برنامه HOPE VI دهها هزار واحد قدیمی مسکن عمومی تخریب شدند. طبق این برنامه حکومت فدرال منابع بیسابقهای را برای تجدیدحیات پروژههای قدیمی ارائه داد. اولین کمکهزینههای این برنامه در سال ۱۹۹۳ ارائه شد و پس از آن این برنامه شروع به رشد نمود و تا سال ۱۹۹۹ HUD 3.5 بیلیون دلار را به تجدیدحیات ۱۳۰ پروژه در سطح کشور اختصاص داد. در برخی از شهرها، حکومتهای محلی از کمکهزینهها در راستای تخریب و دوبارهسازی املاک تخریب شده جهت توسعه مسکونی مختلطدرآمد استفاده میکنند (Popkin, et al., 2000).
۲-۳-۲-۳- سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در استرالیا
تعداد فزاینده خانوادهها در استرالیا مشکل دسترسی به مسکن مناسب در بازار خصوصی که نتیجه عدم مقرونبهصرفگی، نابرابری، بیکفایتی یا نیازهای مکانی و محلی را به وجود آورده است. در پاسخ به این مسئله، حکومتهای ایالتی و دولتی مسئولیتهایی را برای تامین مسکن در راستای کمک به این خانوادهها، بویژه خانوادههای کمدرآمد بر عهده گرفتهاند. طیف وسیعی از ابزارهای سیاسی برای کمک به تامین و نگهداری از مسکن به همه ساکنین در نظر گرفته شد. برای مثال کمک به مالک شدن، کمک به تامین مقرونبهصرفگی در بازار خصوصی و بهبود گزینههای مسکن که مالکیت و مدیریت آنها به صورت اجتماعی است (Baker, et al., 2013).
استرالیا کشوری است که از مسکن خوب، با کیفیت متناسب با استانداردهای بینالمللی برخوردار است. در طول چندین دهه “رویای بزرگ استرالیا” در رابطه با مالکیت خانوادههای کارگر متوسط درآمد نائل شد و نرخ مالکیت زیر ۷۰% جمعیت به ثبات رسید. سیستم مسکن اجتماعی و بازار اجاره خصوصی برای خانوادههایی که نمیتوانستند مالک خانه شوند یا گزینهای برای مالکیت مسکن نداشتند، گزینههای مسکن را ارائه میدادند. با وجود تغییرات جمعیتی گسترده و افزایش تقاضا در استرالیا، امروزه بازار مسکن استرالیا به یکی از بازارهای غیرقابل پرداخت در دنیا تبدیل شده است (Baker, et al., 2013).
با این وجود سه شکل کمک به مسکن برای گروه هدف که عمدتا خانوارهای کمدرآمد میباشند، در نظر گرفته شدهاند. از جمله مسکن عمومی اجارهای۸۶، یارانه به اجاره برای کسانی که در مسکن اجارهای خصوصی۸۷زندگی میکنند و یارانه به مالکیت۸۸. حکومت ملی و فدرال، مسکن عمومی را تحت سرمایهگذاری و مدیریت خودشان قرار میدهند. در راستای اجرای عدالت اجتماعی، ورود به مسکن در این بخش محدود به مستاجران بسیار کمدرآمد با نیازهای چندگانه و پیچیده میباشد. اگرچه در دولتهای مختلف کمی متفاوت است. اجارهها در مسکن عمومی حداکثر حدود ۳۰% از درآمد خانوار را به خود اختصاص میدهند. کوچک بودن اندازه این بخش و افزایش نیازهای اجتماعی به این معناست که بدست آوردن مسکن اجتماعی مشکل بوده و بسیاری از افراد حدود یک دهه را در لیست انتظار برای وارد شدن به این نوع مساکن بهسر میبرند. دومین شکل عمدهی یارانه، کمک به مستاجران در بازار خصوصی(CRA) میباشد. این یارانه اجاره به خانوادههای کمدرآمد که واجد شرایط برای ورود به مسکن اجارهای عمومی میباشند اما ساکن بخش خصوصی اجارهای هستند تعلق میگیرد. همچنین این یارانه کمکهایی به قیمت مسکن ارائه میدهد، این نوع یارانه به جای مقرونبهصرفه نمودن بازار خصوصی اجارهای به کم کردن قیمت کمک میکند، با این نوع یارانه حتی بسیاری موجران عدم مقرونبهصرفگی شدید مسکن را تجربه میکنند. سومین شکل عمده یارانه مسکن که به کمدرآمدها کمک میکند، یارانه رهن است. در استرالیا دو حکومت ملی و یک حکومت ناحیهای کمک به رهن را برای خانوادههایی که درآمدشان آنها را فاقد شرایط برای وام مسکن میکند، ارائه میدهند. ساختار این یارانه ممکن است به دو شکل صورت گیرد. هم در ساختار زمانبندی بازپرداخت، که پرداخت وام در طول مدت زمان بیشتری صورت میگیرد و هم با ارائه وام به خانوادههایی که ممکن است قادر به دریافت وام از بازار خصوصی نباشند (Baker, et al., 2013).
به نسبت افزایش پیچیدگی نقش حکومت در تاثیرگذاری بر بازار مسکن و اقتصاد، آگاهی در رابطه با نیاز به سیاست ارزیابی و هماهنگ کردن سیاستها رشد کرد. انتقادهای مهم در اواسط دهه ۱۹۷۰ از موثر بودن سیاستهای دولت آغاز شد. زمانی که سیاستهای مسکن استرالیا به عنوان سیاستهایی مطرح شدند که به طور ویژهای نابرابری را افزایش داده و دسترسی به مسکن را کاهش داده است (Flood & Yates, 1989).
در استرالیا سیاستهای مسکن فینفسه منصفانه و کارآمد نبوده و گروههای درآمدی مختلف و مردم کمدرآمد را نادیده گرفته است. از سال ۱۹۷۵ که سازمان رسیدگی یا بررسی فقر هندرسون۸۹تاسیس شد، مقرونبهصرفه بودن سکونتگاههای اجارهای خصوصی به عنوان یکی از مشکلات کلیدی مسکن در نظر گرفته شد. اجارههای بالا به نسبت درآمد، منجر به قرار گرفتن برخی خانوارها زیر خط فقر شد. یکی از دلایل این مشکل میتواند، سیاستهای حکومت باشد. برنامه اولین خریداران مسکن۹۰ ، بیشتر مالکین را منتفع ساخت و به مردم کمدرآمد کمک چندانی نکرد، از سوی دیگر برخی اقتصاددانان معتقدند که سیستم مالیات نیز به بازار مسکن اجاره خصوصی بویژه مستاجران کمدرآمد کمک کرد (Rossiter & Vipond, 1985)
در مدل نئولیبرال، موانع برای عملکرد بازار آزاد برداشته شده و هزینههای دولتی حذف میشوند و فقرا و اقشار ضعیف به بازار کار کشیده میشوند. سیاستهای مسکن در استرالیا در طول دو دهه گذشته تا حد زیادی تحت تاثیر مدل نئولیبرال قرار گرفتهاند. بر خلاف بسیاری از ملل اروپایی، استرالیا بخش مسکن اجتماعی را بعد از ۱۹۴۵ توسعه نداد، اما در عوض طیفی از یارانههای مستقیم و غیر مستقیم در راستای حمایت از سرمایهگذاریهای خصوصی در مسکن هم در بخش مالکیت خصوصی و هم در بخش اجاره خصوصی ارائه داد (Beer, et al., 2007).
بحثهای مرتبط با مقرونبهصرفگی مسکن در استرالیا خود را از دو طریق نشان میدهند، اول اینکه بحثهای جدی و مداخلات سیاسی مهمی در رابطه با فشار مسکن و تامین مسکن مقرونبهصرفه برای بسیاری از گروههای آسیبپذیر وجود داشتند. دوم نگرانی کلی در رابطه با هزینه مسکن و توانایی استرالیاییهای جهان برای مالک شدن وجود داشت.
فشار مسکن، مفهوم مهمی در بحثهای مقرونبهصرفگی در استرالیا بهشمار میآید چراکه این مفهوم

  دانلود پایان نامه ارشد دربارهحقوق تجارت، تقسیم بندی، قانون مدنی، حقوق مدنی

دیدگاهتان را بنویسید