منابع پایان نامه ارشد با موضوع بخش خصوصی، اتحادیه اروپا، قیمت بازار، مالکیت مسکن

سازگاری با مسکن خودیار قرار داشتند، توسعه دادند. به تدریج بسیاری از این خانهها رسمی شدند و سرویسهای مختلفی از جمله برق، آب و جادههای آسفالت شده و حملونقل عمومی و مدارس و … به آنها ارائه شد. بهمنظور دستیابی به امنیت بیشتر حق تصدی و سطوح خدماتی قابل قبولتر، ساکنین منازل خودیار، با مشارکت در برخی جنبشها، سیستم سیاسی شهرداری را تحت فشار قرار دادند. بنابراین سند رسمی ارائه و ارتقاء تدریجی مسکن به دنبال رویکرد پلهبهپله ممکن شد. با توجه به شرایط مالی خانواده، آنها میتوانستند مسکن خود را با مصالح ساختمانی بهتر، اتاقها و طبقات بیشتر و غیره گسترش دهند. در نتیجه در یک فرآیند ۵ تا ۱۵ ساله تعداد وسیعی از خانهها در این نوع سکونتگاهها بهبود پیدا کردند (همان).
بین دهههای ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ مسکن خودیار بهترین راه برای تولید مسکن در شهرهای بزرگ مکزیک بود و برای بهبود مسکن کافی و مقرونبهصرفه کمدرآمدها امری ضروری بود. از آن به بعد اگرچه مسکن خودیار کمرنگتر شد اما همچنان برای فقرای شهری بهترین راهحل مسکن بهشمار میرود (همان) چراکه در مکزیک مردم کم و متوسطدرآمد به طور سنتی خانه خود را بدون کمکهای فنی، مانند معماران و مهندسان در مرحله طراحی و ساخت، میسازند. عواملی که پشت این قضیه هستند عبارتند از ۱. عوامل اقتصادی ۲. مهندسین نسبت به بازارهای مسکن کم و متوسطدرآمدها محطاتانه عمل میکنند. آنها اغلب تمایل به بازارهای با سوددهی بیشتر از جمله ساختوساز برای افراد با درآمد بالا دارند. ۳. و مهم‌ترین نکته اینکه مردم میدانند چگونه باید خانه بسازند. آنها از ایدههای ذهنی خود بهره گرفته و بعد از کشمکش زیاد در طولانیمدت، آنها مسکن خود را بر اساس نیازها و خواستههای واقعی مسکنشان میسازند (Noguchi & Hernandez-Velasco, 2005) تا جایی که دوسوم بازار مسکن مکزیک و حدود نیمی از مساکن جدید فعلی دولت به فعالیتهای مسکن خودیار مربوط میشوند (Bredenoord & Verkoren, 2010).
۲-۳-۱-۱-۶- بررسی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در هند
تعدادی از این برنامهها شامل ارتقاء و توسعه سکونتگاهها، تخصیص زمین به فقرا در قالب پرژههای مکان و خدمات، سکونتگاههای شبانه، بهبود محیط زیست زاغههای شهری، برنامه مسکن EWS-LIG؛ VAMBAY؛ برنامه مسکن میلیونی۷۴و غیره بودند. به‌منظور تسهیل اجرای این برنامهها، مکانیزمهای سازمانی شامل انجمنهای مسکن و توسعه قدرتهای محلی در سطح شهر و استان انجام شدند. موسسه توسعه شهر و مسکن در سال ۱۹۷۰ به‌منظور در دسترس قرار دادن نرخ یارانه برای برنامههای مسکنی که شامل فقرا میشدند تاسیس شد (Wadhwa, 2009).
۲-۳-۱-۱-۶-۱- برنامههای یارانه مسکن برای فقرا
در سالهای اولیه استقلال هند، برنامههای بلند پروازانهای برای تامین مسکن فقرا مطرح شد. تحت برنامههای اجارهای، پیشنهاد تامین مسکن دو خوابه برای فقرا با اجارههایی که به آنها یارانه تعلق میگرفت مطرح شد. تفاوت زیاد میان قیمت بازار و اجاره قابل‌پرداخت به‌عنوان مشوقی برای فروش حق مالکیت به شمار میرفت. بسیاری از مساکن در چند سال اولیه دست به دست میشد. این برنامه به دلیل مقدار زیاد سوبسید چندان موفق نبود. هزینههای نگهداری بسیار بالاتر از اجاره بودند. بسیاری از مشترکین این نوع مسکن حتی در پرداخت اجاره پایین نیز مشکل داشتند. بهدلیل عدم توانایی در متحمل شدن بار سنگین یارانه، این برنامه کنار گذاشته شد و واحدهای موجود به ساکنین آنها فروخته شدند. در تامین مسکن بر پایه مالکیت نیز همین اتفاق رخ داد. بنابراین امکان تامین یارانه مسکن برای همه فقرا از طرف دولت امکانپذیر نبود. برنامه بعدی در رابطه با کمک مالی صلیبی۷۵صورت گرفت که در آن بار کمک مالی برای بخش فقیر، توسط اقشار میان و پردرآمد تحمل میشد. حکومتهای استانی برنامههای مسکن مختلط، شامل مسکن برای همه گروههای درآمدی را شروع کردند. مسکن برای گروههای مختلف درآمدی در سایزهای کوچک و ویژگی‌های کیفی پایین برای EWS-LIG ها در مقایسه با آنهایی که برای گروههای میان و پردرآمد بود، ساخته شد. موفقیت چنین برنامهای به تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده برای گروههای مختلف درآمدی، سهم یارانه مورد نیاز برای مسکن EWS-LIG و قیمت عملی برای واحدهای مسکونی MIG-HIG بستگی داشت. با توجه به این حقیقت که نیاز به واحدهای مسکونی EWS-LIG بیشتر است، و یارانه مورد نیاز هر واحد نیز بیشتر است، مسکن MIG-HIG به مقدار بیشتری قیمتگذاری میشد. این قیمت زیاد، تقاضا برای چنین مسکنی را کاهش میداد. مقامهای مسئول تصمیم به ساخت تعداد بیشتری واحدهای MIG-HIG کردند تا از این طریق یارانه بیشتری برای EWS-LIG داشته باشند، اما با وجود این، نیاز فقرا پاسخ داده نمیشد. همچنین مقدار یارانه برای هر واحد MIG-HIG (محاسبه تفاوت میان قیمت بازار و قیمتی که توسط مشترکین پرداخت میشد) بیشتر از EWS-LIG بود. در برخی حالات یارانه برای EWS-LIG به خاطر هزینه احیای ملک بسیار بیشتر میشد. هزینه احیا در برخی حالات بالای ۸% بود تا جایی که بسیاری از انجمنهای مسکن و متصدیان، توسعه ساختوساز برای EWS-LIG را ترک کردند (Wadhwa, 2009).
۲-۳-۱-۱-۷- سیاست تامین مسکن کمدرآمدها در اوگاندا۷۶
کمبود روزافزون مسکن در اوگاندا پایتخت کامپالا موفقیتهای اخیر اقتصادی را تهدید نموده و بافت اجتماعی را بیثبات نموده است. حکومت و شرکتهای خصوصی که در زمینه ساخت مسکن فعالیت مینمایند، تنها واحدهایی که برای اقلیت ثروتمند و سرآمد قابل پرداخت هستند را ارائه میدهند. در حالی که بیشتر ساکنین کامپالا را کم‌درآمدهایی تشکیل میدهند که در زاغهها و سکونتگاههای غیررسمی و بدون برنامهریزی ساکن هستند. افزایش روزافزون قیمت زمین، هزینههای نامعقول زیرساختها و فقدان مکانیزم سرمایهگذاری در خانههای قابل پرداخت مانعی برای دستیابی اکثر ساکنان شهر به مساکن قابل‌پرداخت و ارزانقیمت هستند. این مولفهها زمینه را جهت ورود بخش خصوصی به بازار مسکن کمدرآمدها آماده نمودند. به این منظور مزایایی برای ورود بخش خصوصی به این بازار ارائه شد از جمله، شرکتهایی که مساکن ساده و طراحی شده برای خانوارهای کمدرآمد ارائه میدادند، در مالیاتشان شامل تخفیف میشدند. مشارکت این شرکتها در امر تامین مسکن اقشار کمدرآمد نیاز حکومت را در جهت تسکین فشارهای اجتماعی و سیاسی برای بهبود عملکرد بخش مسکن محلی در اوگاندا در تمامی سطوح درآمدی خانوارها، مرتفع مینمود. مشارکت این شرکتها و برنامههای مردمنهاد میتواند شبکه خدماتی را در راستای کاهش خطراتی که خانوارهای کمدرآمد را تهدید میکنند، تشکیل دهد. تامین مسکن محلی در تمامی سطوح درآمدی خانوارها در صورتی ممکن میشود که سه رکن اصلی چرخه مسکن ارزانقیمت که شامل :۱-مشوقها و محرکهای توسعه عمومی و خصوصی،۲- برنامههای آموزش و تعلیم جامعه و ۳- تولیدات رهنی متناسب با خانوارهای کمدرآمد میشوند، اجرا شوند. در این شرایط شرکتهای خصوصی به نسبت اینکه ظرفیتهای شغلی را افزایش میدهند میتوانند سودهای زیادی را نیز کسب نمایند. این استراتژی میتواند خانوادههای فقیر را از زاغهها به مساکن مناسب انتقال دهد و مالیاتهایی در جهت کارآفرینی و اشتغال برای افرادی که در دام فقر افتادهاند ارائه دهند (mayer, 2011).
۲-۳-۲- بررسی کلی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای توسعه یافته
مسکن در کشورهای توسعه یافته در وحله اول از طریق بازار تامین میشود. اگرچه بازارهای مسکن ناقص و ناتمام هستند، شکست بازار منجر به حمایت ناکافی و شرایط ضعیف مسکن بویژه برای خانوارهای کمدرآمد در کشورهای سرمایهداری میشود (Berry, 2012). در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، سیاست مسکن در راستای کمک به نیازهایی که در بازار پاسخ داده نمیشوند، اتخاذ میشوند (Smith J. , 2012).
برای مثال کشور سوئد با وجود احداث مساکن عمومی در سطح وسیع، رشد سازمانهای غیرانتفاعی مسکن، که عمدتا از طریق یارانههای دولتی و تعامل با اتحادیههای کارگری تامین مالی میشدند را نیز حمایت میکرد (Berry, 2012).
هلند سازمان مسکن بزرگی را تشکیل داد که ابتدا توسط یارانههای حکومت مرکزی و وامهایی که نهایتا در یک اقدام ناگهانی بخشیده میشدند حمایت میشدند. این بخش به پشتوانه ضمانتهای دولتی ماندگار شد و توانست با افزایش وام مسکن خصوصی، توسعه یابد (همان).
سیاستهای سوئیس و استرالیا از جنگ جهانی دوم شروع شد و دسترسی سازمانهای غیر انتفاعی را به سرمایههای خصوصی برای تامین مسکن خانوادههای کمدرآمد در اجارههای پایینتر از بازار تسهیل بخشید (همان).
اصلاحات سیاسی مسکن در انگلیس از اوایل دهه ۱۹۸۰ از مسکن عمومی به رشد مالکیت مسکن و بخش انجمن مسکن تغییر یافت. اصلیترین مداخلات سیاسی حق خرید و انتقال مسکن عمومی از حکومت محلی به سازمانهای مسکن بودند (همان).
آلمان و استرالیا شاهد توسعه بخش خصوصی اجاره مسکن بودند که اوایل توسط حفاظت نظارتی و بعدها مشوقهای مالیاتی (شامل معافیت مالیاتی از وام بهره مسکن، کمک هزینههای سرمایهگذاری و …)حمایت میشدند (همان).
۲-۳-۲-۱- سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا
تجربه کشورهای عضو اتحادیه اروپا نشان میدهد که بازارهای مسکن تحت تاثیر عوامل زیر، ناکارآمد و از حالت تعادل خارج میشوند. اجتناب از این عوامل و برنامهریزی برای رویارویی و کنترل آنها از جمله اهداف برنامهریزی مسکن در کشورهای مذبور میباشد:
– کاهش کمکهای دولت مرکزی نسبت به دولتهای محلی جهت پشتیبانی از تولید و نوسازی واحدهای مسکونی موجب کاهش عرضه و افزایش قیمتها شده است؛
– قدرت خرید پایین و عدم حمایت از گروههای کمدرآمد و عرضه کم واحدهای مسکونی؛
– افزایش مستمر هزینههای تولید به دلیل افزایش هزینههای عمومی از قبیل مصالح ساختمانی و سوخت، در دسترس نبودن نیروی کار؛
– ضعف و کاستیهای دولت در حمایت از تولید مسکن، تاثیر منفی اقدامات مربوط به کنترل اجاره به دلیل عدم رغبت و دخالت بخش خصوصی نسبت به تولید واحدهای اجارهای؛
– عدم پشتیبانی از تقاضای خرید گروههای کمدرآمد؛
– تورم بالا، کمبود و ضعف دانش فنی در تولید مسکن، کمبود زمین برای توسعه خدمات در نواحی با تقاضای بالا؛
– عدم تامین مسکن اجارهای کافی برای پاسخگویی به تقاضای موجود؛
– ضعف و نقص سیستم مالی، قانونی، افزایش توسعه و ساختوساز نواحی غیر مسکونی نسبت به مسکونی؛
– رکود اقتصادی، موجب کاهش تمایل به سرمایهگذاری در بخش مسکن شده است؛
– قیمت بالای زمین، کمبود زمین، بورکراسی بیش از حد در ارتباط با ساختوساز؛
– هزینه بالای مصالح ساختمان ناشی از انحصار و وضع تعرفههای بالا بر واردات آنها، عرضه ناکافی زمین در مناطق شهر؛
– زمین ناکافی در شهرها؛
در شرایطی که بازارها با مشکل

  دانلود مقاله با موضوعنرم افزار، مبادله داده، تجارت الکترونیکی، تجارت الکترونیک

دیدگاهتان را بنویسید