منابع پایان نامه ارشد با موضوع قیمت مسکن، بخش خصوصی، نابرابری درآمد، نرخ رشد

مساحت متوسط زمین مسکونی تولید شده در دهه گذشته همواره بالاتر از توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است و برای این قشر از جامعه مقرون‌به‌صرفه نمی‌باشد؛
• نابرابری درآمدی در طول برنامه چهارم بسیار بیشتر از برنامه سوم بوده اما در طول سال‌های اخیر ۹۰-۸۸ این نابرابری درآمدی کاهش یافته است، اما با توجه به کاهش درآمد واقعی خانوار، همواره با کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن مواجه هستیم؛
• مخارج خانوار در دهک‌های اول و آخر درآمدی تقریبا برابر بوده، اما در دهک‌های اول درآمدی بیشتر این مخارج صرف هزینه مسکن می‌شود، بنابراین این قشر با فشار مسکن مواجه بوده و در راستای برآورده نمودن نیاز مسکن خود، از صرف هزینه برای دیگر نیازهای ضروری از قبیل خوراک،پوشاک و بهداشت صرف‌نظر می‌نمایند؛
• بررسی نرخ تورم و شاخص قیمت مسکن برای دهک اول و دوم درآمدی حاکی از بدتر شدن شرایط مسکن کم‌درآمدها در دهه گذشته می‌باشد؛
• با وارد شدن خانه‌های خالی به بازار مسکن، کمبود مسکن تا حد زیادی جبران خواهد شد و با کاهش قیمت مسکن، مسکن به کالایی مقرون‌به‌صرفه‌ بویژه برای خانوارهای کم‌درآمد تبدیل می‌شود؛
• با توجه به این‌که شاخص دسترسی به مسکن در استاندارد بین‌المللی ۵ می‌باشد، این شاخص در دهک‌های پایین درآمدی وضعیتی بحرانی و در دهک‌های بالا شرایط نامطلوب را نشان می‌دهد؛
• بیشترین دوره انتظار برای مسکن‌دار شدن در ایران برای دهک اول در حدود ۱۰۰سال می‌باشد، در حالی‌که مقدار این شاخص در هنجارهای بین‌المللی ۱۰-۵ سال می‌باشد؛
• در رابطه با بانک‌پذیر بودن قشر کم‌درآمد، نتایج نشان می‌دهد که چهار دهک نخست جامعه اصولا در نظام بانکی موجود جای نمی‌گیرند و دهک‌های ۵ و ۶ باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقساط وام مسکن متحمل شوند؛
• نرخ مالکیت در دهک‌های کم‌درآمد بیشتر از میان‌درآمدها بوده چراکه کم‌درآمدها به اسکان غیررسمی روی می‌آورند، اما به‌طور کلی نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم‌درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته است؛
• با توجه به این‌که یارانه مسکن مهر بسیار بیشتر از اعتبارات مسکن در طول چهارده سال گذشته بوده، اما وضعیت کلی شاخص‌های مسکن پس از سال ۱۳۸۴ و در دوره برنامه چهارم نه‌تنها پیشرفت نداشته بلکه متمایل به نامناسب شدن نیز بوده است.
۵- فصل پنجم
پاسخ به سوالات و نتیجه‌گیری
مقدمه
دراین بخش ابتدا اهداف، سوالات و فرضیه‌های مطرح شده در فصل اول به‌صورت زیر دسته‌بندی شده‌اند.
همان‌طور که در دسته‌بندی بالا نشان داده شده است، هدف اصلی پایان‌نامه حاضر، بررسی سیاستهای مسکن در برنامههای سوم و چهارم و بازتابهای آن در تغییر شاخصهای مسکن برای اقشار کمدرآمد میباشد. در راستای بررسی هدف اصلی چهار هدف جزئی در نظر گرفته شده‌اند، برای هر یک از این اهداف سوال و فرضیه‌ای آمده است که ضمن تفهیم بهتر هدف، به حفظ ساختار رساله و پیشبرد بهتر آن کمک می‌کند.
در بخش نهایی، پس از پاسخ به سوالات مطرح شده، نتیجه‌گیری کلی از رساله ارائه گردیده و ریشه اصلی مشکلات مطرح در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها در داخل جدول دسته‌بندی شده و پیشنهادات مرتبط با هر یک از این مشکلات در سطر مقابل آن، مطرح شده است.
۵-۱- پاسخ به سوالات
۱. پاسخ به سوال اول:
• هدف: بررسی مبانی و چارچوب سیاستگذاری در برنامه های بخش مسکن در دوره مورد بررسی
• سوال: سیاستهای مسکن ارائه شده در برنامههای سوم و چهارم توسعه بر چه مبنایی شکل گرفتهاند؟
• فرضیه: خاستگاه اتخاذ سیاست های مسکن تحولات اقتصادی و اجتماعی و جبران کمبود های برنامه های پیشین بوده است.
با توجه به بررسی های صورت گرفته می توان گفت فرضیه اول صحیح بوده و خاستگاه اتخاذ سیاست‌های مسکن در برنامه‌های سوم و چهارم تحولات کلی کشور و به‌ویژه جبران کمبودهای گذشته بوده است، آنچنان‌که در برنامه سوم در راستای کمبود زمین ناشی از سیاست‌های گذشته به سیاست انبوه سازی در راستای استفاده بهینه از زمین روی آورده و چرخش سیاست‌گذاری از زمین حمایتی به مسکن حمایتی رخ داده است. از سوی دیگر مسکن استیجاری و انبوه‌سازی مسکن در راستای به حداقل رساندن دخالت دولت و وارد کردن بخش خصوصی به پروسه تامین مسکن کم‌درآمدها، در برنامه سوم مطرح شدند. همچنین در برنامه چهارم توسعه در پاسخ به کمبود ۱.۶ میلیونی مسکن سیاست عرضه مسکن و در راستای کاهش قیمت مسکن که در اوخر دوره قبل رشد نجومی داشت، و برای اقشار کم درآمد قابل پرداخت نبود، سیاست مسکن مهر یا زمین صفر را انتخاب کرده تا با حذف قیمت زمین از مسکن منجر به کاهش قیمت مسکن شود. جدول زیر مشکلات موجود در ابتدای تدوین برنامه‌های سوم و چهارم و رویکردهای اتخاذ شده توسط دولت در راستای بهبود مشکلات و نهایتا سیاست‌های ارائه شده در زمینه تامین مسکن کم‌درآمدها را نشان می‌دهد.
جدول ۳۳: چارچوب سیاست‌گذاری در بخش مسکن در برنامه‌های توسعه سوم و چهارم
برنامه
مشکلات موجود در ابتدای برنامه
رویکردهای اتخاذ شده توسط دولت
سیاست ها و اقدامات
برنامه سوم توسعه۱۳۸۳-۱۳۷۹
• کمبود زمین
• واگذاری زمین بدون خدمات در دوره های قبل
• انحصار گری دولت
• چرخش سیاست گذاری از زمین حمایتی به مسکن حمایتی
• اتکاء صد در صد به سازو کار بازار
• انتقال تمام یارانه های بخش مسکن از متقاضیان مصرف کننده به تولید کننده
• بهره گیری از زمین های شهری
• انبوه سازی
• مسکن استیجاری
• فروش تراکم از سوی شهرداریها
برنامه چهارم توسعه۱۳۸۸-۱۳۸۴
• عدم وجود امکانات زیربنایی لازم
• عدم نهادسازی صحیح
• عدم تعریف نظام مالی مسکن برای کم درآمدها
• رشد نجومی قیمت مسکن
• ۱.۶میلیون کمبود مسکن
• ایجاد تعادل در برخورداری از مسکن مناسب میان گروه ها و مناطق کشور
• تامین مسکن اقشار کم درآمد
• تبدیل وام خرید به وام ساخت
• تدوین طرح جامع مسکن
• تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
۲. پاسخ به سوال دوم
• هدف: بررسی تغییرات قیمت عوامل موثر بر تولید در برنامه های سوم و چهارم
• سوال: روند تغییرات قیمت عوامل تولید در طول برنامه های سوم و چهارم چگونه بوده است؟
• فرضیه: به نظر می رسد قیمت عوامل تولید در طول برنامه های سوم و چهارم روندی صعودی داشته است.
همانطور که در نمودار زیر نشان داده شده است، قیمت زمین در سالهای پایانی برنامه سوم و دوسال اول برنامه چهارم رشد پایین بوده اما در سال ۸۶ به اوج خود رسیده است.
قیمت مصالح ساختمانی نیز در طول برنامه سوم، در سال ۱۳۸۳ و در برنامه چهارم در سال ۱۳۸۷ به اوج خود رسیده است. در کل در برنامه چهارم قیمت عوامل تولید مسکن بالاتر از برنامه سوم بوده اند. درحالی‌که یکی از سیاست‌های اصلی مسکن در برنامه چهارم حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده مسکن می‌باشد، با این وجود قیمت زمین در این دوره روند صعودی داشته و در سال‌های پایانی برنامه به اوج خود رسیده است.
۳. پاسخ به سوال سوم
• هدف: بررسی اهداف کلی سیاست‌های ارائه شده برای تامین مسکن کم‌درآمدها؛
• سوال: آیا سیاست‌های اتخاذ شده در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها در رسیدن به اهداف کلی خود موفق بوده‌اند؟
• فرضیه: بررسی‌ها نشان می‌دهد سیاست‌های اتخاذ شده در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها در رسیدن به اهداف کلی خود موفق نبوده‌اند.
در برنامه سوم سیاست‌های زیادی در راستای تامین مسکن اتخاذ شد اما مهم‌ترین آن‌ها انبوه‌سازی مسکن با این فرض که هر سه مولفه انبوه‌سازی یعنی ساخت با کیفیت، ارزان‌سازی و سریع‌سازی رعایت شود، بود. در راستای بررسی موفقیت این سیاست سه مولفه میزان ساخت‌وساز، درصد ساختمان‌های سه‌ طبقه و بیشتر و متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی، بررسی شدند. نتایج مطالعات نشان می‌دهند که ظرفیت ساخت‌وساز در کل کشور از حدود ۴۵۰هزار واحد به حدود ۷۵۰هزار واحد با نرخ رشد ۱۱% افزایش یافته است. سهم انبوه‌سازی یا درصد ساختمان‌های سه طبقه و بیشتر نیز از ۲۲.۹ درصد در سال ۱۳۷۸ به ۴۴.۵ در صد در سال ۱۳۸۳ رسیده است. نرخ رشد سهم انبوه‌سازی ۵.۲۷ درصد گزارش شده است. همچنین متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی در مناطق شهری، کاهش یافته است. این مقدار از ۱۰۱ مترمربع در سال ۱۳۷۹ به ۷۳ مترمربع در سال ۱۳۸۳ رسیده است. بنابراین انبوه‌سازی مسکن در رسیدن به اهداف کلی خود موفق بوده است.
سیاست مسکن استیجاری نیز از جمله سیاست‌های مهم در این بازه زمانی در راستای تشویق بخش خصوصی به مداخله در مسکن کم درآمدها بود. اما بخش خصوصی که بیشترین تولید مسکن را در کشور دارد، رغبتی به ساخت مسکن اجاره‌ای از خود نشان نمی‌داد. به‌طوری که تنها۶.۱ درصد از کل واحدهای تولید شده در هر سال به قصد اجاره بود. به‌طورکلی طی دوره برنامه سوم، در مجموع ۸۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در سطح کشور احداث شده است که تنها ۴ درصد تولید مسکن شهری طی این دوره را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که در ابتدای برنامه، دولت موظف بود سالانه ۱۰ درصد مسکن تولید شده در شهرها را به‌صورت استیجاری احداث نماید. بنابراین مسکن استیجاری در دستیابی به اهداف کلی خود چندان موفق نبوده است. نمودار زیر روند رشد مسکن استیجاری را در سال‌های ۸۱-۱۳۷۹ نشان می‌دهد.
نمودار ۳۱: درصد سهم عملکرد واحدهای استیجاری از برنامه
در برنامه چهارم نیز با توجه به چشم انداز سند بیست ساله، از اصول مهم این برنامه هدفمندی بود که در طرح مسکن مهر به عنوان عنصر کلیدی برنامه مطرح شده است. ارزیابی طرح مسکن مهر حاکی از آن است که با توجه به میزان آورده خانوار برای تهیه مسکن مهر و مقایسه آن با میزان درآمد خانوار، گروه‌های بهره‌مند از این طرح کلا افراد و خانوارهای با درآمد بالاتر از دهک چهارم هستند و دهک‌های پایین‌درآمدی در صورت ورود به این طرح با فروش مسکن مهر دریافتی، در راستای کسب درآمد اقدام می‌نمایند و معضل مسکن آن‌ها همچنان به قوت خود باقی است. چهار دهک اول درآمدی عمدتا افرادی هستند که با معضل مسکن و شرایط نامناسب اسکان مواجه هستند و خارج شدن این افراد از رده‌ی گروه‌های هدف را می‌توان نشان‌دهنده‌ی ناکارآمدی برنامه و هدفمند نبودن آن دانست.
۱. پاسخ به سوال چهارم
• هدف: بررسی عملکرد سیاست‌های مسکن اتخاذ شده، بر تامین مسکن اقشار کم‌درآمدها با بررسی تغییرات شاخص‌های مسکن در دوره برنامه‌های سوم وچهارم؛
• سوال: سیاستهای مسکن کمدرآمدها در برنامههای سوم و چهارم تا چه اندازه در بهبود شاخص‌های مسکن برای کم‌درآمدها موفق بوده‌اند؟
• فرضیه: به نظر می‌رسد شاخص‌های

  دانلود پایان نامه ارشد دربارهکنوانسیون، حمل و نقل، قانون مدنی، اصول حقوقی

دیدگاهتان را بنویسید