منابع پایان نامه ارشد با موضوع استراتژی، قیمت مسکن، اقتصاد خرد، پژوهشگران

مانند لنزی است که سیاستگذاران از طریق آن نیاز به کمک را میبینند. خانوارها در صورتی تحت فشار مسکن قرار دارند که پایینتر از ۴۰ درصد از درآمد توزیعی و بیشتر از ۲۰، ۲۵ یا ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن میکنند (همان)
در طول و از آخرین بحران مالی جهان، نقش حکومتهای استرالیایی در کمک به خانوادههایی که توانایی پرداخت و نگهداری مسکن مناسب را ندارند، بسیار مورد توجه قرار گرفته است. در کنار کاهش شدید مقرونبهصرفگی مسکن، استرالیا خود را موظف به بررسی تاثیرات استراتژیهایی که به حل مقرونبهصرفگی مسکن فقرا کمک میکنند، دانست (Beer, Baker, Wood, & Raftery, 2011).
حکومتهای استرالیا، سه نوع برنامه را برای کمک مستقیم به خانوادههای کمدرآمد در نظر گرفتند: مسکن اجارهای عمومی، یارانه برای مسکن اجارهای خصوصی و یارانه به گروههای هدف و غیرهدف با تمرکز بر مالکیت. مساکن اجارهای عمومی از سال ۱۹۴۵ در استرالیا با سرمایهگذاری حکومت شروع شد. دسترسی به مسکن اجارهای عمومی محدود به خانوادههای کمدرآمد بوده و اجاره آنها تقریبا یکچهارم از درآمد خانواده را به خود اختصاص میدهد. تقاضا برای مسکن اجارهای عمومی از عرضه پیشی گرفت اما کاستیهای مرحله اجرا این بخش را به زوال کشاند (همان).
۹۱CRAدومین فرم عمده یارانه مسکن به گروه هدف در استرالیا میباشد و از اوایل ۱۹۹۰ بهعنوان نتیجه استراتژی مسکن ملی گسترش یافت. این نوع مسکن مکملی است که به خانوادههای کمدرآمد که واجد شرایط دریافت مسکن عمومی اجارهای هستند پرداخت میشود. مبلغی که در این برنامه به افراد و خانوادهها ارائه میشود، نسبتا متوسط یا ناچیز۹۲ است اما حکومت هنوز هزینهای در حدود ۲ بیلیون دلار در سال را به آن اختصاص میدهد. بسیاری از خانوادههای زیرمجموعه این برنامه همچنان تحت فشار مسکن و در معرض ناامنی بازار مسکن اجارهای و بویژه سطح بالای بیرون رانده شدن از منزل به دلیل کنترل محدود افزایش اجاره در بازار مسکن خصوصی قرار دارند (همان). برنامه سوم در سال ۲۰۰۰ در فرم یارانه برای اولین خریداران مسکن ارائه شد (همان).
۲-۴- شاخصهای مسکن
سیاست مسکن یک مسئله ملی میباشد، شاخصهای مسکن ابزارهای سیاسی مهمی در شرایط ملی مسکن بهحساب میآیند (Heerma, 1993). در اکتبر ۱۹۹۰، بانک جهانی برنامه شاخصهای مسکن۹۳ را شروع کرد (Priemus, 1992; Angel, Mayo, Stephens, & Jr, 1993; Flood J. , 2012). متدولوژی و شاخصهای این برنامه به طور وسیعی زائیده تفکرات دکتر Steven Mayo، از اقتصاددانان بانک جهانی و دکتر Schlomo Angel، یکی از دانشمندان اسرائیلی در زمینه توسعه شهری و زاغهها بودند. ماندگارترین میراث HIP شاخص H1 بود(میانگین قیمت خانه نسبت بهدرآمد) بوده است. که شاخص اولیه بهداشت عمومی و کارآمدی بازار مسکن و زمین بوده است ( Flood J. , 2012). این برنامه بهدنبال ایجاد ابزارهایی برای مدیریت بخش مسکن بود و چند هدف داشت:
۱. ارائه مفهوم کلی و چارچوب تحلیلی برای پایش عملکرد بخش مسکن؛
۲. ارائه اطلاعات تجربی جدید در رابطه با سهم بالای سیاستگذاران بخش مسکن در اجتماع و اقتصاد؛
۳. ایجاد چارچوبهای سازمانی که برای قاعدهمندی و اجرای سیاستهای آینده مسکن در سایه تحقیقات جدید، مناسب باشند (Angel, Mayo, Stephens, & Jr, 1993; Priemus, 1992)؛
۴. ایجاد مجموعهای از ابزارهای تجربی برای اندازهگیری عملکرد بخش مسکن با استفاده از شاخصهای کمی، شاخصهایی حساس نسبت به سیاستها و امتحان این ابزارها در طیف وسیعی از کشورها (Angel, et al., 1993).
برنامه شاخصهای مسکن یک مرحله از انجام استراتژی جهانی برای مسکن تا سال ۲۰۰۰ بود که توسط گردهمآیی سازمان ملل متحد۹۴در سال ۱۹۸۸ اتخاذ شد (Hardman, 1993; Priemus, 1992). استراتژی مسکن جهانی۹۵ با این فرض که بسیاری از مساکن، توسط بخش خصوصی تامین میشوند شروع شد. بر اساس این استراتژی، حکومتها نباید تامین کنندههای مسکن باشند اما باید نقش توانمندسازی و تسهیل کننده داشته باشند. وظیفه آنها اطمینان از عملکرد متعادل بازار مسکن میباشد نه تامین مسکن. شاخصها از این نظر میتوانند مفید باشند که نیمرخی از شرایط مسکن را به ما ارائه داده و ویژگیهای مهم آن را مشخص میکنند (Heerma, 1993). شاخصهای مسکن در راستای آگاهی دادن به حکومت جمعآوری شده بنابراین حکومت با استفاده از آنها میتواند به چگونگی کارکرد بخش مسکن پیببرند (همان). هدف از سیستم شاخص باید تامین ابزاری برای پایش تاثیر مداخلات سیاسی بر عملکردهای بخشی از جمله نتایج توسعه اقتصادی و اجتماعی باشد (Lujanen, 1993). قابل ذکر است که شاخصهای انتخاب شده به طور خودکار واقعیتهای موجود را نشان نمیدهند. برای مثال کیفیت بالای دادههای در دسترس در رابطه با ساختوسازهای جدید امکان اینکه رویکردها با دقت انتخاب شوند را به ما میدهد (همان). میان شاخصهای مسکن تفاوت وجود دارد، شاخصهای اجرایی و آمارهای مسکن بیشتر توصیفی هستند (Heerma, 1993).
شاخصهای اجرایی ابزاری برای ارزیابی تاثیر و موفقیت سیاستها و سازمانها در ارائه تمام جنبههای خدمات هستند. خود مفهوم اجرایی، در برگیرنده چند عنصر است از جمله اقتصاد(خرید و فروش منابع با هزینه کم که با کیفیت و کمیت تعیین شده همساز باشد)، کارآمدی(حجم و کیفیت یک سرویس که از کمترین منابع استفاده کرده و قادر به ارائه ویژگی خاص باشد) ، تاثیرگذاری(ارائه سرویس مناسب که قدرتهای محلی را قادر به اجرای سیاستها و اهداف خود بکند) ، برابری و عدالت(تضمین توزیع عادلانه و برابر منابع و محصولات برای گروههای مختلف) و مانیتورینگ و پایش(سنجش منظم اجرای دقیق برای رسیدن به اهداف) (Smith & Walker, 1994). شاخصهای اجرایی مسکن در سطح جهان که توسط بانک جهانی و مرکز سکونتگاه انسانی ملل متحد تعریف شدهاند عبارتند از: مقرونبهصرفگی مسکن، تامین مالی مسکن، کیفیت مسکن، تولید مسکن، یارانههای مسکن(همان).
از دیگر سو اقتصاددانان، پژوهشگران شهری و مقامات دولتی همواره در جستجوی شاخصهای قیمت مسکن در میان متغیرهای اقتصاد کلان و اقتصاد خرد و سیاستهای عمومی بودهاند. در حالی‌که فاکتورهای اقتصاد خرد به عرضه و تقاضای مسکن مربوط میشود، فاکتورهای اقتصاد کلان شامل حمایتهای مالی، ساختوساز خانههای جدید و نرخ بهره میباشند (Lee & Yu, 2010).
به‌طورکلی بحثهای زیادی در رابطه با فاکتورهای مسکن صورت گرفته است، یکی از اهداف این معیارها، تاسیس مجموعهای از شاخصها برای یک “بازار مسکن با عملکرد خوب” بود و فاکتورها با در نظر داشتن چنین هدفی انتخاب میشدند. برای مثال فاکتورهای مختلف ممکن است بازاری را نشان دهند که در آن زمین به طور نابرابر عرضه میشود و منجر به کمبود مسکن و بالا رفتن قیمتها شود ( Flood J. , 2012).
۲-۴-۱-۱- شاخص کلیدی مسکن ارائه شده توسط بانک جهانی و UNCHS
تیم پژوهشگران بانک جهانی و UNCHS لیست کوتاهی از ده شاخص کلیدی مسکن که باید به طور مرتب جمعآوری و منتشر شوند را پیشنهاد دادهاند. این مجموعه بر پایه ۵۵ شاخصی است که توسط مشاورین به‌عنوان بخشی از تحقیقات گسترده در ۵۳ کشور در سال ۱۹۹۱ جمعآوری شدند (Angel, et al., 1993; Hardman, 1993).
ده شاخص عبارتند از:
۱. نرخ هزینه مسکن به درآمد؛
۲. نرخ اجاره به درآمد؛
۳. تولید مسکن؛
۴. سرمایهگذاری مسکن؛
۵. مساحت کف برای هر شخص؛
۶. ساختمانهای پایدار و بادوام؛
۷. مساکن غیر رسمی؛
۸. سهم اعتبارات مسکن؛
۹. ضریب افزایش توسعه زمین؛
۱۰. هزینه سرانه زیرساخت(Hardman, 1993).
همانطور که لیست بالا نشان میدهد، شاخصها بر ویژگیهای اقتصادی بازار مسکن متمرکز هستند (همان).
۲-۴-۱-۲- شاخص کلیدی مسکن در کشورهای اروپایی
از جنگ جهانی دوم، اهداف سیاستهای مسکن به سرعت در کشورهای اروپای غربی عوض شد، در طول دوره پس از جنگ، چندین کشور از کمبود شدید مسکن رنج میبردند. بنابراین تا اوایل دهه ۷۰ هدف اصلی آنها افزایش تعداد تولیدات مسکن بود. بنابراین تاکید بر تولید مسکن جدید و افزایش فضای جدید جدیتر شد. بنابراین شاخصهایی برای انعکاس این شرایط ایجاد شدند. مهم‌ترین وسیله اندازهگیری موفقیت سیاست مسکن، حجم مسکن تولید شده برای هر هزار نفر بود. بهعبارت دیگر، سیاست مسکن زمانی موفق بود که تعداد محصولات مسکن بالا باشد (Lujanen, 1993).
تمامی دست‌اندرکاران مسکن اروپا معتقدند که سه مفهوم مهم سیاستهای مسکن میتوانند بهعنوان مسائل کلیدی شناخته شوند:
۱. کیفیت مسکن و نظارت دولتی؛
۲. دسترسی به مسکن مناسب و زمین برای ساختوساز؛
۳. مقرونبهصرفگی دسترسی به مسکن (Heerma, 1993).
تقریبا در تمامی کشورهای اروپایی وارد کردن اجاره در شاخصهای اقتصادی-رفاهی نابرابری و فقر نسبی را کاهش داده است (Maestri, 2014).
۲-۴-۱-۳- شاخصهای مسکن استرالیا
۱. میانگین نرخ هزینه به درآمد
۲. میزان مالکیت در بخش مسکن
۳. مترمربع برای هر نفر
۴. میانگین مدت زمان ساخت
۵. هزینه اجرایی مسکن عمومی
۶. در دسترس بودن زمین
۷. مداخله دولت در تامین زمین
۸. مقرونبهصرفگی وام مسکن
۹. نرخ وام مسکن
۱۰. افزایش قیمت مسکن
۱۱. مدت زمان انتظار برای مسکن دولتی(عمومی)
۱۲. نرخ اجاره به درآمد
۱۳. امنیت سرپناه
۱۴. فشار مسکن: سهم پرداخت بیش از ۲۵% از درآمد برای هزینههای مسکن
۱۵. هزینههای مسکن
۱۶. هدف قرار دادن مالیات و یارانه
۱۷. نرخ بیخانمانی
۱۸. نرخ مسکنسازی به تقاضا
۱۹. نسبت مساکن نامناسب
۲۰. نرخ جابهجایی جمعیت (Flood, 1993)
از شاخصهای اصلی مسکن مقرونبهصرفه در کشورهای بریتانیای کبیر و استرالیا نسبت هزینه مسکن به درآمد میباشد (Gurran & Whitehead, 2011).
۲-۴-۱-۴- شاخصهای مسکن ارائه شده توسط Habitat II و Istanbul+5
ده شاخص مسکن که توسط Habitat II در سال ۱۹۹۶ و Istanbul+5 در سال ۲۰۰۱ که از حدود ۲۳۵ شهرهای سرتاسر جهان با شرایط مختلف جمع آوری شدند عبارتند از:
H1: نسبت قیمت مسکن به میزان درآمد: متوسط قیمت مسکن/ متوسط درآمد خانواده؛
H2: نرخ اجاره به نرخ درآمد: متوسط اجاره/ متوسط درآمد مستاجران. اگر این شاخص کمتر از ۲۰% باشد، به این معناست که در محل مورد بررسی، کنترل اجاره وجود دارد؛
H3: حداقل مساحت برای هر نفر: شاخص مصرف، این شاخص همبستگی زیادی با تولید ناخالص داخلی یا تولید شهری دارد.
H4: ساختارهای بادوام(پایدار): درصد ساختمانهایی که با مصالح با دوام ساخته شدهاند؛ اجتماعات بسیار فقیر را اندازه میگیرد.
H5: مسکن غیرمجاز۹۶: درصد سهم مساکنی که با قوانین فعلی مطابقت ندارند؛ این نوع مسکن توانایی بخش غیر رسمی را نشان میدهد؛
H6: ضریب فزاینده توسعه زمین۹۷: نرخ قیمت متوسط زمین در یک قطعه توسعه یافته در حاشیه شهر و قیمت متوسط زمین خام و توسعه

  دانلود پایان نامه ارشد دربارهقانون مدنی، تقسیم بندی، حقوق تجارت، ایقاع

دیدگاهتان را بنویسید